छोटो र स्पष्ट जवाफ पहिले
थाइल्यान्डले विदेशीलाई सिधै जग्गा किन्न दिने कानुन बनाएको होइन, न त पुरानो नियम फेरेको हो। मे २०२६ मा भूमि विभागले सबै प्रान्तीय कार्यालयलाई पठाएका तीनवटा 'अर्जेन्ट' परिपत्रले, दशकौंदेखि चलिआएको नमिनी कम्पनी संरचना (जसमा थाई नागरिकको नाममा ५१% शेयर राखेर वास्तवमा विदेशीले जग्गा नियन्त्रण गर्थे) लाई अब राष्ट्रिय डाटाबेसमार्फत स्वचालित रूपमा पहिचान गरिने बनाएको छ। जो नेपाली लगानीकर्ताले फुकेट, कोह समुई वा क्राबीमा भिला वा जग्गा यस्तै संरचनाबाट किन्ने योजना बनाइरहेका छन्, उनीहरूले अब आफ्नो कागजात र संरचना तुरुन्तै पुनरावलोकन गर्नुपर्ने भएको छ।
के फेरियो, के फेरिएन?
यो नयाँ कानुन होइन, पुरानै कानुनको कार्यान्वयनमा नयाँ कडाइ हो। पहिले कुन प्रान्तीय अधिकारीले कति जाँच गर्छ भन्ने कुरा व्यक्तिगत विवेकमा भर पर्थ्यो, कतिपय ठाउँमा कागजात सजिलै दर्ता हुन्थ्यो, कतिपयमा पूरै अस्वीकार हुन्थ्यो। अब भने सबै प्रान्त एउटै जाँच-सूची र एउटै राष्ट्रिय डिजिटल रजिस्ट्रीअन्तर्गत काम गर्नेछन्, जसमा जग्गा राख्ने हरेक कानुनी संस्थाको दर्ता मिति, अधिग्रहण मिति, मूल्यांकन र घोषित व्यावसायिक उद्देश्य समावेश हुनेछ।
नमिनी संरचना वास्तवमा के हो?
थाइल्यान्डको सन् १९५४ को भूमि संहिता (Land Code) अनुसार विदेशीले भवनको ४९% विदेशी-स्वामित्व कोटाभित्र कन्डोमिनियम युनिट किन्न सक्छन्, तर भिला वा खुला जग्गा सिधै किन्न पाउँदैनन्। यही सीमालाई छल्न विगत दुई दशकमा एउटा पूरै उद्योग नै विकसित भयो: थाई लिमिटेड कम्पनी खोली त्यसमा विदेशीले ४९% शेयर राख्ने र बाँकी ५१% थाई 'नमिनी' शेयरधनीको नाममा राख्ने। कम्पनीले जग्गा किन्थ्यो, तर बस्ने वा भोग गर्ने विदेशी नै हुन्थ्यो। धेरै कानुनी फर्म, एजेन्ट, र केही विकासकर्ताले समेत यसलाई वर्षौंदेखि 'सामान्य समाधान' भनेर बेच्दै आएका थिए।
अब कस्तो कडाइ लागू हुँदैछ?
- मे २०२६ मा भूमि विभागले जारी गरेका तीनवटा परिपत्र सबै प्रान्तीय भूमि कार्यालयलाई पठाइएका छन्।
- २० लाख थाई बाथ (करिब $57,000) भन्दा माथिको नगद कारोबार र ५० लाख थाई बाथ (करिब $143,000) भन्दा बढी मूल्यको सम्पत्तिले अब भूमि संहिताको धारा ७४ अन्तर्गत स्वतः स्रोत-प्रमाण र वित्तीय-स्थिति समीक्षा ट्रिगर गर्नेछ।
- वैध उत्तराधिकार (inheritance) मात्र यस स्वचालित जाँचबाट छुट पाउने एकमात्र अवस्था हो।
- जग्गा राख्ने हरेक कानुनी संस्थाको विवरण समेट्ने एकीकृत डाटाबेस निर्माणाधीन छ।
- तोकिएको सीमाभन्दा बढी विदेशी शेयरधारिता भएका कम्पनीलाई उच्च जोखिम मा वर्गीकृत गरी थप गहिरो जाँच गरिनेछ।
- कडा जाँचमा शेयरधनी रजिस्टर विश्लेषण, व्यापार विकास विभाग (DBD) सँगको क्रस-रेफरेन्स, वित्तीय विवरण, सम्झौता, र सम्पत्तिमा साइट निरीक्षण समेत पर्छ।
- क्षेत्रीय रिपोर्टिङअनुसार फुकेट, कोह समुई, कोह फाङान र क्राबी जस्ता पर्यटकीय क्षेत्रका ११,०००भन्दा बढी कम्पनी पहिले नै समीक्षामा छन्।
अंकुश कस्तो देखिन्छ, एउटा उदाहरणले बुझौं
मानौं फुकेटमा १५० लाख थाई बाथको भिला किनेको थाई कम्पनीमा दुई थाई शेयरधनी र ४९% शेयर भएको एक विदेशी शेयरधनी छ। पहिले भूमि कार्यालयले प्रश्न नसोधी दर्ता गरिदिन्थ्यो। अब सिस्टमले यस्तो कम्पनीलाई स्वतः उच्च-जोखिममा राख्छ। अधिकारीहरूले शेयरधनी रजिस्टर हेर्छन्: थाई सह-मालिक को हुन्? पेशा के हो? पैसा कहाँबाट आयो? कम्पनीले साँच्चै व्यापार गर्छ कि एउटा मात्र सम्पत्ति राख्नकै लागि बनेको हो? कहिलेकाहीं निरीक्षकले प्रत्यक्ष घर गएर को बस्छ भनेर हेर्नसमेत सक्छन्।
२० लाख बाथको नगद-कारोबार सीमा विशेष उल्लेखनीय छ, किनभने थाइल्यान्डको रिसोर्ट पेटी र पुनर्बिक्री बजारमा नगद भुक्तानी सामान्य मानिन्छ। अब यस्ता हरेक कारोबारले antimoney-laundering कानुन (AMLA) सँग जोडिएर स्रोत-प्रमाण जाँच स्वतः सुरु गर्छ, जसले अस्पष्ट सम्झौतालाई थप कठिन बनाउँछ।
छिमेकी देशहरूसँग तुलना गर्दा
थाइल्यान्ड मात्र विदेशी स्वामित्वमा कडाइ गर्ने दक्षिणपूर्वी एसियाली मुलुक होइन। भियतनामले सन् २०२४ मा गृह-कानुन अद्यावधिक गरी विदेशी खरिदारका लागि नयाँ प्रतिबन्ध थपेको थियो। इन्डोनेसियाले पनि बालीमा विदेशी खरिदारसम्बन्धी नियम बेलाबखत परिमार्जन गर्दै आएको छ। तर थाइल्यान्डको तरिका फरक छ: यहाँ कानुन फेरिएको छैन, बरु कार्यान्वयन मात्र कडा भएको हो।
पहिले नै किनिसकेकाहरूको हविगत के?
यदि तपाईंले पहिल्यै नमिनी संरचनाबाट जग्गा किनिसक्नुभएको छ भने अवस्था अझै अनिश्चित छ। परिपत्रहरूले मुख्यतः नयाँ कारोबार र अवस्थित आधार दुवैको जाँचलाई लक्षित गर्छन्, तर निर्माणाधीन डाटाबेसले जग्गा राख्ने हरेक कानुनी संस्था (पुरानो लगायत) समेट्ने भएकाले, दस वर्ष अघि खोलिएको एउटा मात्र भिला राख्ने कम्पनी पनि भविष्यमा समीक्षामा पर्न सक्छ।
लगानीकर्ताले अहिले के गर्नुपर्छ?
पहिलो, योग्य थाई वकिलमार्फत आफ्नो अवस्थित संरचनाको अडिट गराउनुहोस्। दोस्रो, वैकल्पिक विकल्पहरू विचार गर्नुहोस्: नवीकरण-विकल्पसहित ३० वर्षे दीर्घकालीन लिजहोल्ड, विदेशी कोटाभित्रको कन्डोमिनियम स्वामित्व, वा थाइल्यान्ड लगानी बोर्ड (BOI) मार्फत लगानी, जसले निश्चित अवस्थामा विदेशीलाई सिधै जग्गा राख्न पनि दिन्छ। थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विज्ञहरूले यस्तो अडिट र वैकल्पिक संरचना छनोटमा सुरुदेखि नै सहयोग गर्न सक्छन्।
निष्कर्ष
भूमि विभागको यो नयाँ निर्देशिकाले स्पष्ट संकेत दिएको छ: छरिएको, असंगत कार्यान्वयनको युग सकिँदैछ। जसले पनि थाई सम्पत्तिमा लगानी गरेका छन् वा गर्न चाहन्छन्, ढोकामा निरीक्षक आउनुअघि नै आफ्नो स्वामित्व संरचना पुनरावलोकन गर्नु बुद्धिमानी हुनेछ।
स्रोत: द सिटी एशिया