थाइल्यान्डमा ४९ डाटा सेन्टर रोकियो: लगानीकर्ताले के बुझ्नुपर्छ?

चोनबुरी वा रायोङमा जमिन किनेर डाटा सेन्टर अपरेटरलाई बेच्ने सपना देखेको कोही नेपाली लगानीकर्ता छ भने, अहिले नै रोकिनुपर्छ। थाइल्यान्डका नियामकहरूले एकैचोटि ४९ चालु डाटा सेन्टर निर्माण साइट रोकेका छन्, र ११७ भन्दा बढी थप आवेदन नयाँ नियम नबन्दासम्म अलपत्र छन्। यो निर्णयले जमिन बजारमा तत्काल तरंग ल्याएको छ, तर आवासीय सम्पत्तिमा त्यसको छाँयासमेत परेको छैन।

के भइरहेको छ र किन?

नियामकहरूले लगभग एक महिनाको औपचारिक रोक घोषणा गरेका छन्, जसमा तिनीहरू बिजुली र पानीको उपभोग तथा सुरक्षा स्तरसम्बन्धी मानक तयार पार्ने छन्। बैंककले नै हाल ३४ डाटा सेन्टर चलाइरहेको छ, र यिनको संयुक्त स्रोत खपत नै यो नियामक रोकको औपचारिक कारण बनेको हो। इस्टर्न इकोनोमिक कोरिडोर (EEC) मा योजनाहरूको ठूलो हिस्सा केन्द्रित छ, जहाँ सन् २०२० मा नै गम्भीर खडेरीले औद्योगिक पानी सेवनमा प्रतिबन्ध लगाउनुपरेको थियो। पानीसम्बन्धी नियम त्यसैले औपचारिकता मात्र होइन।

किन एक महिना मात्र आशावादी अनुमान हो

छेउछाउको क्षेत्रीय उदाहरण हेरौं: सिंगापुरले २०१९ मा नयाँ डाटा सेन्टरहरूमा वास्तविक रोक लगायो, जो सन् २०२२ सम्म चल्यो। त्यो रोक पनि 'प्राविधिक समीक्षा' भनेर सुरु भएको थियो। तीन वर्षपछि समाधान खुला पहुँच फिर्ता ल्याएर भएन, बरु ऊर्जा-दक्षता प्रतिबद्धतासँग जोडिएको कोटा प्रणाली अपनाइयो। मलेसियाले पनि जोहोरमा पुगेको माग सम्हालेपछि, २०२४ सम्म आइपुग्दा नयाँ साइटहरूका लागि पानी र ऊर्जा मूल्यांकन अनिवार्य बनायो। थाइल्यान्ड पनि यही बाटोमा, केही वर्ष पछाडि, हिँडेको देखिन्छ। एक महिना भनेको कागजात लेखनका लागि समय हो, स्वीकृतिको प्रवाह फर्काउनका लागि होइन। नियम प्रकाशित भएपछि दोस्रो र अझ ढिलो चरण सुरु हुन्छ, पुरानो पानी र बिजुली महसुल अनुमानमा डिजाइन गरिएका परियोजनाहरूलाई पुन: स्वीकृत गर्ने चरण। यहीं हो वास्तविक लगानीकर्ता जोखिम बस्ने ठाउँ, रोक आफैंमा होइन, बरु ११७ जमेका आवेदनहरूमध्ये धेरैजसो नयाँ नियम अन्तर्गत आर्थिक हिसाबले नउभिने सम्भावना।

कसलाई साँच्चै असर पर्छ?

चोनबुरी, रायोङ र सामुत प्रकानका औद्योगिक क्षेत्रका जमिनहरूको मूल्य सन् २०२४-२०२५ मा AI कथाको वरिपरि पुन: तय गरिएको थियो। किनमेल गर्नेहरूले जमिन किनेका थिएनन्, कुनै न कुनै हाइपरस्केलर आउने विकल्पमा दाम तिरेका थिए। त्यो विकल्प अहिले सस्तो भएको छ, नियम प्रकाशित नहुँदासम्म कुनै अपरेटरले पुरानो मूल्यमा साइन गर्नेछैन।

निर्माण र इन्जिनियरिङ कम्पनीहरूलाई पनि सीधा फटका परेको छ। ४९ चालु साइट रोकिनुको अर्थ हो निष्क्रिय उपकरण र कामदार, र यो लागत पूर्ति-चेनको कतै न कतैले उठाउनुपर्छ। निर्माण क्षेत्रका शेयरधारकहरूका लागि यो एक चौतीको क्षतिग्रस्त आम्दानी हो।

छिमेकी डाटा सेन्टरलाई एङ्कर कथा बनाएर बेचिएका वेयरहाउस र अफिस मिश्रित-प्रयोग परियोजनाहरूले पनि त्यो तर्क गुमाएका छन्।

डाटा सेन्टरले भाडावाला ल्याउँदैन, यो नै मूल भ्रम हो

तेक्नो-रियल इस्टेटबारे थाइल्यान्डमा सबैभन्दा सामान्य गल्ती यसरी हुन्छ: नजिकै डाटा सेन्टर बनिँदैछ, त्यसैले सिराचा वा पटायाको कन्डोमिनियमले विदेशी व्यावसायिक भाडावाला तान्नेछ।

यो हुँदैन। ३,००० कामदार भएको कारखानाले दिगो भाडा माग सृजना गर्छ। तर एक हाइपरस्केल क्याम्पस, सञ्चालनमा गएपछि, उद्योग अनुमानअनुसार सामान्यतया केही दर्जनदेखि केही सयसम्म मात्र स्थायी कर्मचारी राख्छ, र ती धेरैजसो स्थानीय इन्जिनियर र सुरक्षाकर्मी हुन्छन्। निर्माण चरणले हजारौं रोजगारी सृजना गर्छ, तर यो अस्थायी, न्यून-ज्याला श्रम हो जो कामदार डर्मिटरीमा बस्छ, ३० लाख बाहतको कन्डोमिनियममा होइन। सिराचामा वास्तविक भाडा माग चलाउने कारक भनेको जापानी र चिनियाँ उत्पादन कारखाना र लाएम चाबाङ बन्दरगाह हो, सर्भर हल होइन।

संख्याले के देखाउँछ

• रोकिएका परियोजना: ४९ (निर्माणाधीन), ११७ भन्दा बढी (स्वीकृतिको प्रतीक्षामा)
• औपचारिक रोक अवधि: लगभग १ महिना
• बैंककमा हाल सञ्चालित डाटा सेन्टर: ३४
• AWS को थाइल्यान्डमा प्रतिबद्धता: १५ वर्षमा ५ अर्ब अमेरिकी डलर (२०२२ मा घोषित)
• Google को प्रतिबद्धता: चोनबुरीको डाटा सेन्टर र बैंककको क्लाउड क्षेत्रका लागि १ अर्ब अमेरिकी डलर (सेप्टेम्बर २०२४ मा घोषित)
• थाइल्यान्डको २०२४ को उच्चतम बिजुली माग: ३६,०००+ मेगावाट
• २०२६ को पहिलो अर्धमा विदेशी लगानी आवेदन ८०% वार्षिक वृद्धिसहित १.३७ ट्रिलियन बाहत (लगभग ४०.६ अर्ब अमेरिकी डलर) पुगेको

अहिले के गर्ने?

हाम्रो सुझाव स्पष्ट छ: ऊर्जा र पानी मापदण्ड प्रकाशित नहुँदासम्म तेक्नो-विकासका लागि तय गरिएको जमिन नकिनौं, र पहिले नै हस्ताक्षर भइसकेका प्रारम्भिक सम्झौताहरूमा समयसीमा र मूल्य पुनः वार्ता गर्न जोर दिऔं। कारण सरल छ, नियामक अवस्था बदलिएको छ, त्यसैले क्लोजिङ मिति पनि नियम आउँदासम्म सारिनुपर्छ।

यदि तपाईंको जमिन सन् २०२४ अघि औद्योगिक मूल्यमा किनिएको हो र हाल आम्दानी दिइरहेको छ भने, समयनुसार होल्ड गर्नुहोस्। तर यदि २०२४-२०२५ मा छिमेकी जमिनको तुलनामा दुई-तीन गुणा प्रिमियममा शुद्ध रूपमा अपरेटरलाई पुनःबिक्रीको आशामा किनिएको हो भने, निकासको झ्याल साँघुरिँदैछ, र लजिस्टिक्स, लाइट म्यानुफ्याक्चरिङ वा वेयरहाउसिङजस्तो फरक प्रयोग खोज्नु उपयुक्त हुनेछ।

यदि तपाईंको बजेट १ करोड बाहत (लगभग) भन्दा कम छ र तपाईं आफ्नै बसोबास वा पर्यटक भाडाका लागि घर किनिरहनुभएको छ भने, यो सम्पूर्ण नियामक नाटकले तपाईंलाई कुनै हिसाबले छुँदैन।

बैंकक वा फुकेटमा कन्डो लगानी सोचिरहेका ग्राहकहरूका लागि, थाइल्यान्ड सम्पत्तिको दृष्टिकोणमा यो घटनाले आवासीय बजारको आधारभूत तर्क कतै बदलेको छैन, केवल औद्योगिक जमिनको ठाडो अनुमान चाहिं फेरिएको छ। जमिन कोर्नुअघि सडक पहुँच, सबस्टेशन नजिकता, र पानी सेवन पूर्वाधार साइटमै गएर जाँच्नु अनिवार्य छ, टाढाबाट यो मूल्यांकन गर्नु प्रायः अर्थहीन हुन्छ।

स्रोत: द सिटी एशिया