काठमाडौंबाट फुकेतमा दोस्रो घर वा भाडा-लगानीका लागि कन्डो हेर्दै गर्नुहुनेहरूका लागि एउटा सिधा प्रश्न छ: बैंकमा वा बोन्डमा पैसा राखे झन्डै ५% पाइने बेला, फुकेतको कन्डोले वास्तवमै त्योभन्दा बढी दिन्छ त?
सेप्टेम्बर १, २०२६ सम्मको तथ्याङ्क हेर्ने हो भने अमेरिकी १०-वर्षे ट्रेजरी नोट झन्डै ४.७८% मा कारोबार भइरहेको छ। जापानको १०-वर्षे बोन्डले पनि ३% दिन थालेको छ, जो तीन दशकसम्म लगभग शून्य ब्याजमा ऋण दिने देशका लागि ठूलो परिवर्तन हो। युरोपेली बोन्ड ब्याजले पनि १५ वर्षको उच्चतम रेकर्ड तोडेको छ। यो केवल बोन्ड डेस्कका लागि रुचिको विषय होइन, फुकेतमा कन्डो किन्ने हरेक व्यक्तिको लागि नयाँ 'न्यूनतम स्तर' (हर्डल रेट) बनेको छ।
किन अचानक ब्याजदर बढ्यो?
कारण सीधा छ: ऊर्जा फेरि महँगो हुँदैछ। ब्रेन्ट क्रुड तेल प्रतिब्यारेल झन्डै ९१ डलरमा पुगेको छ, र युरोपेली ग्यासको मूल्य पनि धेरै वर्षको उच्च स्तरमा छ। बजारले अब मुद्रास्फीति आफैं तल आउने आशा त्यागेको छ, र फेड (अमेरिकी केन्द्रीय बैंक) र ईसीबी (युरोपेली केन्द्रीय बैंक) दुवैले सेप्टेम्बरमा ब्याजदर बढाउने अनुमान गरिएको छ, त्यो पनि रोकिने होइन, थप बढ्ने सम्भावना सहित।
यसको असर सिधै देखिन थालेको छ: अस्ट्रेलियामा घरजग्गासँग जोडिएका सेयरहरू ओइरिएका छन्, र सोफ्ट शीन डेब्यूपछि हङकङको ह्याङ सेङ सूचकांक पनि कमजोर बनेको छ।
फुकेतको कन्डोमा यो ब्याजदरको सिधा असर पर्दैन, तर घुमेर आउँछ
सामान्य तर्क यसो हुन्छ: ब्याजदर बढ्यो भने घर कर्जा महँगो हुन्छ, र माग घट्छ। तर फुकेतमा यो तर्क सोझै लागू हुँदैन। किनभने विदेशी खरिदकर्ताले थाइल्याण्डमा सामान्य सर्तमा मोर्टगेज पाउँदैनन्; धेरैजसो कन्डो खरिद नगदमा वा डेभलपरको किस्ता योजनामार्फत हुन्छ। त्यसैले फेडको ब्याजवृद्धिले सिधै मोर्टगेज च्यानलबाट माग घटाउने बाटो यहाँ छैन।
असर दुई ठाउँबाट आउँछ: वैकल्पिक प्रतिफल र किन्नेको खल्तीबाट।
जब जोखिमरहित डलर ब्याजदर १.५% थियो, ६-७% वार्षिक भाडा प्रतिफलको प्रस्ताव चार गुणाभन्दा बढी प्रिमियम जस्तो देखिन्थ्यो। अब ४.७८% मा त्यो प्रिमियम घटेर केही प्रतिशत बिन्दुमा सीमित भएको छ, र त्यो थोरै फरकका लागि लगानीकर्ताले भाट मुद्रा जोखिम, कम सिजनको खाली अवधि जोखिम, व्यवस्थापन कम्पनीको शुल्क, मर्मत खर्च, कर, र एक दिनमै सम्पत्ति बेच्न नसकिने अवस्था सबै बेहोर्नुपर्छ। गणित अब पहिलेजस्तो सिधा छैन।
दोस्रो असर किन्नेको मनोविज्ञानमा देखिन्छ। युरोजोनको कुनै लगानीकर्ताको व्यापारिक कर्जा लाइन महँगो भएपछि उसले दोस्रो युनिट किन्ने योजना पछि सार्छ। अस्ट्रेलियाको उदाहरण यहाँ स्पष्ट छ: नयाँ ब्याजवृद्धि चक्रको संकेत आउनासाथ घरजग्गासँग जोडिएका सेयरहरू सबैभन्दा पहिले ओइरिएका थिए।
थाइल्याण्डको पक्षमा के अझै काम गर्छ?
महँगो तेल र विश्वव्यापी मुद्रास्फीतिले सबैलाई एकैनासले असर गर्दैन। थाइल्याण्ड अझै अमेरिका र युरोपको तुलनामा कम मुद्रास्फीति र कम पोलिसी रेट भएको देश हो, र भाट मुद्रा ऐतिहासिक रूपमा पर्यटनमा आधारित चलचल्तीखातामा बचत भएको मुद्राजस्तो व्यवहार गर्छ। अर्को इजिंग साइकलमा डलर कमजोर हुँदै जाँदा भाटमा मूल्याङ्कन गरिएको सम्पत्तिले अहिले देखिनेभन्दा राम्रो प्रदर्शन गर्न सक्छ।
एउटा सत्य कुरा पनि छ: रिसोर्ट रियल एस्टेट केवल आयको स्रोत मात्र होइन, यो उपभोगको वस्तु पनि हो। वर्षको दुई महिना आफैं बस्ने अपार्टमेन्टलाई बोन्डसँग सिधा तुलना गर्न मिल्दैन। त्यसलाई त्यही अवधिको लागि त्यस्तै ठाउँमा भाडामा बस्दा लाग्ने खर्चसँग तुलना गर्नुपर्छ।
हामी के सुझाव दिन्छौं?
अमेरिकी १०-वर्षे बोन्ड ४.७८% भइरहेको बेला, कागजमा मात्र 'ग्यारन्टीड रिटर्न' प्रस्ताव गर्ने अफ-प्लान प्रोजेक्टमा हामी शुद्ध विश्वासका आधारमा लगानी गर्ने सुझाव दिँदैनौं। त्यो ग्यारन्टी डेभलपरको ब्यालेन्स सिटजति मात्र बलियो हुन्छ, र महँगो पैसाको यही चक्रमा नै कमजोर डेभलपरहरूले दायित्व पूरा गर्न असफल हुने सुरु गर्छन्। यदि तपाईं वास्तविक भाडा प्रतिफल हेर्न चाहनुहुन्छ भने, कम्तीमा दुई सिजनको बसोबास इतिहास भएको पूरा भइसकेको भवन खोज्नुहोस्, जहाँ अनुमानित स्प्रेडशीटभन्दा वास्तविक व्यवस्थापन कम्पनीको रिपोर्ट हेर्न सकिन्छ।
यदि तपाईं आफैं बस्नका लागि, वर्षमा तीन-चार महिना बसेर, यो युनिटलाई बोन्ड पोर्टफोलियोको विकल्प नठानी किन्दै हुनुहुन्छ भने, यो सबै हिसाब तपाईंलाई लागू हुँदैन। तपाईंको गणना फेड फन्ड रेटसँग होइन, लम्बे समयको भाडा खर्चसँग तुलना गरिनुपर्छ।
भवन हेर्न जाने बेला एउटा व्यावहारिक सुझाव: कम सिजनमा गएर व्यवस्थापन कम्पनीसँग कुरा गर्नुहोस्, जनवरीको सजिएको स्न्यापशटभन्दा वास्तविक अकुपेन्सी त्यही बेला देखिन्छ। फ्लाइट र छिमेकी क्षेत्र तुलना गर्न पनि यो समय सस्तो र भीडरहित हुन्छ।
तपाईंको सम्पत्तिले यो परीक्षा पास गर्छ कि गर्दैन?
सूचीमा भएको हरेक सम्पत्तिलाई एउटै परीक्षामा राख्नुहोस्: डलरमा नेट प्रतिफल ४.७८% को जोखिमरहित दरभन्दा बढी छ कि छैन, र के तपाईं यसलाई पाँच वर्षसम्म धारण गर्न तयार हुनुहुन्छ? दुवैमध्ये कुनैमा जवाफ 'होइन' भए, अझै खोज्दै जानुहोस्।
स्रोत: सिएनए (च्यानल न्युज एसिया)