थाइल्यान्डको घर जग्गा बजार सुस्ताउँदा : २०२६ मा किन यही उत्तम समय हो सस्तोमा किन्न

नेपाली लगानीकर्ताले किन अहिले ध्यान दिनुपर्छ

कुनै ठूलो अन्तर्राष्ट्रिय रियल इस्टेट कम्पनीले आफ्नो पूरै क्षेत्रीय संरचना नै बदल्छ भने, त्यो सामान्य कर्पोरेट समाचार होइन। यो सिधै बजारको संकेत हो। सन् २०२६ को सुरुमै विश्वका पाँच ठूला रियल इस्टेट कन्सल्ट्यान्सीमध्ये एक Savills ले थाइल्यान्डको आवासीय क्षेत्र सुस्ताउँदै गएको बताउँदै आफ्नो व्यवसाय संरचना नै फेरबदल गर्ने घोषणा गर्यो।

नेपालबाट फुकेतमा घर वा कन्डो किन्ने सोचिरहनुभएकाहरूका लागि यसको मतलब 'नकिन्नु' भन्ने होइन, बरु 'सोचेर किन्नु' भन्ने हो। पहिलेजस्तो कुनै पनि तलामा आँखा चिम्लेर लगानी गर्ने युग सकियो। अब चाहिने कुरा हो, डाटा हेरेर, तथ्यमा आधारित भएर निर्णय लिने।

बजार साँच्चै कति सुस्ताएको छ?

यो सुस्ती सबैभन्दा बढी बैंककको मासमार्केट कन्डोमिनियम खण्डमा देखिएको छ, विशेष गरी ३० लाख थाई बाथसम्मका युनिटहरूमा। थाइल्यान्ड केन्द्रीय बैंकका अनुसार, २०२५ को चौथो त्रैमासमा मोर्गेज ऋण प्रवाह वर्षैपिच्छे १२% ले घटेको छ। ठूला डेभलपरहरूले पनि यसैअनुसार रणनीति बदलिसकेका छन्: नयाँ प्रोजेक्ट लन्च ढिलो गर्ने, नबिकेका युनिटहरूमा १५-२०% सम्म छुट दिने, र विदेशी लगानीकर्ता लगायत नगद ग्राहकहरूलाई प्राथमिकता दिने।

यसमाथि थपिएको अर्को दबाब हो, नमिनी (proxy) स्वामित्व संरचनाको कडा जाँच। विदेशीहरूले ४९% स्वामित्व सीमा छल्न ५१% थाई / ४९% विदेशी स्वामित्वको कम्पनी बनाएर घर किन्ने गरेकोमा अधिकारीहरूले कडाइ गर्न थालेका छन्। Bangkok Post अनुसार बैंककका Pattanakarn र Krungthep Kreetha जस्ता क्षेत्रमा १.२७ अर्ब थाई बाथ मूल्यका करिब ३३ वटा लक्जरी घर हाल अनुसन्धानको दायरामा छन्। यसले फुकेत र को समुई जस्ता रिसोर्ट क्षेत्रमा भिल्ला किनबेच ढिलो बनाइरहेको छ, किनभने खरिदकर्ताहरूले अब सुरक्षित संरचनामा डिल बनाउन बढी समय लिन थालेका छन्।

छिटो जवाफ

• Savills ले कमजोर आवासीय माग अनुसार थाइल्यान्ड व्यवसाय पुनर्संरचना गर्दैछ
• थाई मोर्गेज ऋण प्रवाह २०२५ को अन्त्यतिर करिब १२% घटेको छ
• सुस्ती बैंककको मासमार्केट खण्डमा (३० लाख थाई बाथसम्मका युनिट) केन्द्रित छ
• फुकेत, समुई र पटाया जस्ता प्रिमियम र रिसोर्ट प्रोपर्टी अझै बलियो देखिन्छ
• डेभलपरहरूले नबिकेका युनिटमा १५-२०% छुट र लचिलो भुक्तानी योजना दिइरहेका छन्
• नमिनी स्वामित्वमाथिको कारबाहीले लक्जरी भिल्ला डिल ढिलो बनाइरहेको छ; बैंककमा १.२७ अर्ब बाथ मूल्यका ३३ घर अनुसन्धानमा
• नगद लिएर आउने खरिदकर्ताका लागि साँच्चिकै मोलमोलाइ गर्न सकिने अवसर खुलेको छ

तथ्यहरू के भन्छन्?

• Savills विश्वका शीर्ष पाँच रियल इस्टेट कन्सल्ट्यान्सीमध्ये एक हो, ७० भन्दा बढी देशमा कार्यालय छ। यसको रणनीतिक परिवर्तनले थाइल्यान्डको समस्या स्थानीय मात्र नभई प्रणालीगत भएको देखाउँछ
• बैंककमा नयाँ कन्डोमिनियम लन्च २०२६ को पहिलो त्रैमासमा गत वर्षको तुलनामा अनुमानित २५-३०% ले घटेको छ
• थाई मोर्गेज ब्याजदर वार्षिक ६.५-७% हाराहारीमा छ, जसले स्थानीय खरिदकर्ताको माग खुम्च्याइरहेको छ
• CBRE थाइल्यान्ड अनुसार बैंककका प्रिमियम प्रोजेक्टमा विदेशी खरिदकर्ताको हिस्सा **४०%**सम्म र फुकेतमा **६०%**सम्म छ
• बैंकक कन्डोमिनियमको औसत भाडा प्रतिफल वार्षिक ४-५%, फुकेतका होटल-ब्रान्डेड म्यानेज्ड युनिटमा ६-८%
• थाइल्यान्डको Condominium Act ले अझै पनि कुनै पनि प्रोजेक्टको कुल फ्लोर एरियाको **४९%**सम्म मात्र विदेशी स्वामित्व अनुमति दिन्छ
• गत १२ महिनामा थाई बाथ अमेरिकी डलरको तुलनामा करिब ५% कमजोर भएको छ, जसले विदेशी खरिदकर्ताका लागि प्रवेश मूल्य सस्तो बनाएको छ
• नमिनी सेयरहोल्डर संरचनाको अनुसन्धान जारी छ, Bangkok Post अनुसार बैंककमा १.२७ अर्ब थाई बाथ मूल्यका ३३ लक्जरी सम्पत्ति समीक्षामा छन्

अवसर कहाँ लुकेको छ?

ठूला कन्सल्ट्यान्सीले रणनीति बदल्दा डेभलपरहरूले पनि पछ्याउँछन्। यहाँ पहिलो प्रवृत्ति देखिन्छ, स्टुडियोजस्ता एकनास मासमार्केट युनिट बनाउनुको साटो कम्पनीहरूले उच्च-मूल्यका फर्म्याट, म्यानेज्ड रेजिडेन्स, को-लिभिङ कन्सेप्ट र 'रेजिडेन्स प्लस होटल' हाइब्रिड मोडेलमा लगानी गर्न थालेका छन्। लगानीकर्ताका लागि यसको मतलब हो, बलियो प्रतिफल दिन सक्ने नयाँ किसिमका प्रोडक्ट बजारमा आउँदैछन्।

दोस्रो प्रवृत्ति भौगोलिक हो। सघन बैंककबाट पुँजी रिसोर्ट क्षेत्रतर्फ सर्दैछ। फुकेत अझै सबैभन्दा रुचाइएको ठाउँ हो, Tourism Authority of Thailand (TAT) का अनुसार सन् २०२५ मा टापुमा पर्यटक आगमन १८% ले बढेको छ, जसले भाडा माग निरन्तर धानिरहेको छ। समुई र पूर्वी तटवर्ती क्षेत्र (पटाया, रयोङ) मा पनि पूर्वाधार परियोजनाहरूका कारण चासो बढिरहेको छ।

विदेशी खरिदकर्ताहरू नै अहिले समग्र मन्दीको धक्का सोस्ने तह भइरहेका छन् भन्ने कुरा उद्योग रिपोर्टहरूले औंल्याएका छन्। थाइल्यान्डको आवास बजार लगातार चौथो वर्ष ओरालो लाग्दैछ, तर विशेष गरी फुकेतका अन्तर्राष्ट्रिय खरिदकर्ताले कमजोर स्थानीय माग केही हदसम्म धानिरहेका छन्, जसका कारण डेभलपरहरूले विदेशी बिक्री च्यानलमा बढी जोड दिन थालेका छन्।

तेस्रो कारक हो मुद्रा। कमजोर बाथले डलर वा युरो साट्ने खरिदकर्ताका लागि स्वाभाविक छुट सिर्जना गर्छ। डेभलपरको छुटसँग मिलाउँदा, २०२४ को उच्च मूल्यको तुलनामा कुल बचत **२०-२५%**सम्म पुग्न सक्छ।

जोखिम पनि बुझ्नैपर्छ

यद्यपि, यो सुस्तीसँगै जोखिम पनि छन्। कमजोर वित्तीय अवस्थाका साना डेभलपरहरूले निर्माण ढिलाइ वा प्रोजेक्ट रोकिने जोखिम बेहोर्नुपर्न सक्छ। कतिपयले त तरलता जोगाउनकै लागि आफ्नो जग्गा (लैंडब्यांक) र EIA-स्वीकृत प्रोजेक्ट नै ठूला र वित्तीय रूपमा बलियो डेभलपरलाई बेचिसकेका छन्, जुन प्रवृत्ति २०२६ को मध्यतिर पूरै क्षेत्रमा देखिएको छ। त्यसैले लगानी गर्नुअघि डेभलपरको वित्तीय स्थिति राम्ररी जाँच्नुपर्छ, Environmental Impact Assessment (EIA) स्वीकृति भएको सुनिश्चित गर्नुपर्छ, र पहिले पूरा भइसकेका प्रोजेक्टको ट्र्याक रेकर्ड हेर्नुपर्छ।

स्रोत: Bangkok Post

निष्कर्ष: बजार सुस्ताउनु भनेको अन्त्य होइन

बजार सुस्ताउनु भनेको अवसर सकिनु होइन, बरु अवसरको नयाँ बाँडफाँड मात्र हो। जित्ने तिनै हुनेछन् जसले भावनाभन्दा डाटालाई महत्त्व दिन्छन्। अहिलेको उत्तम रणनीति भनेको प्रमाणित डेभलपर छान्नु, स्थिर भाडा माग भएका रिसोर्ट क्षेत्रमा केन्द्रित हुनु, र एक वर्षअघि उपलब्ध नभएको छुटमा बजारमा प्रवेश गर्नु हो। थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विज्ञहरूले तपाईंलाई सही प्रोजेक्ट र सही समयमा निर्णय लिन सहयोग गर्न सक्छन्।