थाइल्यान्डमा १६.४ लाख खाली घर: यो बबल हो कि लगानीको सुनौलो मौका?

नेपालबाट थाइल्यान्डमा घर वा कन्डो किन्ने सोच बनाइरहनुभएका धेरैले हालै एउटा तर्साउने आँकडा सुनिसक्नुभएको होला: थाइल्यान्डमा हरेक १० वटा आवासीय युनिटमध्ये १ वटा खाली छ। Thailand Business News का अनुसार हाल १६.४ लाख (1.64 million) आवासीय युनिट मा कोही बस्दैन, र यी खाली सम्पत्तिको कुल मूल्य ३.४५ ट्रिलियन बात (करिब $९६ बिलियन) पुग्छ, जुन श्रीलंकाको वार्षिक कुल जीडीपीसँग तुलनायोग्य रकम हो।

यो तथ्यले बैंककको मास मार्केट कन्डोमिनियम खण्ड कति अत्यधिक तातेको छ भन्ने प्रस्ट संकेत दिन्छ। तर यसको मतलब सम्पूर्ण थाइल्यान्ड नै जोखिमपूर्ण भयो भन्ने होइन। लगानी गर्नुअघि लोकेसन र भाडा-प्रतिफलको गहिरो विश्लेषण नगरी 'अफ-प्लान' (निर्माण नहुँदै) सम्पत्ति किन्नेहरूले वर्षौंसम्म पूँजी अलपत्र पर्ने जोखिम बेहोर्नुपर्ने देखिन्छ।

छोटो जवाफ (Quick Answer)

• थाइल्यान्डमा १६.४ लाख आवासीय युनिट खाली छन्, जुन देशको इतिहासकै सबैभन्दा ठूलो अधिक आपूर्ति हो
• यी खाली घरहरूको कुल मूल्य ३.४५ ट्रिलियन बात (करिब $९६ बिलियन) छ
• बढी खाली युनिटहरू बैंककको बाहिरी क्षेत्र र सेन्ट्रल थाइल्यान्डका औद्योगिक प्रान्तहरूमा केन्द्रित छन्
• विश्लेषकहरूले सट्टेबाजी खरिदमा रोक, खाली सम्पत्ति कर (vacancy tax), र निर्माण कोटामा सुधारको माग गरिरहेका छन्
• फुकेत र समुइजस्ता रिसोर्ट बजार यसबाट धेरै हदसम्म बचेका छन्, किनभने त्यहाँ विदेशी माग स्थिर छ र जग्गा सीमित छ; Knight Frank थाइल्यान्डका अनुसार फुकेतको लक्जरी खण्ड २०२६ सम्म बलियो रहने अपेक्षा छ
• लगानीकर्ताका लागि सन्देश स्पष्ट छः सट्टेबाजी मूल्य वृद्धिभन्दा भाडा प्रतिफल (rental yield) लाई लक्ष्य बनाउनुहोस्

मुख्य तथ्यहरू

• समस्याको आकार: थाइल्यान्डको कुल आवास स्टक करिब १.७ करोड (17 million) सम्पत्ति मध्ये १६.४ लाख युनिट खाली छन्। खाली दर ९% भन्दा बढी छ, जुन अन्तर्राष्ट्रिय विश्लेषकहरूले जोखिमपूर्ण मान्ने ५ देखि ७% को सीमाभन्दा माथि हो
• बैंकक र यसका बाहिरी क्षेत्रहरूमा नै धेरैजसो अधिक आपूर्ति छ। बजार अनुमान अनुसार खाली कन्डोमिनियमको ४०% सम्म भाग विकसित पूर्वाधार नभएका क्षेत्रका मास-मार्केट प्रोजेक्ट (स्टुडियो र १-बेडरुम, ३० लाख बातभन्दा कम मूल्यका) मा छ
• अत्यधिक उत्पादनको संयन्त्र: थाइ डेभलपरहरूले लामो समयदेखि निर्माण सुरु हुनुअघि नै 'अफ-प्लान' बिक्रीमा भर परेका छन्। सट्टेबाज खरिदकर्ताहरूले पूरा हुनुअघि नै युनिट फ्लिप गर्ने आशामा १०-२०% डिपोजिट राख्छन्। बजार सुस्त हुँदा यी युनिट न बिक्छन् न भाडामा जान्छन्
• कर संरचनाको खाली ठाउँ: थाइल्यान्डमा खाली सम्पत्तिमाथि प्रभावकारी कर छैन। सन् २०२० मा ल्याइएको Land and Building Tax को दर मूल्यांकित मूल्यको केवल ०.०२-०.३% मात्र छ, जुन मालिकहरूलाई बेच्न वा भाडामा दिन दबाब दिन पर्याप्त छैन
• विदेशी कोटा प्रयोगमा ठूलो असमानता: फुकेत र सेन्ट्रल बैंककका उच्च-स्तरीय प्रोजेक्टमा ४९% विदेशी स्वामित्व कोटा पूरै बिकिसकेको छ, जबकि उपनगरीय कन्डोमा विदेशी खरिद केवल ५-१५% मात्र छ
• सरकारी प्रतिक्रिया अझै विचाराधीन: अधिकारीहरूले अधिक-आपूर्ति भएका क्षेत्रमा नयाँ निर्माण अनुमतिमा रोक र धेरै सम्पत्ति भएका मालिकहरूमाथि प्रगतिशील कर लगाउने बारे छलफल गरिरहेका छन्, तर हालसम्म कुनै ठोस विधेयक पास भएको छैन
• औसत ग्रस रेन्टल यिल्ड बैंककको उपनगरीय मास-मार्केट कन्डोमा घटेर वार्षिक ३-४% मा झरेको छ, जबकि फुकेतका भिल्ला र कन्डोले सर्ट-टर्म भाडाबाट लगातार ६-८% प्रतिफल दिइरहेका छन्

यस्तो अवस्था किन आयो?

थाइल्यान्डको सम्पत्ति बजार दशकौंदेखि एउटै मोडेलमा चलेको छः डेभलपरले बनाउने, सट्टेबाजले फ्लिप गर्ने, र वास्तविक बसोबास गर्ने खरिदकर्ता सबैभन्दा पछि आउने। तेजीको समयमा यो मोडेलले सबैलाई फाइदा दियो। तर २०२२ यताबाट मास-सेगमेन्टमा मूल्य वृद्धि सुस्ताएको छ, थाइल्यान्डको मध्यम वर्गको क्रयशक्ति कमजोर भएको छ, र मोर्टगेज दर बढेको छ। नतिजा: गोदामभरि खाली युनिट, जसलाई न किन्ने न भाडामा लिने कोही छैन।

यो समस्या सबैतिर समान छैन। Better-than-Freehold को प्रतिवेदन अनुसार, थाइल्यान्डको सबैभन्दा ठूलो डिस्ट्रेस्ड-एसेट व्यवस्थापक BAM ले बजार अझै तल पुगिसकेको छैन भनी पुष्टि गरेको छ, जसअनुसार करिब ७ लाख (700,000) नबिकेका युनिट ले वास्तविक खरिद क्षमता भएका १ लाखभन्दा कम (100,000) परिवारलाई खोजिरहेका छन्, अर्थात् झण्डै सात गुणा बढी आपूर्ति। यही असंतुलनमा नै छुटको अवसर लुकेको छ, तर त्यो अवसर लिनका लागि खरिदकर्ताले नमिनी व्यवस्थामाथिको कडा नियमहरूअनुरूप पूर्णतः वैध स्वामित्व संरचना अपनाउनुपर्ने हुन्छ।

फुकेत, समुइ र पटायाको रिसोर्ट सम्पत्ति भने फरक नियमले चल्छ। यहाँको माग विदेशी खरिदकर्ता र पर्यटक आगमनले धानेको छ, जुन २०२५ मा ३.६ करोड (36 million) भन्दा बढी पुगेको थियो। टापुहरूमा जग्गा भौतिक रूपमै सीमित छ, र कडा वातावरणीय नियमहरूले नयाँ निर्माणलाई नियन्त्रणमा राखेका छन्। फुकेतको लक्जरी भिल्ला खण्डमा विदेशी खरिदकर्ता अझै हावी छन्, समुइ र फांगान क्षेत्रमा विशेष रूपमा विदेशी सक्रियता उच्च छ, र जीवनशैली, भरपर्दो डेभलपर, र भाडा-आम्दानी सम्भावनालाई प्राथमिकता दिने धनाढ्य अन्तर्राष्ट्रिय खरिदकर्ताहरूमा भिल्लाले कन्डोलाई उछिनिरहेको छ।

लगानीकर्ताका लागि सुझाव

बैंककको उपनगरीय मास-मार्केट कन्डो खण्डबाट टाढै रहनुहोस्। रिसोर्ट क्षेत्र वा सेन्ट्रल बैंककका प्रिमियम प्रोजेक्टमा प्रमाणित ६% भन्दा माथिको भाडा प्रतिफल भएका सम्पत्तिमा ध्यान दिनुहोस्। कुनै पनि सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्नुअघि विदेशी कोटा प्रयोग र वास्तविक भाडा प्रदर्शन डाटा जाँच्नु अनिवार्य छ। थाइल्यान्ड सम्पत्तिमा हामी नेपाली खरिदकर्तालाई यस्तै तथ्यमा आधारित छनोटमा मार्गदर्शन गर्न सक्छौं।

स्रोत: Bangkok Post