थाइ कम्पनी लोफोल: २०२६ मा फुकेटमा भिल्ला किन्ने पुरानो तरिका किन अब चल्दैन

फुकेटको ल्यान्ड अफिसमा अहिले एउटा प्रश्न दोहोरिन थालेको छ: तपाईंको थाइ सेयरहोल्डरले सेयर किन्न पैसा कहाँबाट ल्यायो? उनको आयको प्रमाण छ? र तीनै सेयरहोल्डर किन तीन फरक प्रदेशमा बस्छन्?

तीन-चार वर्षअघि यो कागजात एक नजर हेरेर पास हुन्थ्यो। अहिले यो Department of Business Development (DBD) को डाटाबेससँग क्रस-चेक हुन्छ। नेपालबाट फुकेटमा भिल्ला वा जमिन किनेर लगानी गर्ने सोचमा हुनुहुन्छ भने, यो लेख तपाईंका लागि हो: सारमा भन्दा, २०२६ मा थाइल्यान्डले विदेशी सम्पत्ति अधिकार खुला गरेको छैन। भएको यत्ति हो, पहिल्यैदेखि किताबमा लेखिएका नियमहरू अब वास्तविक रूपमा लागू गर्न थालिएको छ।

एक विदेशी व्यक्तिका लागि प्रत्यक्ष र कानूनी बाटो अझै एउटै छ: कुनै भवनको कुल फ्लोर एरियाको ४९% विदेशी कोटाभित्र पर्ने कन्डोमिनियम युनिटको फ्रिहोल्ड स्वामित्व। बाँकी सबै विकल्पले विशेष अनुमति चाहिन्छ, वा तपाईंले स्वीकार गर्नुपर्छ कि तपाईं स्वामित्व होइन, लिज (भाडा सम्झौता) मात्र किनिरहनुभएको छ।

कन्डो फ्रिहोल्ड नै किन एकमात्र सुरक्षित बाटो हो?

कन्डोमिनियममा विदेशी कोटा भनेको भवनका सबै युनिटहरूको कुल फ्लोर एरियाको ४९% हो, युनिट संख्याको ४९% होइन। यो लेनदेन दर्ता हुनुअघि कन्डोको जुरिस्टिक पर्सन (व्यवस्थापन कम्पनी) बाट प्रमाणपत्र लिएर पुष्टि गरिन्छ। यो कोटा भवनभरि समान रूपमा भरिँदैन। रावाई वा बाङ ताओ जस्ता चलनचल्तीका क्षेत्रमा कतिपय प्रोजेक्टमा कोटा पूरै भरिसकेको हुन सक्छ, विक्रेताले जे भने पनि।

यसैले, सुरक्षित उपाय भनेको साइन गर्नुअघि नै जुरिस्टिक पर्सनसँग बाँकी कोटाको ताजा प्रमाणपत्र माग्नु हो, र तपाईंले रुचाएको युनिट त्यो कोटाभित्र नै पर्छ भनी सुनिश्चित गर्नु हो।

जमिन आफ्नै नाममा किन्न सकिन्छ कि सकिँदैन?

सामान्यतया सकिँदैन। थाइल्यान्डको Land Code अन्तर्गत विदेशी व्यक्तिलाई जमिनमाथि स्वामित्व अधिकार दिइँदैन। साँघुरा अपवादहरू छन्: निश्चित सम्पत्ति-हक (inheritance) का केस, र Section 96 bis, जसले कम्तीमा ४० मिलियन थाइ बाथको लगानीसहित बासको लागि १ राइसम्मको जमिन Ministry of Interior को स्वीकृतिमा दिन सक्छ। व्यवहारमा भने यस्तो स्वीकृति एकदमै थोरै दिइएको छ।

थाइ कम्पनीको संरचनाबाट भिल्ला किन्दा के जोखिम छ?

दशकौंदेखि, ५१% थाइ सेयरहोल्डरले होल्ड गरेको थाइ कम्पनी नै जमिनसहितको भिल्ला 'किन्ने' मानक तरिका थियो। कागजमा केही बिग्रेको देखिँदैन थियो, किनकि कम्पनी थाइ हो, त्यसैले जमिन होल्ड गर्न सक्छ। तर व्यवहारमा, ती थाइ सेयरहोल्डरले एक बाथ पनि लगानी गर्दैनथे, व्यवस्थापनमा कहिल्यै भाग लिँदैनथे, र सादा ब्लांक सेयर ट्रान्सफर फारममा साइन मात्र गर्थे।

यही ढाँचा (फर्म) र सारवस्तु (सब्स्टेन्स) बीचको खाडल हो जो नियामकहरूले अब सजिलै पत्ता लगाउन सक्छन्। जब Land Department ले देख्छ कि २ मिलियन बाथको दर्ता पूँजी भएको कम्पनीले २५ मिलियन बाथको जमिन किनेको छ, र DBD ले देखाउँछ कि ती थाइ सेयरहोल्डरले कहिल्यै आयकर विवरण दाखिला गरेका छैनन् र अरू बीस कम्पनीमा पनि सेयरहोल्डर देखिन्छन्, त्यसपछि कुनै थप प्रश्नको आवश्यकता पर्दैन।

नोमिनी स्वामित्व (nominee ownership) Foreign Business Act अन्तर्गत फौजदारी अपराध हो: १,००,००० देखि १०,००,००० बाथसम्म जरिवाना र ३ वर्षसम्म जेल सजाय हुन सक्छ, र यो दायित्व थाइ नोमिनी सेयरहोल्डरलाई पनि लाग्छ।

२०२५ देखि, Land Department र DBD ले जमिन-होल्डिङ कम्पनीका थाइ सेयरहोल्डरहरूको पूँजी स्रोत प्रमाणित गर्न डाटा आदानप्रदान गर्न थालेका छन्। अप्रिल २०२६ बाट DBD Order No. 1/2026 अनुसार विदेशी सहभागिता भएका ४६,००० भन्दा बढी कम्पनीको सामूहिक पुनरावलोकन सुरु भइसकेको छ, जसमा नोमिनी संरचना फेला परे बलपूर्वक विघटन (forced liquidation) समेतको जोखिम छ।

'३०+३०+३०' लिजको वास्तविकता के हो?

लिजहोल्ड भिल्लाका विक्रेताहरू यसलाई ९० वर्षे स्वामित्व भनी बजारमा बेच्छन्। तर वास्तवमा ल्यान्ड रेजिस्ट्रीमा पहिलो ३० वर्षको अवधि मात्र दर्ता हुन्छ। नवीकरणको प्रतिज्ञा हालको जमिनधनीले उही तर विशेष भाडाकर्तासँग गर्ने व्यक्तिगत सम्झौता मात्र हो, र थाइ न्यायिक अभ्यासले यसलाई पटक-पटक व्यक्तिगत करार अधिकार मानेको छ, जो जमिनको नयाँ मालिकमा स्वतः सर्दैन।

जबसम्म डेभलपर व्यवसायमा टिकिरहन्छ र आफ्नो प्रतिष्ठाको वास्ता गर्छ, सबै कुरा सहज चल्छ। असली परीक्षा ३१ औं वर्षमा आउँछ, र रिसोर्ट क्षेत्रका यस्ता लिजहोल्ड यति पुराना हुन अझै दुर्लभ भएकाले बजारसँग यसबारे तथ्याङ्क नै छैन।

विदेशबाट पैसा कसरी ट्रान्सफर गर्ने र FET फारम किन चाहिन्छ?

फ्रिहोल्ड दर्ता गर्नका लागि पैसा विदेशबाट नै ट्रान्सफर हुनुपर्छ, विदेशी मुद्रामा नै आउनुपर्छ। ५०,००० अमेरिकी डलर वा त्योभन्दा बढी रकमका लागि, बैंकले Foreign Exchange Transaction (FET) फारम जारी गर्छ, जो बिना ल्यान्ड अफिसले लेनदेन नै प्रोसेस गर्दैन। नेपालबाट पैसा पठाउने बुझ्नुहुन्छ भने, यो सन्देश स्पष्ट छ: बैंक ट्रान्सफरको उद्देश्य (purpose) सुरुदेखि नै सही रूपमा उल्लेख गर्नु अनिवार्य छ।

अघि सम्भावित उदार कानून के भयो, कहाँ अलपत्र पर्‍यो?

२०२४ मा बजारको अपेक्षा फरक थियो। क्याबिनेटले सम्बन्धित मन्त्रालयहरूलाई दुई प्रस्ताव अध्ययन गर्न निर्देशन दिएको थियो: जमिन लिजको अधिकतम अवधि ९९ वर्षसम्म बढाउने, र कन्डोमिनियममा विदेशी कोटा ७५% सम्म बढाउने। फुकेटको अन्तर्राष्ट्रिय खरीददार समुदायमा महिनौं यही चर्चा चल्यो। तर २०२६ सम्म आइपुग्दा दुवैमध्ये कुनै पनि कानून बनेन। राजनीतिक प्रतिरोधले यो बहसलाई अवरोध गर्‍यो, र 'देश बेचिँदैछ' भन्ने तर्क 'पूँजी आकर्षित गर्नुपर्छ' भन्ने तर्कभन्दा बलियो साबित भयो।

अधिकारहरू विस्तार गर्नुको साटो, सरकारले सस्तो र छिटो विकल्प रोज्यो: पहिल्यै अस्तित्वमा रहेका अधिकारहरू पालना भइरहेका छन् कि छैनन् भनेर जाँच सुरु गर्‍यो।

हाम्रो सुझाव के हो?

३० देखि ४० मिलियन बाथभन्दा कम बजेट भएका खरीददारले २०२६ मा आवासीय खरीदका लागि थाइ-कम्पनी संरचना विचार नै नगर्नु उचित हुन्छ। जोखिम यो होइन कि भोलि नै इन्स्पेक्टर आइपुग्छ। जोखिम यो हो कि तपाईंले पछि बेच्न खोज्दा, वकिलसँग काम गर्ने खरीददारले त्यस्तो सम्झौतामा प्रवेश गर्नै अस्वीकार गर्छन्, र सम्पत्तिले कानूनी मान्यता गुमाउनुअघि नै तरलता (liquidity) गुमाउँछ।

यसको एउटा उचित अपवाद छ: यदि तपाईंले साँच्चै सञ्चालनमा रहेको थाइ व्यवसाय चलाउनुभएको छ, जसमा वास्तविक कारोबार, कर्मचारी, र आफ्नै पैसा लगानी गर्ने साझेदार छन् भने, त्यो कम्पनीमार्फत जमिन होल्ड गर्नु कुनै झुक्याउने उपाय होइन, यो त सामान्य कर्पोरेट अभ्यास हो।

क्र्याकडाउनको एउटा पक्ष चर्चामा कमै आउँछ: यसले ग्रे-मार्केट योजनालाई मात्र असर गर्छ, पारदर्शी कारोबारलाई होइन। विदेशबाट ट्रान्सफर गरिएको पैसा र हातमा वैध FET फारम भएको कन्डो फ्रिहोल्ड खरीद विगत दुई वर्षमा एक दिन पनि दर्ता गर्न गाह्रो भएको छैन। नोमिनी संरचनामाथिको कडाइ जति बढ्छ, विदेशी-कोटा युनिटको सेकेन्डरी बजार त्यति नै पूर्वानुमानयोग्य बन्दै जान्छ, किनभने विदेशीका लागि यस्तो सम्पत्ति होल्ड गर्ने कानूनी विकल्प दिनदिनै साँघुरिँदै गइरहेको छ।

डिपोजिट राख्नुअघि के जाँच गर्नुपर्छ?

साइन गर्नुअघि सबैभन्दा धेरै तनाव जोगाउने एक व्यावहारिक कदम यही हो: कन्डोको जुरिस्टिक पर्सनबाट क्षेत्रफल अनुसारको बाँकी विदेशी कोटा प्रमाणित गर्ने ताजा प्रमाणपत्र माग्नुहोस्, र तपाईंले रुचाएको विशेष युनिट त्यो कोटाभित्र नै पर्छ भनी पुष्टि गर्नुहोस्। यो व्यक्तिगत रूपमा जाँच्न लायकको छ, आदर्श रूपमा भ्यूइङ ट्रिपसँगै, र त्यो ट्रिप मिति निर्धारणमा केही लचिलोपनसहित बुक गर्नु राम्रो हुन्छ, किनभने ल्यान्ड अफिस साताको दिनहरू (कार्यदिन) मा मात्र खुल्छ र एक दिनमा लेनदेन बन्द गर्न प्रायः पर्याप्त हुँदैन।

थाइल्यान्ड सम्पत्तिमा हामी नेपाली खरीददारहरूलाई यस्तै कागजी प्रक्रिया र कोटा प्रमाणीकरणमा साथ दिन्छौं, ताकि लेनदेन ल्यान्ड अफिसमा गएर अलपत्र नपरोस्।

स्रोत: DBD Order No. 1/2026, aiproperty-phuket.com मार्फत उल्लेखित