थालाङ भूमि कार्यालय, फुकेट। भिल्ला खरिद गर्न आएको विदेशी ग्राहकको छेउमा थाई सेयरहोल्डर पासपोर्ट र कम्पनी सिल बोकेर बसेका छन्। अधिकारीले कम्पनीको कागजात मात्र होइन, त्यो थाई सेयरहोल्डरको बैंक स्टेटमेन्ट, रोजगारीको प्रमाण, र पैसा कहाँबाट आयो भन्ने प्रश्न सोध्छन्। दुई वर्षअघि यो असामान्य दृश्य हुन्थ्यो। मे २०२६ को मध्यदेखि यो नियमित प्रक्रिया बनेको छ।
यदि तपाईं नेपालबाट फुकेट, समुई वा पटायामा ५१/४९ थाई कम्पनी मार्फत जमिन वा भिल्ला किन्ने योजनामा हुनुहुन्छ भने, सिधा उत्तर यही हो: कम्पनी साँच्चिकै व्यवसायिक (real capital, actual operation) नभएसम्म, अब त्यो संरचना एक 'खाली शेल' को रूपमा चिन्हित हुने र वर्षौंपछि पनि पुनः खुल्न सक्ने जोखिममा छ।
के भयो, र कहिलेदेखि लागू भयो?
मे २०२६ को मध्यमा थाइल्यान्डको भूमि विभागले 'सबैभन्दा जरुरी' (most urgent) चिन्ह लगाएर तीनवटा सर्कुलर सबै प्रान्तीय भूमि कार्यालयमा पठायो। यी सर्कुलरले पहिलेका छरिएका निर्देशनहरूलाई एउटै राष्ट्रिय प्रणालीमा एकीकृत गरेका छन्: जमिन धारण गर्ने सबै कानुनी संस्थाहरूको राष्ट्रिय डाटाबेस, महिनावारी डाटा पुनर्मिलान, र केन्द्रीय अधिकारीलाई त्रैमासिक रिपोर्टिङ।
सिधा अर्थ के हो भने, अल्पसंख्यक विदेशी सेयरहोल्डर भएको थाई कम्पनी मार्फत जमिन वा भिल्ला किन्नु अब कागजी औपचारिकता मात्र होइन। थाई सेयरहोल्डरले आफ्नो सेयरको पैसा कहिल्यै तिरेका छैनन् र कम्पनी सञ्चालनमा कुनै भूमिका छैन भने, त्यस्ता संरचना अब चिन्हित (flagged) गरिन्छ, लग गरिन्छ, र वर्षौंसम्म फाइलमा राखिन्छ।
भूमि कार्यालयले वास्तवमा के जाँच्छ?
भूमि कोड (Land Code) को धारा ९७ र ९८ अनुसार कुनै कम्पनी 'विदेशी कानुनी व्यक्ति' (foreign juristic person) को परिभाषामा पर्छ भने, कार्यालयले त्रैमासिक चक्रको पर्खाइ नगरी तुरुन्तै रिपोर्ट गर्नुपर्छ।
नगद कारोबार २ मिलियन बाहत (लगभग NPR भन्दा माथि, स्थानीय दरमा फरक पर्छ) भन्दा बढी भएमा, वा भूमि कार्यालयको आधिकारिक मूल्याङ्कन (सम्झौता मूल्य होइन) ५ मिलियन बाहत भन्दा बढी भएमा, स्रोत-पैसा जाँच बढाइन्छ। भूमि कोडको धारा ७४ ले अधिकारीलाई खरिदकर्ता र सेयरहोल्डरको पैसाको स्रोत, आम्दानी, पेशा, र आर्थिक स्थिति सोध्ने कानुनी अधिकार दिन्छ।
उच्च-जोखिम केसमा कार्यालयले सेयरहोल्डर रजिस्टर, व्यापार विकास विभाग (Department of Business Development) मा दाखिला गरिएका फाइलिङ, वित्तीय विवरण माग्न सक्छ, र कम्पनीको दर्ता ठेगानामा साइट-भ्रमण (on-site inspection) समेत गर्न सक्छ। Mondaq को कानुनी विश्लेषण अनुसार, प्रान्तीय फ्याक्ट-फाइन्डिङ समितिमा अब स्थानीय प्रहरी सुपरिन्टेन्डेन्ट जस्ता विशेषज्ञ अनुसंधानकर्ता पनि समावेश हुन्छन्, जसले सेयरहोल्डिङ, कर, र इमिग्रेशन डाटामा फराकिलो पहुँच दिन्छ।
किन ५१/४९ संरचना अब जोखिमपूर्ण भयो?
विगत वर्षहरूमा सबैभन्दा लोकप्रिय संरचना यही थियो: प्रिफरेन्स सेयर (limited voting rights) मार्फत थाई नागरिकले ५१% पूँजी राख्ने तर मत भने विदेशी सेयरहोल्डरको दश मतको सामु एक मात्र। यसलाई वर्षौंसम्म 'सुरक्षित कानुनी उपाय' भनेर बेचिएको थियो।
अहिले यही ठ्याक्कै त्यो ढाँचा हो जो निरीक्षकहरूले सबैभन्दा पहिले खोज्छन्: नियन्त्रणविहीन थाई बहुसंख्या भनेको नोमिनी व्यवस्थाको पाठ्यपुस्तक परिभाषा नै हो। 'हाम्रो थाई वकिलले नै बनाएको हो, त्यसैले कानुनी हुनुपर्छ' भन्ने तर्कले अब कुनै सुरक्षा दिँदैन। दर्ता गराइसकेको कारोबार पहिले पनि कानुनीताको ग्यारन्टी थिएन, र अब त अन्तिम चरण पनि होइन।
३०+३० लिजहोल्ड फर्मुला भरपर्दो छ?
थाइल्यान्डको सिविल र कमर्शियल कोडले जमिनमा लिज अधिकतम ३० वर्षसम्म मात्र दर्ता गर्न दिन्छ। सम्झौतामा लेखिएको नवीकरणको वाचा त्यो निश्चित मालिकको व्यक्तिगत प्रतिबद्धता हो, जमिनसँगै स्वचालित रूपमा सर्ने अधिकार होइन। जमिन हात बदलियो वा ऋणको कारण कब्जा भयो भने, दोस्रो ३० वर्ष पूरा गराउने कोही नहुन सक्छ।
मेरो विचार: कहिले कम्पनी संरचना बनाउनु र कहिले नबनाउनु
यदि व्यक्तिगत खरिदकर्ताको बजेट १० देखि १५ मिलियन बाहत भन्दा कम छ भने, कम्पनी संरचना अब आर्थिक रूपमा अर्थहीन छ। वार्षिक फाइलिङ, अडिट, साइट-निरीक्षणको जोखिम, र पाँच वर्षभित्र दबाबमा बेच्नुपर्ने सम्भावनाले कन्डोमिनियम भन्दा पाइने कुनै फाइदा खाइदिन्छ। विदेशी कोटा (कुनै प्रोजेक्टको बेचिने क्षेत्रफलको ४९%) भित्रको कन्डो किन्दा टाइटल सिधै विदेशीको नाममा हुन्छ, पूर्ण चानोत (chanote) जारी हुन्छ, र यी सर्कुलरले त्यसलाई छुँदैनन् नै।
तर होटल, म्यानुफ्याक्चरिङ, वा कृषि जस्तो वास्तविक व्यवसाय बनाउँदै हुनुहुन्छ भने, र थाई साझेदारले साँच्चिकै पैसा हालेको र फाइलिङमा देखिने कारोबार भएको छ भने, यी सर्कुलरले तपाईंलाई लगभग छुँदैनन्। यो स्क्रिनिङ खाली शेल कम्पनी हटाउनका लागि हो, वास्तविक व्यवसाय रोक्नका लागि होइन।
एउटा ईमानदार अपवाद पनि छ: प्रान्त अनुसार कार्यान्वयन फरक हुनेछ। फुकेट, कोह समुई, पटाया, र चियांग माई जस्ता उच्च-चासोका क्षेत्रमा जाँच तीव्र हुनेछ, जबकि ग्रामीण इसानको भूमि कार्यालयले पहिलो त्रैमासिकमै साइट-निरीक्षण गर्ने सम्भावना कम छ। नियमको सार भने जहाँ पनि उस्तै छ, फरक केवल समयमा हो।
FAQ
नोमिनी सेयरहोल्डर के हो र यो किन गैरकानुनी छ?
नोमिनी भनेको थाई नागरिक हो जो कम्पनीमा सेयर होल्ड गर्छ तर सेयरको पैसा कहिल्यै तिर्दैन र व्यवस्थापनमा कुनै भूमिका खेल्दैन। मे २०२६ को सर्कुलर अनुसार भूमि कार्यालयले यस्ता केसलाई भूमि कोडको धारा ९७ र ९८ अन्तर्गत विदेशी कानुनी व्यक्तिको सूचक मानेर रिपोर्ट गर्नुपर्छ।
के २०२६ मा पनि थाई कम्पनी मार्फत जमिन किन्न मिल्छ?
कानुनी रूपमा मिल्छ, यदि कम्पनी साँच्चै वास्तविक छ भने: थाई सेयरहोल्डरले वास्तविक पूँजी हालेका छन् र कम्पनीको साँच्चिकै सञ्चालन र फाइलिङ छ। समस्या कानुनी फर्म होइन, त्यसभित्रको सारमा हो।
२ मिलियन बाहत भन्दा बढीको नगद कारोबारमा के जाँचिन्छ?
भूमि कोडको धारा ७४ अनुसार अधिकारीले खरिदकर्ता र सेयरहोल्डरको पैसाको स्रोत, आम्दानी, पेशा, र आर्थिक अवस्था सोध्न सक्छन्। भूमि मूल्याङ्कन ५ मिलियन बाहत भन्दा बढी भएमा पनि उस्तै कडाई लागू हुन्छ।
वर्षौंअघि किनिएको जमिन पनि अब जाँचिन्छ?
हो। डाटाबेसले सबै जमिन-धारण गर्ने कानुनी संस्था समेट्छ, नयाँ कारोबार मात्र होइन, र यो महिनावारी पुनरावलोकन हुन्छ। सन् २०१५ वा २०२० को कारोबार पनि यसको दायराभित्रै पर्छ।
स्रोत: Mondaq