थाइल्यान्डमा भिल्ला वा जग्गा किन्दा किन एउटै कागजले सबै धरापमा पार्न सक्छ

फुकेतमा १० लाख डलर बराबरको एउटा भिल्ला किन्ने ग्राहकले एकैचोटि तीन कागज साइन गर्नुपर्ने भयो: जग्गाको लिज, घरको फ्रिहोल्ड टाइटल, र म्यानेजमेन्ट कम्पनीसँगको सेवा सम्झौता। वकिलहरूले प्याकेजभित्र लुकेको एउटा क्लज भेट्टाए, जसले पानीको बिल तिर्न ढिला भयो भने पनि डेवलपरलाई तीनै कागज एकैसाथ रद्द गर्ने अधिकार दिँदो रहेछ, जग्गाको लिजसमेत। वार्तामा त्यो क्लज हटाइयो। नभएको भए, एउटा उपयोगिता बिलको आधारमा १० लाख डलरको सम्पत्ति नै जोखिममा पर्ने थियो।

यो कुनै एकल घटना होइन। थाइल्यान्डमा बिक्री-खरिद सम्झौता (sale and purchase agreement) को अनिवार्य नोटरी परीक्षण हुँदैन, र डेवलपर तथा जग्गावालाले प्रयोग गर्ने स्ट्यान्डर्ड फारमहरू उनैका आफ्नै वकिलले, उनैको फाइदाका लागि तयार पारेका हुन्छन्। यहाँ ड्यु डिलिजेन्स भन्नु टाइटल डिड (चानोत) जाँच मात्र होइन, चानोत प्रायः सफा नै हुन्छ। पैसा त सम्झौताको भाषामा हराउँछ।

सबैभन्दा महँगो जोखिम कुन क्लजमा हुन्छ?

भिल्ला-प्लस-जग्गा प्याकेजमा सबैभन्दा महँगो कुरा हो क्रस-डिफल्ट क्लज: तीनमध्ये एउटा सम्झौता उल्लंघन भयो भने तीनै सम्झौता रद्द हुन सक्छ। यही पहिले जाँच गर्नुपर्छ। यसपछि आउँछ ब्याङ्कक मलका रिटेल लिजहरू, जहाँ वार्षिक १०% इन्डेक्सेशनसँगै जग्गावालालाई हरेक १८ महिनामा बिनावार्ता दर बढाउने अधिकार दिइएको हुन्छ। एउटा दर्ता भएको केसमा दर लक गरेर टेनान्टले वार्षिक करिब ५,००० डलर बचत गरे। पटाया निर्माण सम्झौताहरूले प्रायः किनमेल गर्नेलाई ढिला भुक्तानीमा जरिवाना तोक्छन्, तर डेवलपरलाई ढिला हस्तान्तरणमा कुनै दण्ड हुँदैन। यो असन्तुलन ठीक गर्न पक्का म्याद र फिनिशिङ स्तर थप्नुपर्छ।

लाइसेन्सिङ र फ्र्यान्चाइज सम्झौता कति जोखिमपूर्ण छन्?

सामुई र ब्याङ्ककका लाइसेन्सिङ/फ्र्यान्चाइज सम्झौतामा प्रायः ब्रान्ड सुरक्षा हुँदैन र रोयल्टी एकतर्फी रूपमा परिवर्तन गर्न मिल्छ। सामुईको एउटा टुरिजम बिजनेस डिलमा ग्यारन्टी र क्षतिपूर्ति क्लज थपेपछि करिब १,००,००० डलर बराबरको जोखिम बन्द भयो। ट्रेडमार्क थाइल्यान्डमा दर्ता नभएसम्म सुरक्षाको कुनै आधार हुँदैन। रोयल्टी चिठ्ठीमार्फत बदलिन सक्छ भने तपाईंको फाइनान्सियल मोडेल पहिलो चिठ्ठी नआउँदासम्म मात्र चल्छ।

भवन मालिक बदलिँदा लिज-निरन्तरता क्लज नभएमा नयाँ मालिकले भाडाका सर्तहरू पूर्ण रूपमा फेरिदिन सक्छ। यसको समाधान हो सक्सेशन क्लज। र सम्झनुपर्ने कुरा: यी सबै गल्ती सुधार्नु भन्दा कानुनी रिभ्यू सस्तो हुन्छ, बजार अनुमान अनुसार यसमा सामान्यतया केही दिनदेखि दुई हप्तासम्म लाग्छ।

विभिन्न डिल टाइपमा के-के जाँच गर्ने?

लिजहोल्ड जग्गा र फ्रिहोल्ड संरचनाको भिल्ला। फुकेत र कोह सामुईमा यो संरचना कानुनी र सामान्य छ, तर यो तीन वा बढी कागजबाट बनेको हुन्छ, र कमजोर बिन्दु सधैं जोडमा हुन्छ। तेस्रो पक्षलाई पुनर्बिक्री, उत्तराधिकार, म्यानेजमेन्ट कम्पनी परिवर्तन, वा छिमेकी मालिकसँगको विवादमा के हुन्छ भनी जाँच्नुहोस्। यदि जग्गाको लिज ३० वर्षको हो र दुईपटक नवीकरणको प्रतिज्ञा छ भने, दोस्रो नवीकरणलाई वास्तवमा के कुराले सुरक्षित गर्छ भनी सोध्नुहोस्। सामान्यतया जग्गावालाको असल नियतबाहेक केही हुँदैन, र यहीँ तपाईंको वकिलको ईमानदार जवाफ चमकदार सेल्स प्रजेन्टेशनभन्दा बढी मूल्यवान हुन्छ।

अफ-प्लान कन्डो। यहाँ वास्तविक काम टाइटलमा होइन, भुक्तानी तालिकामा हुन्छ। किस्ता क्यालेन्डर मितिसँग नभई निर्माणका माइलस्टोनसँग जोड्नुहोस्। दण्ड दुईतर्फी होस्: ढिला किस्तामा तपाईं जरिवाना तिर्नुपर्छ भने ढिला हस्तान्तरणमा डेवलपरले पनि तिर्नुपर्छ। हस्तान्तरणमा 'दोष' भनेर के गनिने भनी पहिल्यै तय गर्नुहोस्, नत्र प्लास्टरको गुणस्तरको विवाद रुचिको विवादमा परिणत हुन्छ।

व्यावसायिक भाडा। यहाँ लोकेशनभन्दा सम्झौता बढी महत्त्वपूर्ण हुन्छ। पूरै अवधिका लागि निश्चित दर पहिलो वर्षको छुटभन्दा धेरै मूल्यवान हुन्छ। जग्गावालाको एकतर्फी दर परिवर्तनको अधिकार, इन्डेक्सेशन फर्मुला, समयअघि सम्झौता तोडेमा डिपोजितको हविगत, र भवन बिक्री भएमा लिजको अवस्था जाँच्नुहोस्।

तुलना तालिका

सबैभन्दा सामान्य गल्तीहरू के हुन्?

टाइटल जाँचेर रोकिने सबैभन्दा ठूलो गल्ती हो। सफा चानोतले एकतर्फी सम्झौताबाट सुरक्षा दिँदैन। दुवै कागज जाँचिनुपर्छ, र असली समस्या प्रायः सम्झौतामै लुकेको हुन्छ।

अनुवादमा भर पर्नु अर्को गल्ती हो। थाई अदालतमा थाई भाषाको संस्करण नै मान्य हुन्छ। अंग्रेजी वा अन्य अनुवाद सन्दर्भका लागि मात्र हो। कुन संस्करण मान्य हुने भनी स्पष्ट क्लज राख्नुहोस्, र दुवै संस्करण स्वतन्त्र अनुवादकबाट क्रस-चेक गराउनुहोस्।

ढिला-हस्तान्तरण दण्डलाई सबै समस्याको समाधान मानिनु उस्तै खतरनाक हो। क्लज लेखिन्छ, डेवलपरले एक वर्ष ढिला डेलिभर गर्छ, र त्यहाँ केही असुल्नु हुँदैन किनभने प्रोजेक्ट कम्पनीको ब्यालेन्स सिट खाली हुन्छ। दण्ड क्लज माइलस्टोन-आधारित भुक्तानी, ब्याङ्क ग्यारन्टी, वा अन्तिम किस्ता रोकिराख्ने व्यवस्थासँगै मात्र काम गर्छ। यहाँ स्पष्ट समाधान आधा समाधान मात्र हो।

छुट्टी मनाउने गतिमा साइन गर्नु पनि जोखिमपूर्ण छ। डिपोजित एक दिनमै जान्छ; सम्झौताले एक महिनाको समीक्षा माग्छ। रिजर्भेसन सम्झौतामा प्रायः फिर्ता नहुने डिपोजित क्लज हुन्छ, त्यसैले पैसा जानुअघि नै वार्ता गर्नुहोस्, पछि होइन।

विवाद समाधानको खण्ड बेवास्ता गर्नु पनि उस्तै जोखिम हो। सिंगापुरमा आर्बिट्रेसन सुन्दा प्रभावशाली लाग्छ, तर यसमा दशौं हजार डलर खर्च हुन्छ, जो ५० लाख थाई बाथको डिलका लागि तर्कसंगत छैन। रिटेल स्तरको खरिदका लागि सम्पत्ति नजिकैको थाई अदालत नै बुद्धिमानी विकल्प हो।

मेरो सिफारिस र सीमा

मेरो सिफारिस स्पष्ट छ: डेवलपरको आफ्नै भाषामा तयार सम्झौता कहिल्यै साइन नगर्नुहोस्, सेल्स म्यानेजरले 'यो स्ट्यान्डर्ड र नबदलिने हो' भने पनि। यो नियमित रूपमा बदलिन्छ। तर एउटा सीमा छ: डिलको आकार करिब ३० लाख थाई बाथभन्दा तल छ भने, कर्पोरेट डकुमेन्ट चेक र ल्यान्ड अफिस भ्रमण सहितको पूर्ण रिभ्यूले सम्भावित फाइदाकै ठूलो भाग खान सक्छ। त्यस अवस्थामा चार क्लजमा मात्र केन्द्रित हुनुहोस्: टर्मिनेशन, भुक्तानी, अधिकार हस्तान्तरण, र विवाद समाधान।

बाथ ३० लाखभन्दा माथिको डिलमा भने रिभ्यू नगर्नु बचत गर्ने तार्किक तरिका होइन। थाइल्यान्ड सम्पत्तिमा हामी यस्तै डिलहरूमा ग्राहकलाई स्वतन्त्र कानुनी रिभ्यूमा जोड दिन सिफारिस गर्छौं।

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू

थाइल्यान्डमा सम्पत्ति डिलको कानुनी रिभ्यूमा कति खर्च लाग्छ? बजार अनुमान अनुसार स्ट्यान्डर्ड कन्डो खरिद रिभ्यू केही दस हजार थाई बाथमा हुन्छ; लिजहोल्ड र कर्पोरेट संरचना भएको भिल्लामा बढी खर्च र समय लाग्छ। १ करोड थाई बाथभन्दा माथिको सम्पत्तिमा रिभ्यू नगर्नु बचत गर्ने तर्कसंगत तरिका होइन।

डेवलपरको सम्झौता साँच्चै बदलिन्छ त? हो, सेल्स टिमले जे भने पनि। हस्तान्तरण म्याद, दण्ड, फिनिशिङ स्तर, र असाइनमेन्ट सर्तमा नियमित संशोधन हुन्छ, विशेषगरी पूरै बिकिनसकेका नभएका प्रोजेक्टमा। कुनै परिवर्तनबारे छलफल गर्नै नमानिनु आफैंमा चेतावनीको संकेत हो।

क्रस-डिफल्ट के हो र यो किन खतरनाक छ? यो एउटा क्लज हो जसले प्याकेजभित्रको एक सम्झौता उल्लंघन भएमा अरूलाई पनि रद्द गर्ने अधिकार दिन्छ। भिल्ला-प्लस-जग्गा-लिज संरचनामा, नछुटाइएको सेवा शुल्कले सिद्धान्ततः तपाईंको जग्गा प्रयोग गर्ने अधिकारसमेत जोखिममा पार्न सक्छ।

३० वर्षे जग्गा लिज र नवीकरणको प्रतिज्ञा कति भरपर्दो छ? ३० वर्षे लिज आफैं ल्यान्ड डिपार्टमेन्टमा दर्ता र कानुनी रूपमा सुरक्षित हुन्छ। तर दुईथान थप नवीकरणको प्रतिज्ञा जग्गावालाको सम्झौताजन्य वाचा मात्र हो, स्वचालित अधिकार होइन। जग्गावाला कुनियो हो र उनी टाट पल्टिए वा जग्गा बेचे भने के हुन्छ भनी जाँच्नुहोस्।

स्रोत: Kivilab Property