छिटो जवाफ: के साँच्चै केही बदलियो?
थाइल्यान्डमा कन्डोमिनियम खरिद गर्ने नेपाली लगानीकर्ताहरूका लागि सिधा जवाफ यही हो: होइन, विदेशी ओनरशिप कोटा अझै ४९% मै छ, र ७५% सम्म बढाउने कुरा हालसम्म संसदमा बिल समेत पुगेको छैन। हो, १ जुलाई २०२६ देखि ट्रान्सफर फीमा ठूलो छुट आएको छ, तर त्यो छुट थाई नागरिकका लागि मात्र हो, तपाईं जस्तो विदेशी खरिदकर्ताले अझै पूरा २% नै तिर्नुपर्छ।
फुकेत वा पटायामा घर हेर्दै गर्दा दलाल वा फेसबुक पोस्टहरूमा 'ट्रान्सफर फी अब सबैका लागि ०.०१%' भन्ने दाबी देख्नुभयो भने, त्यो सत्य होइन। यो आलेखले चाहिं यही भ्रम चिर्न खोजेको छ।
विदेशी ओनरशिप कोटा: अझै ४९% नै किन?
- थाइल्यान्डको Condominium Act 1979 मा तोकिएको नियमअनुसार, एउटा कन्डो प्रोजेक्टको कुल बिक्रीयोग्य फ्लोर एरियाको बढीमा ४९% मात्र विदेशीले फ्रीहोल्ड स्वामित्वमा राख्न सक्छन्। बाँकी ५१% थाई नागरिक वा थाई-बहुमत भएका कम्पनीको नाममा हुनुपर्छ।
- सन् २०२४ मा Srettha Thavisin सरकारले यो कोटा ७५% सम्म बढाउने प्रस्ताव अगाडि सारेको थियो, साथसाथै जमिनको लिजहोल्ड अवधि ३० वर्ष बाट ९९ वर्ष सम्म बढाउने कुरा पनि उठेको थियो।
- यी दुवै प्रस्तावले थाई समाजका केही वर्गबाट विरोध पायो, किनभने बढी विदेशी स्वामित्वले घरजग्गाको मूल्य उकास्ने र स्थानीय खरिदकर्तालाई पछि पार्ने डर व्यक्त गरिएको थियो।
- अगस्ट २०२६ सम्म पनि यी दुवै प्रस्ताव संसदमा बिलको रूपमा दर्ता भएका छैनन्। थाई सरकारी स्रोतका अनुसार यी 'अध्ययनको चरणमा' छन्, जुन भाषामा प्रायः वर्षौं ढिलाइ वा कहिल्यै परिवर्तन नहुने अर्थ बुझिन्छ।
फुकेतमा घर हेर्ने नेपाली खरिदकर्ताका लागि यो कोटा युनिटको संख्याले होइन, फ्लोर एरियाले नाप्ने कुरा बुझ्नु धेरै महत्त्वपूर्ण छ। यसको मतलब कुनै प्रोजेक्टमा केही ठूला-ठूला युनिटले नै चटक्कै कोटा भरिन सक्छ, र तपाईं ढिला पुगे लिजहोल्ड वा थाई-कम्पनी संरचनामा अडकिन सक्नुहुन्छ।
ट्रान्सफर फी छुट: कसका लागि, कति फरक पर्छ?
१ जुलाई २०२६ देखि ३० जुन २०२७ सम्म, थाइल्यान्डले सम्पत्ति ट्रान्सफर फी घटाएर ०.०१% मात्र तोकेको छ, जो सामान्य दर २% भन्दा धेरै कम हो। तर यो छुट योग्यता पुगेका थाई नागरिकलाई मात्र लागू हुन्छ।
- विदेशी खरिदकर्ताले अझै सामान्य २% ट्रान्सफर फी नै तिर्नुपर्छ, appraised मूल्यको आधारमा।
- १० मिलियन THB मूल्यको सम्पत्तिमा, थाई खरिदकर्ता र विदेशी खरिदकर्ताबीचको फरक १९९,०००THB (लगभग $५,७००) पुग्छ। यो सानो रकम होइन, तपाईंको क्लोजिंग कस्टको एउटा ठूलो हिस्सा हो।
- मोर्टगेज रजिस्ट्रेशन फी पनि ०.०१% मा घटाइएको छ, तर त्यो पनि थाई नागरिकका लागि मात्र हो।
Royal Gazette को १ जुलाई २०२६ को decree ले यो घटाइएको दर स्पष्ट रूपमा 'qualifying Thai citizens' सम्म सीमित गरेको छ। तर धेरै अंग्रेजी र क्षेत्रीय मिडिया, र कति दलालले यसलाई 'सबैका लागि' भनी प्रचार गरे, जो सरासर गलत जानकारी हो।
बेच्ने बेला यो नियमले के फायदा दिन सक्छ?
रमाइलो पक्ष के छ भने, यदि तपाईंले आफ्नो युनिट यही छुट अवधि (३० जुन २०२७ भित्र) मा कुनै थाई खरिदकर्तालाई बेच्नुभयो भने, उसले तिर्ने ट्रान्सफर फीमा हुने बचतले तपाईंको सम्पत्तिलाई resale मार्केटमा बढी आकर्षक बनाउन सक्छ। उदाहरणका लागि, ५ मिलियन THB को युनिटमा खरिदकर्ताको बचत लगभग १००,००० THB हुन आउँछ, जो मूल्य मोलतोलमा एक राम्रो हतियार बन्न सक्छ।
लिजहोल्ड अझै ३० वर्षमै सीमित
जमिनको हकमा अधिकतम लिजहोल्ड अवधि अझै ३० वर्ष नै छ। ९९ वर्षे लिज संरचना कागजमा प्रस्ताव भएर बसेको छ, तर हालसम्म कानुनी रूपमा पास भएको छैन। यसैले फ्रीहोल्ड कन्डो नै अधिकतम स्वामित्व सुरक्षा दिने विकल्प रहन्छ, जबसम्म कोटा भित्र ठाउँ छ।
किन्नु अघि के जाँच गर्नुपर्छ?
फुकेत, पटाया वा बैंकककामा चाहिएको प्रोजेक्टमा विदेशी कोटा प्रायः बिल्डिंग पूरा हुनुअघि नै भरिन्छ। यसैले डिपोजिट राख्नुअघि विकासकर्ता वा juristic office बाट लिखित रूपमा हालको थाई-विदेशी स्वामित्व अनुपात माग्नुहोस्, र Land Office मार्फत स्वतन्त्र रूपमा पुष्टि गर्नुहोस्। कोटा युनिट संख्याले होइन, फ्लोर एरियाले गणना हुने कुरा फेरि सम्झनुहोस्।
अनिश्चित कानुनको आशामा किनमेल पर्ख्याइराख्नु जोखिमपूर्ण रणनीति हो। ७५% कोटा वा ९९ वर्षे लिज जस्ता प्रस्तावहरू वर्षौं 'अध्ययनको चरण' मै बस्न सक्छन्। हालको नियमको आधारमा नै निर्णय लिनु व्यावहारिक हुन्छ।
स्रोत: ReloSale