रुसबाट फुकेट कन्डो किन्ने पैसा: नेपाली लगानीकर्ताले पनि जान्नुपर्ने ३ कानुनी बाटो

थाइलैन्डमा विदेशीले कन्डो किन्न कुनै कानुनी रोक छैन। तर बैंकबाट पैसा कसरी पठाइयो भन्ने कुराले नै तपाईंको नाममा freehold दर्ता हुने वा नहुने निर्णय गर्छ। यो लेख रुसी नागरिकहरूका लागि लेखिएको वास्तविक अनुभवमा आधारित छ, तर नेपालबाट वा तेस्रो देशबाट लगानी गर्ने कोहीले पनि उस्तै समस्या भोग्न सक्छ, किनभने थाइ ल्यान्ड डिपार्टमेन्टको नियम सबैका लागि उस्तै हो।

किन पैसा पठाउने तरिकाले नै सबैभन्दा ठूलो भूमिका खेल्छ

थाइलैन्डको Land Department लाई प्रमाण चाहिन्छ कि विदेशी मुद्रा वास्तवमै देश भित्र आयो र थाइ बाहतमा साटियो। यो प्रमाणलाई FET (Foreign Exchange Transaction) फारम भनिन्छ। यदि तपाईंले सुटकेसमा नगद बोकेर ल्याउनुभयो भने पनि, त्यो पैसाले FET जन्माउँदैन, र त्यसैले freehold दर्ता असम्भव हुन्छ।

नगद ल्याउन पाइन्छ, EAEU बाट बाहिर जाँदा 10,000 USD भन्दा बढी र थाइलैन्ड भित्र पस्दा 20,000 USD भन्दा बढी घोषणा गर्नुपर्छ। तर यसले कागजी प्रमाण दिँदैन। धेरै खरिदकर्ताले यही गल्ती गर्छन्: नगद हातमा भएपछि "पैसा त छ नि" भन्ने सोचमा बस्छन्, तर दर्ताको दिन थाहा हुन्छ कि नगदले काम गर्दैन।

तीन मात्र कानुनी बाटो के हुन्?

व्यवहारमा तीनै बाटो प्रयोग हुन्छन्, तर हरेकको आफ्नै सीमा छ:

• खरिदकर्ताको आफ्नै रुसी बैंक खाताबाट सिधा ट्रान्सफर
• घोषित विदेशी बैंक खाताबाट ट्रान्सफर (तेस्रो देशको खाता प्रायः सबैभन्दा सजिलो मानिन्छ)
• दुवै सीमामा घोषित नगद मुद्रा ल्याउने, तर यसले FET जन्माउँदैन भन्ने कुरा माथि नै भनिसकियो

रुसी नागरिकका लागि, धेरैजसो बैंक SWIFT बाट कटौती भएपछि, payment agent मार्फत पठाउने चलन बढेको छ। एजेन्ट कानुनी हुन आवश्यक छ, अर्थात् व्यक्तिगत ग्राहकहरूका लागि लाइसेन्स लिएको हुनुपर्छ, कर्पोरेट foreign trade लाइसेन्स भएको एजेन्ट होइन।

एजेन्ट प्रयोग गर्दा कुन कागजातले तपाईंलाई बचाउँछ?

सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण कागज हो सेवा सम्झौता (power of attorney वा agency contract), जसमा उद्देश्य स्पष्ट रूपमा 'real estate payment' लेखिएको हुनुपर्छ, कहिल्यै 'transfer service' वा 'goods supply' होइन। यदि कागजमा 'goods' शब्द देखियो भने, त्यो सम्झौताबाट टाढै बस्नुहोस्, किनभने यसले रुसमा Article 193.1 अन्तर्गत आपराधिक दायित्व वा Article 15.25 अन्तर्गत जरिवाना निम्त्याउन सक्छ।

नगद रसिद पनि जाँच्नुहोस्। पारदर्शी रूपमा काम गर्ने एजेन्टले सेवाको लागि नगद रसिद दिन्छ; यदि रसिद छैन भने त्यहाँबाट हिँड्नुहोस्।

बजार कमिसन सामान्यतया कुल कारोबार रकमको १ देखि २.५% सम्म हुन्छ, त्यसमा exchange spread थपिन्छ। विभिन्न प्रदायकहरू बीचको मूल्य फरक सम्पूर्ण डिलको बजेटको १.५% सम्म पुग्न सक्छ, जो सानो देखिए पनि ठूलो रकममा उल्लेख्य फरक पार्छ।

के क्रिप्टोकरेन्सीबाट पैसा पठाउन मिल्छ?

रुसको 173-FZ कानुन अन्तर्गत डिजिटल एसेट न रुसी न विदेशी मुद्रा मानिन्छ। स्पष्ट प्रतिबन्ध छैन, तर रुसी साइडमा कुनै सहायक कागजात पनि उपलब्ध हुँदैन। मेरो सिफारिस स्पष्ट छ: क्रिप्टो मार्ग तब मात्र प्रयोग गर्नुहोस् जब तपाईं पछि कर अधिकारीलाई सम्पूर्ण फन्ड ट्रेल स्पष्ट रूपमा बुझाउन सक्नुहुन्छ, विशेष गरी सम्पत्ति बेचेर पैसा फिर्ता ल्याउने बेलामा।

Leasehold लिँदा पनि FET चाहिन्छ?

धेरैले सोच्छन् कि leasehold (30-वर्षे भाडा सम्झौता) मा FET जरुरी छैन किनभने त्यो freehold होइन। तर फुकेटका थुप्रै land office ले leasehold दर्ताका लागि पनि यो कागज खोजेका छन्। सुरक्षित उपाय भनेको सुरुदेखि नै FET प्राप्त हुने गरी पैसा पठाउने हो, चाहे अहिले नमाग्ने अफिसमा दर्ता गर्दै हुनुहुन्छ भने पनि।

पैसा पठाउँदा कुन-कुन गल्ती सबैभन्दा बढी हुन्छ?

एउटा सामान्य गल्ती हो: पैसा 'goods' वा 'equipment' को भुक्तानीको रूपमा पठाइन्छ जबकि वास्तवमा कन्डो किनिँदै हुन्छ। यो झूटो उद्देश्यमा गरिएको ट्रान्सफर हो र repatriation माग, जरिवाना, वा ठूलो रकम भएमा आपराधिक दायित्वसम्म निम्त्याउन सक्छ।

अर्को समस्या हो पैसा पठाउने कम्पनी र थाइ डेभलपरले पैसा प्राप्त गर्ने कम्पनी बीचको सम्बन्ध टुटेको हुनु। धेरै थाइ डेभलपरले अहिले खरिदकर्तासँग कुनै सम्बन्ध नभएका तेस्रो व्यक्तिबाट आउने पैसा अस्वीकार गर्न थालेका छन्। भुक्तानीको उद्देश्यमा खरिदकर्ताको पूरा नाम, प्रोजेक्टको नाम, र युनिट नम्बर स्पष्ट लेखिएको हुनुपर्छ।

बेच्दा वा पैसा फिर्ता ल्याउँदा के हुन्छ?

समस्या प्रायः किनमेलको बेला होइन, बेच्ने बेला देखिन्छ। सम्पत्ति बेचेर पैसा रुस फर्काउँदा, पैसा सुरुमा कसरी बाहिर गयो भन्ने प्रमाण चाहिन्छ। सही payment order बिना यो व्याख्या भत्किन्छ। यसैले सम्झौता, रसिद, payment order, FET, र डेभलपरको स्वीकृति पत्र सबै मिलाएर लगभग एक दशकसम्म सुरक्षित राख्नुहोस्।

FAQ

थाइलैन्डमा विदेशीले कन्डो किन्न पाउँछ कि पाउँदैन?

पाउँछ। विदेशीले condominium को कुल livable area को 49% सम्म freehold मा राख्न सक्छ; बाँकी हिस्सा leasehold वा थाइ इकाई मार्फत संरचना गरिन्छ।

FET प्रमाणपत्र भनेको के हो र यो किन महत्त्वपूर्ण छ?

यो बैंकले जारी गर्ने प्रमाण हो जसले देखाउँछ कि विदेशी मुद्रा बाहिरबाट आयो र थाइलैन्ड भित्रैको बैंकमा बाहतमा साटियो। यो बिना Land Department ले विदेशीको नाममा कन्डो दर्ता गर्दैन।

नगद बोकेर सिधै डेभलपरलाई तिर्न मिल्छ?

नगद ल्याउन मिल्छ, तर EAEU बाहिर जाँदा 10,000 USD भन्दा बढी र थाइलैन्ड भित्र पस्दा 20,000 USD भन्दा बढी घोषणा गर्नुपर्छ। तर यसले FET जन्माउँदैन, अर्थात् freehold दर्ता सम्भव हुँदैन।

Payment agent छान्दा के जाँच्नुपर्छ?

एजेन्टको दर्ता नम्बर, agency agreement, व्यक्तिगत ग्राहकलाई सेवा दिने अधिकार भएको प्रमाण, र पहिलेका सम्पन्न भुक्तानीका उदाहरण माग्नुहोस्। नगद रसिद नभएको एजेन्टबाट टाढै बस्नुहोस्।

स्रोत: Realty-Phuket.com