फुकेटमा घर वा कन्डो किन्ने योजना बनाइरहेका नेपाली लगानीकर्ताले सुन्नैपर्ने संख्या यही होः थाइल्यान्डको SET-सूचीकृत डेभलपर AssetWise सँग हाल ३८.१८ अर्ब बाट (करीब ३२.५ बाट प्रति डलरको दरमा लगभग १.१७ अर्ब अमेरिकी डलर बराबर) मूल्यको साइन भइसकेको तर अझै ह्यान्डओभर नभएको ब्याकलग छ। यो पैसा बैंकमा जमा भएको होइन, यो भविष्यमा आउने राजस्व हो जो खरिदकर्ताहरूले सम्झौता गरिसकेका छन्।
२०२६ को मार्चसम्मको यो तथ्यांकले के देखाउँछ भने कम्पनी बनाउने र हस्तान्तरण गर्नेभन्दा बेच्ने गतिमा धेरै अगाडि छ। सोही अवधिको पहिलो अर्धवार्षिक (H1) राजस्व ५.६९ अर्ब बाट पुगेको छ, जो अघिल्लो वर्षको तुलनामा ५७% बढी हो। तर यो वृद्धि नयाँ बिक्रीले होइन, बरु पहिले नै साइन भइसकेका युनिटहरूको ह्यान्डओभरले ल्याएको हो, किनकि थाई एकाउन्टिङ नियम अनुसार राजस्व स्वामित्व हस्तान्तरण भएकै दिन बुक हुन्छ, सम्झौता साइन हुँदा होइन।
AssetWise को ब्याकलगमा फुकेटको हिस्सा कति छ?
ASW र Rhom Bho Property को संयुक्त पोर्टफोलियो, जो 'The Title' ब्रान्ड अन्तर्गत चल्छ, को कुल मूल्य ४७.४ अर्ब बाट पुगेको छ। यसमध्ये फुकेटले ५७% अर्डर ओगटेको छ, जसले २०२८ सम्मको राजस्व दृश्यता दिन्छ। बाकी हिस्सा बैंककतिर केन्द्रित छ। यी दुई सहरलाई नै कम्पनीले वर्षको दोस्रो आधाको मुख्य आधार भनेको छ।
ब्याकलगको आकार कम्पनीको वार्षिक राजस्वभन्दा लगभग तीन गुणा बढी हुनु ठूलो कुरा हो, यसको अर्थ अर्को कैयौं वर्षसम्मको राजस्व पहिले नै बुक भइसकेको छ।
फुकेटमा किनमेल गर्ने विदेशीले वास्तवमा के किन्दैछन्?
फुकेट अब सस्तो स्टुडियो र छोटो अवधिको रेन्टलको बजार होइन। ८-१५ मिलियन बाटको बजेटसहित आउने खरिदकर्ताले वर्गमिटर किनेको होइन, बरु एक सञ्चालन संरचना किनेको हो: कसले भाडा व्यवस्थापन गर्छ, अफ-सिजनमा अकुपेन्सी कस्तो हुन्छ, उपकरण फेर्ने खर्च कसले तिर्छ, र मालिक र अपरेटरबीच आम्दानी कसरी बाँडिन्छ।
ब्रान्डको मतलब यहाँ व्यवस्थापनको जोखिम एक पेशेवर अपरेटरलाई सार्ने तरिका मात्र हो। यसैले नै मूल्यमा प्रिमियम आउने हो। रुस, कजाकिस्तान वा चीनबाट आउने खरिदकर्ताले आफैं निर्माण र सञ्चालनको निरीक्षण गर्न सक्दैन, त्यसैले सूचीकृत डेभलपरको ब्रान्डेड प्रोजेक्ट भनेको खुला वित्तीय रिपोर्टिङको खरिद पनि हो, केवल इन्टेरियर डिजाइनको प्याकेज मात्र होइन।
बजारको अनुमान अनुसार, ब्रान्डेड रेसिडेन्सको मूल्य समान क्षेत्रको सामान्य (अनब्रान्डेड) प्रोपर्टीभन्दा लगभग २०-३५% बढी हुन्छ। फुकेटमा भिला बिक्री २०२५ मा १२.९% बढेको छ, र यो माग विशेष गरी बंग ताओ, लयान र कमला जस्ता वेस्ट कोस्ट क्षेत्रका व्यवस्थापन र सेवा भएका प्रोजेक्टहरूमा केन्द्रित छ।
ब्रान्ड प्रिमियम कहिले असफल हुन्छ?
यहाँ अलि असहज तर आवश्यक कुरा भन्नुपर्छ। ब्रान्ड प्रिमियम पुनःबिक्री (resale) मा राम्रोसँग काम गर्दैन। पहिलो खरिदकर्ताले लबी र व्यवस्थापन कम्पनीको लागि २०-३५% बढी तिर्छ, तर पाँच वर्षपछि दोस्रो खरिदकर्ताले त्यही क्षेत्रको प्रति वर्गमिटर मूल्य र अघिल्लो वर्षको वास्तविक नेट यिल्ड मात्र हेर्छ। ब्रोसरमा ७-८% भनिएको प्रतिफल वास्तवमा ४-५% मात्र आएमा त्यो प्रिमियम हराएर जान्छ।
यो अन्तर सधैं एउटै ठाउँमा देखा पर्छ: विज्ञापनमा देखाइएको प्रतिशत उच्च अकुपेन्सीमा आधारित ग्रोस रेभिन्यूबाट निकालिएको हुन्छ, जबकि मालिकले अपरेटरको कमिशन, बिजुली-पानी, सिंकिङ फन्ड, कर, र मे देखि अक्टोबरसम्मको वर्षे सिजनको रित्तोपनपछि मात्र पैसा पाउँछ।
दोस्रो कुरा, ब्याकलग भनेको हस्तान्तरणको ग्यारन्टी होइन। थाइल्यान्डमा केही अन्य देशहरूमा जस्तो निर्माण नसकिन्जेल पैसा 'ब्लक्ड एकाउन्ट'मा राख्ने संयन्त्र छैन; सम्झौताको पैसा सिधै डेभलपरकहाँ जान्छ र चलिरहेको निर्माणमा खर्च हुन्छ। यहाँको एकमात्र सुरक्षा भनेको डेभलपरको आर्थिक स्थिति, पूरा गरिसकेको प्रोजेक्टहरूको ट्र्याक रेकर्ड, र बिक्री सम्झौताको संरचना नै हो।
तेस्रो, वेस्ट कोस्ट (बंग ताओ, लयान, कमला) मा अहिले नै घना निर्माण भइरहेको छ। यी क्षेत्रहरूले धेरै ठूला युनिट पूल शोषण गरिरहेका छन्, र आजको ब्याकलग पूरा भवनमा परिणत हुँदा उही भाडावाल पूलका लागि प्रतिस्पर्धा अझ तीव्र हुनेछ।
विदेशी स्वामित्व र पैसा पठाउने कानुनी सीमा के हो?
थाइल्यान्डको कानुन अनुसार विदेशीले कुनै पनि कन्डोमिनियम भवनको बेच्न मिल्ने क्षेत्रफलको ४९% भित्र मात्र फ्रीहोल्ड (पूर्ण स्वामित्व) राख्न पाउँछ, यो ब्रान्डेड प्रोजेक्टमा पनि लागू हुन्छ। बाकी ५१% विदेशीका लागि लीजहोल्डका माध्यमबाट मात्र उपलब्ध हुन्छ, जो सामान्यतया ३० वर्षको हुन्छ र नवीकरण गर्न सकिन्छ।
विदेशी खरिदकर्ताको पैसा विदेशबाटै विदेशी मुद्रामा आउनुपर्छ र थाइल्यान्ड भित्रैको बैंकमार्फत बाटमा परिवर्तन हुनुपर्छ। यसपछि बैंकले Foreign Exchange Transaction (FET) फारम जारी गर्छ, जो नभई ल्यान्ड डिपार्टमेन्टले फ्रीहोल्ड स्वामित्व दर्ता गर्दैन।
हाम्रो दृष्टिकोण के हो?
यदि तपाईंको बजेट ५-६ मिलियन बाटभन्दा कम छ भने, ब्रान्डेड फुकेट तपाईंका लागि सम्भवतः उचित छैन। यो मूल्य स्तरमा ब्रान्ड प्रिमियमले यिल्ड खान्छ, र तपाईं सयौं समान स्टुडियोसँग प्रतिस्पर्धा गर्नुपर्नेछ। यस स्तरमा बैंककको BTS/MRT स्टेशन नजिकैको कन्डो हेर्नु बुद्धिमानी हुन्छ, जहाँ भाडावाल चार महिनाका लागि होइन, वर्षभरि बस्छन्।
८ मिलियन बाटभन्दा माथिको दायरामा भने तर्क उल्टिन्छ। यहाँ हामी तीन प्रमाणित मापदण्डका आधारमा प्रोजेक्ट छान्न सुझाव दिन्छौं: डेभलपर सार्वजनिक रूपमा सूचीकृत छ र आफ्नो ब्याकलग खुलासा गर्छ, अपरेटरले टापुमा वास्तविक अकुपेन्सी तथ्यांकसहित पहिले नै प्रोपर्टी चलाइरहेको छ, र लिज सम्झौताले ६% भन्दा बढी ग्यारन्टीड यिल्ड कहिल्यै प्रतिज्ञा गर्दैन (यस्ता प्रतिज्ञाहरू सामान्यतया बढाइएको प्रारम्भिक मूल्यले भरपाई गरिएका हुन्छन्)।
धेरै खरिदकर्ताले छुटाउने एक महत्त्वपूर्ण कदम: फेब्रुअरीमा होइन, अफ-सिजनमा भ्रमण गर्नुहोस्। जुलाई वा सेप्टेम्बरले समुद्री किनार र सडकको वास्तविक अकुपेन्सी शिखर महिनाहरूभन्दा धेरै इमानदारीसाथ देखाउँछ।
यस्ता जटिल कानुनी र वित्तीय पक्षहरूमा स्थानीय सहयोगका लागि थाइल्यान्ड सम्पत्ति जस्ता विशेषज्ञ टोलीसँग सम्पर्क गर्नु फायदाजनक हुन सक्छ।
स्रोत: Dzen (hatamatata)