एकैछिनमा बुझ्नुहोस्: के भयो त्यसो भए?
थाइल्यान्डको क्याबिनेटले रियल एस्टेट क्षेत्रलाई दिँदै आएको प्रोत्साहन प्याकेज अझै एक वर्ष थपेर २०२७ को अन्त्यसम्म लम्ब्याएको छ। नेपालबाट फुकेत वा बैंककमा सम्पत्ति किन्ने योजना बनाइरहनुभएका लगानीकर्ता र NRN परिवारका लागि यो सामान्य प्रशासनिक निर्णय होइन - यसले भन्छ, थाइल्यान्ड सरकारले विदेशी किनमेललाई अझै केही वर्ष सहज बनाइराख्ने निर्णय गरेको छ।
यो निर्णय क्षेत्रीय आर्थिक वृद्धि सुस्ताउँदै गएको र थाइ उपभोक्ता विश्वास अझै सतर्क रहेको बेला आएको हो। बजारलाई निरन्तर सहयोग चाहिन्छ भन्ने सरकारको स्वीकृतिले नै ट्रान्सफर शुल्क, दर्ता शुल्क र ऋण सर्तहरूमा दिइएको छुट कायम राखेको देखाउँछ।
यसलाई अझ बलियो बनाउँदै, थाइल्यान्ड बैंक (Bank of Thailand) ले पनि आफ्नो खुकुलो loan-to-value (LTV) नियम जुन ३०, २०२७ सम्म थप्ने घोषणा गरेको छ। यसको मतलब, सरकार र केन्द्रीय बैंक दुवै अहिलेको अनिश्चित समयमा हाउजिङ माग कायम राख्न र डेभलपरहरूको तरलता जोगाउन एउटै धारणामा उभिएका छन्।
छिटो जान्नुहोस्: मुख्य तथ्यहरू
- छुट सुविधाको म्याद: प्याकेज २०२७ को अन्त्यसम्म लम्ब्याइएको छ (पहिले २०२६ मा सकिने तय थियो)
- ट्रान्सफर शुल्क घटाइयो: २% बाट ०.०१% मा, ७० लाख थाई बात सम्मको आवासीय सम्पत्तिमा
- मोर्टगेज दर्ता शुल्क घटाइयो: उही मूल्य दायराका सम्पत्तिमा १% बाट ०.०१%
- LTV नियम खुकुलो: थाइल्यान्ड बैंकले जुन ३०, २०२७ सम्म खुकुलो loan-to-value सर्त लम्ब्यायो, जसले मोर्टगेज स्वीकृति सजिलो र डाउनपेमेन्ट कम बनाउँछ
- विदेशी खरिदकर्तालाई प्रत्यक्ष फाइदा: योग्य मूल्य सीमाभित्रको फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम खरिदमा कम लेनदेन लागत
- सरकारको उद्देश्य: अन्तिम-प्रयोगकर्ता माग कायम राख्ने र प्राइमरी बजारमा तरलता कायम राख्ने
यो पहिलोपटक हो कि दोहोरिएको नीति हो?
यो कुनै नौलो कदम होइन - यो लगातार तेस्रोपटक हो जब सरकारले यो प्रोत्साहन प्याकेज लम्ब्याएको छ। यो प्याकेज पहिलोपटक २०२० मा COVID-19 महामारीपछि ल्याइएको थियो। यसबाट स्पष्ट हुन्छ - थाइ सरकारले आर्थिक अनिश्चितता रहँदासम्म यस्ता छुट कायम राख्ने प्रवृत्ति देखाउँदै आएको छ।
घटाइएको शुल्क ७० लाख थाई बात सम्मको सम्पत्तिमा मात्र लागू हुन्छ (हालको विनिमय दरमा लगभग US$१,९५,०००)। उदाहरणका लागि, ५० लाख थाई बातको सम्पत्ति किन्ने खरिदकर्ताले मानक दरको तुलनामा कुल शुल्कमा लगभग १,५०,००० थाई बात (लगभग US$४,२००) बचत गर्न सक्छन्।
बजार अहिले वास्तवमा कस्तो अवस्थामा छ?
थाइल्यान्ड बैंकका अनुसार, २०२५ मा कुल मोर्टगेज ऋण करिब ६८० अर्ब थाई बात पुगेको छ, जुन २०२३ को उच्च बिन्दुभन्दा लगभग ४% कम हो। यसैबीच, बैंकककको औसत प्रति वर्गमिटर मूल्य २०२६ को सुरुतिर वार्षिक ३.२% ले बढेको छ, जबकि फुकेतमा वृद्धि ५-७% सम्म रहेको छ - जुन नेपाली लगानीकर्ताका लागि विशेष रुचिको क्षेत्र हो।
यो पनि याद राख्नुपर्ने कुरा हो - विदेशी स्वामित्वको सीमा परिवर्तन भएको छैन। कन्डोमिनियममा ४९% विदेशी स्वामित्व क्याप अझै कायमै छ। यो छुट सुविधाले केवल लेनदेन लागत घटाउँछ, स्वामित्व सम्बन्धी नियम बदल्दैन।
अर्को महत्वपूर्ण पक्ष - थाइल्यान्डले nominee (बेनामी) जग्गा स्वामित्व व्यवस्थाविरुद्ध कडा कारबाही थालेको छ। २०२६ को सुरुदेखि ८५० भन्दा बढी कम्पनीमाथि मुद्दा चलाइएको छ, जसमा राज्यको अनुमानित घाटा १,५०० करोड थाई बात (15 billion THB) भन्दा बढी छ। यसले के पुष्टि गर्छ भने, विदेशी खरिदकर्ताका लागि फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम नै सबैभन्दा कानुनी रूपमा सुरक्षित बाटो हो।
क्षेत्रीय प्रतिस्पर्धाको हिसाबले हेर्दा, भियतनाम र मलेसियाले पनि आफ्नै प्रोत्साहन कार्यक्रमहरू चलाइरहेका छन्। तर थाइल्यान्डले नियामक पारदर्शिता र स्थापित पूर्वाधारका कारण आफ्नो स्थान कायम राखेको छ।
कुन ठाउँमा लगानी गर्दा फाइदा बढी हुन्छ?
- बैंकक: सुखुमवित करिडोर (BTS स्टेशन आसोकदेखि एकामाइसम्म) र रामा ९ क्षेत्र
- फुकेत: बाङ ताओ र लागुना, जहाँ अन्तर्राष्ट्रिय खरिदकर्ताको सक्रियता बढी छ र मूल्य वृद्धि वार्षिक ५-७% पुगेको छ
- पटाया: प्रात्तमनक र वोङ अमात
- कोह समुई: बोफुत र माएनामको वरपरको उत्तरी तटीय क्षेत्र
यी सबै ठाउँमा भाडा माग स्थिर रहेको र पूँजी वृद्धिको सम्भावना पनि राम्रो देखिन्छ।
सम्पत्ति किनेर भाडामा दिँदा साँच्चै कति फाइदा हुन्छ?
घटेको प्रवेश लागतले सिधै नेट यिल्ड सुधार्छ। मानौं, कुनै लगानीकर्ताले ५० लाख थाई बातको स्टुडियो किन्दा शुल्कमा १,५०,००० थाई बात बचत गर्छन्, र सम्पत्तिले वार्षिक ५-६% भाडा यिल्ड दिन्छ भने, ब्रेकइभन पोइन्ट लगभग ६-८ महिना अगाडि सर्छ।
अधिकतम योग्य मूल्य ७० लाख थाई बातमा किन्दा जोगिने रकम लगभग २,१०,००० थाई बात सम्म पुग्छ।
LTR भिसासँग यसको के सम्बन्ध छ?
थाइल्यान्डको Long-Term Resident (LTR) भिसा प्रोपर्टी छुट सुविधाभन्दा स्वतन्त्र रूपमा चल्छ, र यसका लागि सम्पत्ति खरिद अनिवार्य छैन। तर घटेको लेनदेन शुल्कलाई LTR भिसाको १७% फिक्स्ड व्यक्तिगत आयकर दरसँग जोड्दा, यो उच्च-नेटवर्थ लगानीकर्ता र रिमोट पेशाकर्मीहरूका लागि दक्षिण-पूर्वी एसियामा उपलब्ध सबैभन्दा लागत-दक्ष प्रवेश संरचनाहरूमध्ये एक बन्छ।
निष्कर्ष: के अहिले नै लगानी गर्ने बेला हो?
२०२७ सम्म थपिएको यो छुट सुविधा सरकारको उदारताभन्दा बरु व्यावहारिक गणनाको नतिजा हो। बजारलाई माग चाहिन्छ, र मागलाई सहज प्रवेश सर्त चाहिन्छ। थाइल्यान्डमा लगानी विचार गर्दै गर्नुभएकाहरूका लागि, अहिलेको वातावरण लगभग उत्तम भनिने अवस्थामा छ - लेनदेन शुल्क ऐतिहासिक न्यूनतम स्तरमा छन्, मूल्यहरूले अझै आफ्नो पूर्ण वृद्धि सम्भावना समेटेका छैनन्, र विदेशी फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम स्वामित्वको कानुनी संरचना स्थिर र राम्ररी परीक्षण गरिएको छ।
थाइल्यान्डमा लगानी गर्ने योजना बनाइरहनुभएको छ? थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विशेषज्ञहरूले तपाईंलाई उपयुक्त सम्पत्ति फेला पार्न मद्दत गर्नेछन्।
स्रोत: Bangkok Post