छोटो जवाफमा बुझ्नुपर्ने कुरा
थाइल्यान्डको समग्र विदेशी कन्डोमिनियम कारोबार २०२६ को पहिलो ६ महिनामा ८.८% ले घटेको छ, तर रुसी खरिदारहरूको कारोबार भने ठीक उल्टो दिशामा गएर ७५.९% ले बढेको छ। यो तथ्याङ्क बुकिङ वा प्रारम्भिक सम्झौता होइन, बरु वास्तवमा भूमि विभागमा दर्ता भइसकेको स्वामित्व हस्तान्तरणको हो, जसले यसलाई बजारको सबैभन्दा भरपर्दो संकेतक बनाउँछ। फुकेट र चोनबुरी (पटाया) यस बढोत्तरीका मुख्य केन्द्र बनेका छन्, र यसको सीधा असर भनेको लोकप्रिय प्रोजेक्टहरूमा उपलब्ध फ्रिहोल्ड युनिटहरू छिटो सकिँदै जानु हो।
यी तथ्याङ्क द नेसन थाइल्यान्डले भूमि विभाग (Department of Lands) को डाटाको आधारमा प्रकाशित गरेको हो।
किन रुसी खरिदार बढिरहेका छन्, बजार त खुम्चिरहेको छ नि?
समग्र बजारको गिरावट मुख्यतः चिनियाँ र म्यानमारका खरिदारहरूको सुस्ती भएको कारणले हो, जुन दुवै देशको आन्तरिक आर्थिक दबाबसँग जोडिएको छ। यसैबीच रुसी माग यति तीव्र गतिमा बढेको छ कि यसले सिंगो बजारको कमजोरीलाई ढाकिदिएको छ। थाइल्यान्ड ती केही गन्तव्यमध्ये एक हो जहाँ रुसी नागरिकको सम्पत्ति खरिदमा कुनै प्रतिबन्ध छैन, भिसा-मुक्त प्रवेश कायम छ, र कुनै प्रतिबन्ध (sanctions) लागू भएको छैन। युरोपेली संघमा सम्पत्ति खरिदमा सीमितता, दुबईतर्फको बैंक ट्रान्सफर च्यानल कस्सिँदै जानु, र यूएईमा जीवनयापन खर्च बढ्दै जानुले पनि रुसी पूँजीलाई थाइल्यान्डतिर मोडेको देखिन्छ।
संख्याले के भन्छ? मुख्य तथ्याङ्क
- फुकेटको मूल्य: बाङ ताओ र लगुनाजस्ता क्षेत्रका नयाँ 'कम्फर्ट-प्लस' प्रोजेक्टमा प्रति वर्गमिटर मूल्य अनुमानित रूपमा १,२०,००० देखि १,८०,००० बाहत (झन्डै $३,४०० देखि $५,१०० सम्म) पुगेको छ। एक वर्षअघि यही स्तरका युनिट १,००,००० बाहतबाटै सुरु हुन्थे।
- चोनबुरी (पटाया) अझै तुलनात्मक रूपमा सस्तो विकल्प हो, जहाँ प्रातुम्नाक र जोमतियनका नयाँ कन्डो प्रति वर्गमिटर ६०,००० देखि ९०,००० बाहतबाट सुरु हुन्छन्, यद्यपि यहाँ पनि मूल्यवृद्धिको गति तीव्र बन्दै छ।
- रुसी खरिदारको स्थान: Exotic Property का अनुसार रुसी खरिदार अहिले देशभरका विदेशी खरिदारमध्ये दोस्रो स्थानमा पुगेका छन्, ३८३ युनिट खरिद (गत वर्षको तुलनामा +३३%) र १.६७ अर्ब बाहत लगानी (+६८.७%) सहित। औसत खरिद रकम ४३.६ लाख बाहत (+२६.८%) रहेको छ। यसमध्ये फुकेटले एक्लैले ६३.५% रुसी पूँजी समेटेको छ, अर्थात् १५६ सम्झौता, कुल १.०६ अर्ब बाहत मूल्यका।
- व्यापक H1 गति: Sunway Estates को छुट्टै अनुमान अनुसार जनवरी-जुनमा रुसीहरूको कुल ८२० सम्झौता (+४६.४%) भएका छन्, करिब $६०.७ मिलियन लगानी (+८४.५%) सहित, र Tranio ले ट्र्याक गरेको अनुसार खरिदार सोधपुछमध्ये करिब ६३.२% फुकेटतर्फ केन्द्रित छन्।
- भाडा प्रतिफल: फुकेटका नयाँ प्रोजेक्टमा ग्यारेन्टीड रेन्टल प्रोग्रामले सामान्यतया विदेशी मुद्रामा वार्षिक ५-७% प्रतिफल दिने गरेको देखिन्छ, जबकि आफैं व्यवस्थापन गरिएका युनिटले उच्च सिजनमा ८-१०% सम्म प्रतिफल पाउन सक्छन्।
४९% विदेशी कोटा नियम अझै किन महत्त्वपूर्ण छ?
थाइल्यान्डको Condominium Act B.E. 2522 अन्तर्गत, एउटै कन्डोमिनियम प्रोजेक्टको कुल क्षेत्रफलमध्ये बढीमा ४९% मात्र विदेशीको स्वामित्वमा (फ्रिहोल्ड) रहन सक्छ। यो कोटा परिवर्तन भएको छैन, तर रुसी माग बढ्दै जाँदा फुकेटका सबैभन्दा लोकप्रिय प्रोजेक्टहरूमा यो कोटा छिटो सकिने क्रम तीव्र बनेको छ। एकपटक कोटा सकिएपछि, विकासकर्ताले बाँकी युनिट ३० वर्षे लिजहोल्डको आधारमा मात्र बेच्न सक्छन्, जसले फ्रिहोल्ड युनिटको मूल्यलाई थप माथि धकेल्छ।
नेपाली लगानीकर्ताका लागि यसको अर्थ के हो?
नेपालबाट थाइल्यान्ड सम्पत्तिमा चासो राख्नेहरूका लागि यो तथ्याङ्कले स्पष्ट सन्देश दिन्छ: फुकेट अब कुनै एउटा मात्र देशको खरिदारको बजार होइन। समग्र अनुमान अनुसार फुकेटमा मात्र २०२६ मा ३९ प्रोजेक्टबाट १०,०००भन्दा बढी नयाँ कन्डो युनिट आउने छन्, जसमा चीन, युरोप, भारत र मध्यपूर्वका खरिदारहरू पनि रुसीसँगै प्रतिस्पर्धा गर्नेछन्। यसको मतलब राम्रो फ्रिहोल्ड युनिटका लागि प्रतिस्पर्धा कुनै एउटा राष्ट्रियतामा मात्र सीमित छैन, र ढिलाइले उपयुक्त विकल्प गुम्न सक्छ।
FAQ (बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू)
के विदेशीले थाइल्यान्डमा कन्डो पूर्ण स्वामित्व (फ्रिहोल्ड) मा किन्न सक्छन्?
हो, विदेशीले प्रति प्रोजेक्ट ४९% कोटाभित्र फ्रिहोल्डमा कन्डो किन्न सक्छन्। यसका लागि रकम विदेशबाटै ट्रान्सफर गरिएको हुनुपर्छ र थाइ बैंकबाट Foreign Exchange Transaction (FET) प्रमाणपत्र लिनुपर्छ, नत्र फ्रिहोल्ड दर्ता सम्भव हुँदैन।
नेपालबाट थाइल्यान्ड सम्पत्ति खरिदको लागि रकम कसरी पठाउने?
आफ्नो देशको बैंकिङ प्रणालीअनुसार सीधा ट्रान्सफर जटिल हुन सक्छ। धेरै अन्तर्राष्ट्रिय खरिदारले तेस्रो देशको बैंक खाता वा इजाजतप्राप्त मुद्रा साटासाट च्यानल प्रयोग गर्छन्। जे भए पनि FET प्रमाणपत्र लिनु अनिवार्य नै हुन्छ।
फुकेट वा पटायामा लगानी सुरु गर्न न्यूनतम बजेट कति चाहिन्छ?
पटायामा नयाँ-निर्माण स्टुडियो २५ देखि ३० लाख बाहत (करिब $७०,००० देखि $८५,०००) बाट सुरु हुन्छ। फुकेटमा प्रारम्भिक मूल्य अलि बढी हुन्छ, राम्रो प्रोजेक्टको वान-बेडरूम युनिट ४० देखि ५० लाख बाहत ($१,१५,००० देखि $१,४०,०००) बाट सुरु हुन्छ।
पटाया (चोनबुरी) मा कन्डो किन्नु २०२६ मा सुरक्षित छ?
चोनबुरी अझै विदेशी खरिदारका लागि दोस्रो ठूलो बजार हो। मुख्य जोखिम भरपर्दो नभएको विकासकर्ता छान्नु वा अत्यधिक सप्लाई भएको ठाउँमा किन्नु हो। प्रातुम्नाक र वोङअमात क्षेत्रमा भाडा माग स्थिर देखिएको छ।
स्रोत: द नेसन थाइल्यान्ड