थाइल्यान्डका डेभलपरहरू नगद जोगाउँदै: लगानीकर्ताका लागि ५ चेतावनी संकेत (२०२६)

फुकेटमा जग्गा वा कन्डो किन्ने सोचमा हुनुहुन्छ भने यो खबर ध्यान दिनुपर्ने खालको छ। थाइल्यान्डका तीनवटा ठूला लिस्टेड डेभलपर, Sansiri, Raimon Land, र SENA ले एकैचोटि आफ्नो रणनीति बदलेका छन्, अब उनीहरूको फोकस नयाँ प्रोजेक्ट सुरु गर्नु होइन, बरु नगद जोगाउनु र भएका युनिटहरू बेच्नु हो। अर्बौं भाटको पोर्टफोलियो भएका यी कम्पनीहरूले एकसाथ यस्तो निर्णय लिनु भनेको सामान्य कुरा होइन।

२०२६ को दोस्रो आधा वर्ष थाइल्यान्डको नयाँ-निर्माण बजारका लागि सुस्ताउने समय बन्दैछ। बैंकहरूले ऋण दिने सर्तहरू कडा बनाएका छन्, आर्थिक वृद्धिको पूर्वानुमान घटाइएको छ, र सबैभन्दा ठूला खेलाडीहरूले नै खुलेर भनिरहेका छन्, यो विस्तार गर्ने समय होइन। जो नेपाली लगानीकर्ता अफ-प्लान (निर्माणाधीन) प्रोपर्टी किन्ने सोचमा छन्, उनीहरूका लागि यो आफ्नो रणनीति पुनर्विचार गर्ने प्रत्यक्ष संकेत हो।

छोटो जवाफ: के भइरहेको छ?

Sansiri, Raimon Land, र SENA, तीनैले २०२६ को दोस्रो आधा वर्षका लागि विस्तारबाट नगद-प्रवाह व्यवस्थापनतर्फ मोडिने घोषणा गरेका छन्। यसको मुख्य कारण हो कमजोर ऋण वातावरण र थाइल्यान्डको आर्थिक वृद्धिदरको घटेको पूर्वानुमान। डेभलपरहरूले नयाँ प्रोजेक्ट लन्च घटाउँदै छन् र बरु पहिले नै बनिसकेका वा निर्माणाधीन युनिटहरू बेच्नमा ध्यान दिइरहेका छन्।

विदेशी खरिदकर्ताका लागि यसको सीधा अर्थ के हो भने, निर्माण ढिलाइको जोखिम बढेको छ र प्रोजेक्ट योजनामा फेरबदल हुनसक्छ। यसैले पूरा भइसकेको वा बस्न तयार भइसकेको युनिट अहिले अफ-प्लानभन्दा सुरक्षित विकल्प बन्दैछ। तर एउटा राम्रो पक्ष पनि छ, छिटो बिक्री गर्न चाहने डेभलपरहरूले अहिले छुट र थप सुविधा दिन तयार भएका छन्, त्यसैले किन्नेको लागि सौदाबाजी गर्ने ठाउँ बढेको छ।

किन डेभलपरहरूले नगद जोगाउने रणनीति अपनाए?

• Sansiri थाइल्यान्डको सबैभन्दा ठूलो पब्लिक लिस्टेड डेभलपर हो, जसको मार्केट क्यापिटलाइजेसन थाइल्यान्ड स्टक एक्सचेन्ज (SET) अनुसार ४० बिलियन भाटभन्दा बढी छ। यस्तो ठूलो कम्पनीले ब्रेक लगाउनुको मतलब समस्या कुनै एक कम्पनीको होइन, बरु पूरै प्रणालीगत हो।

• Raimon Land ब्यांककको प्रिमियम कन्डोमिनियम र रिसोर्ट-क्षेत्रका प्रोजेक्टमा विशेषज्ञ छ। यसको नगद-व्यवस्थापनतर्फको मोडाइले विदेशी लगानीकर्ताले रुचाउने लक्जरी सेग्मेन्टलाई सीधा असर गर्छ।

• SENA Development मध्यम-बजार सेग्मेन्टमा काम गर्छ, जसले देखाउँछ कि दबाब माथिल्लो तहमा मात्र होइन, हरेक मूल्य-स्तरमा महसुस भइरहेको छ।

• बैंक अफ थाइल्यान्डका अनुसार, थाइ खरिदकर्ताहरूको मोर्गेज अस्वीकृति दर २०२६ को पहिलो आधा वर्षभरि ऐतिहासिक रूपमा उच्च रह्यो, जसले स्थानीय माग सीमित बनायो।

• बजार विश्लेषकहरूले गत वर्षको यही अवधिको तुलनामा नयाँ प्रोजेक्ट लन्चमा सम्भावित १५-२५% कमी हुने अनुमान गरेका छन्।

• कन्डोमिनियमको विदेशी स्वामित्व कोटा (प्रति भवन बिक्रीयोग्य क्षेत्रफलको बढीमा ४९%) ले डेभलपरहरूलाई घट्दो स्थानीय मागलाई विदेशी खरिदकर्ताबाट मात्र भर्न सक्ने अवस्था छैन भन्ने देखाउँछ।

• यसैसँगै, नियामक कडाइले पनि सुस्तीलाई बढाइरहेको छ। अधिकारीहरूले फुकेट, कोह समुई, क्राबी, फांगंगा, ब्यांकक, र चियांग माईमा नमिनी (प्रतिनिधि) जग्गा-स्वामित्व संरचनाविरुद्ध कारबाही विस्तार गरेका छन्, जसका कारण धेरै विदेशी खरिदकर्ताले भिल्ला खरिद स्थगित गरी स्वामित्व संरचना र कर इतिहास समीक्षा गरिरहेका छन् भनी Bangkok Post ले रिपोर्ट गरेको छ।

• फुकेट र कोह समुईका रिसोर्ट बजारहरू भने पर्यटन प्रवाहका कारण अलि बढी टिकाउ देखिन्छन्, यद्यपि त्यहाँ पनि नयाँ प्रोजेक्ट लन्चको गति सुस्ताएको छ।

नेपाली लगानीकर्ताका लागि यसको मतलब के हो?

मानौं तपाईंले फुकेटमा अफ-प्लान युनिटमा डिपोजिट तिरिसक्नुभएको छ। डेभलपर नगद-सुरक्षा मोडमा गयो भने, सुरुवाती चरणका प्रोजेक्टहरू रोकिन वा ढिलो हुन सक्छन्, र हस्तान्तरण मिति पछि सर्न सक्छ। यसको मतलब तपाईंको पैसा त्यहीं बाँधिन्छ, कुनै प्रतिफल नआउँदै।

तर यसको मतलब सबै किनमेल रोक्नुपर्छ भन्ने पनि होइन। ठूला डेभलपरका प्रोजेक्टहरू जहाँ पहिले नै ७०% भन्दा बढी युनिट बिकिसकेका छन् र फाइनान्सिङ पक्का छ, ती अपेक्षाकृत सुरक्षित मानिन्छन्। तर सुरुवाती चरणमा भएका, कम बिक्री प्रतिशत भएका प्रोजेक्टहरूमा जोखिम बढी छ।

अहिलेको अवस्थामा सबैभन्दा सुरक्षित विकल्प भनेको पूरा भइसकेको (completed) कन्डोमिनियम हो, जहाँ तपाईं निर्माणको गुणस्तर आफैं हेर्न सक्नुहुन्छ र तुरुन्तै भाडामा दिन सक्नुहुन्छ। यहाँ न निर्माण-जोखिम हुन्छ, न डेभलपरको नगद-अवस्थामा निर्भरता।

कुन क्षेत्र सुस्तीबाट कम प्रभावित छन्?

अन्तर्राष्ट्रिय मागले टिकाइराखेका रिसोर्ट क्षेत्रहरू, विशेषगरी फुकेटको पश्चिमी तट (Bang Tao, Laguna, Kamala), र केन्द्रीय ब्यांकक (Sukhumvit, Silom, Sathorn) मा जग्गाको सीमित आपूर्तिका कारण मूल्य अझै टिकाउ छ।

के अहिले डेभलपरसँग छुट माग्न सकिन्छ?

हो, र यो अहिलेको बजारको एउटा राम्रो पक्ष हो। छिटो बिक्री चाहने डेभलपरहरूले निःशुल्क फर्निचर प्याकेज, लिस्ट मूल्यमा ५-१०% सम्मको छुट, कम डाउनपेमेन्टमा किस्ता योजना, वा ट्रान्सफर फी रिइम्बर्समेन्ट जस्ता सुविधा दिइरहेका छन्।

थाइ डेभलपरको आर्थिक स्वास्थ्य कसरी जाँच्ने?

पब्लिक लिस्टेड डेभलपरहरूले थाइल्यान्ड स्टक एक्सचेन्ज (SET) मार्फत आफ्नो वित्तीय विवरण सार्वजनिक गर्नुपर्छ। यसमा Debt-to-Equity अनुपात, नबिकेको इन्भेन्टरी स्तर, र गत दुई क्वार्टरको नगद-प्रवाह प्रवृत्ति हेर्नुपर्छ।

डेभलपरले मेरो प्रोजेक्ट रोक्यो भने के गर्ने?

थाइल्यान्डमा निर्माण अवधिभर खरिदकर्ताको पैसा सुरक्षित गर्ने अनिवार्य बीमा व्यवस्था छैन। डिपोजिट फिर्ता पूर्णतया व्यक्तिगत सम्झौताका सर्तहरूमा निर्भर हुन्छ। यसैले सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्नुअघि नै वकिल लगाउनु राम्रो हो, समस्या आइसकेपछि होइन।

बजार कहिले सुध्रिने अपेक्षा छ?

धेरैजसो विश्लेषकहरूले २०२७ को दोस्रो क्वार्टरअघि ठूलो सुधारको अपेक्षा गरेका छैनन्। यो धेरैजसो बैंक अफ थाइल्यान्डको ब्याजदर निर्णय र पर्यटक आगमनको गतिमा भर पर्छ।

अहिलेको थाइल्यान्ड बजारको अवस्था पतन होइन, बरु एउटा सुधार (correction) हो। शान्त दिमागले सोच्ने लगानीकर्ताका लागि यो एउटा अवसरको झ्याल पनि हो, डेभलपरहरू सौदाबाजी गर्न तयार छन्, विकल्प धेरै छन्, र प्रतिस्पर्धा कम छ। मुख्य नियम भनेको पूर्ण वा लगभग-पूर्ण भएका प्रोजेक्टलाई प्राथमिकता दिनु हो, त्यो पनि पारदर्शी वित्तीय रिपोर्टिङ भएका स्थापित डेभलपरबाट, विशेषगरी अहिले नमिनी-स्वामित्वमाथिको कडाइले फुकेट लगायत मुख्य बजारहरूमा खरिदकर्ताको निर्णयलाई नयाँ आकार दिइरहेको बेला।

यस्तै जटिल बजार अवस्थामा सही प्रोजेक्ट छनोट गर्न थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विशेषज्ञहरूले सहयोग गर्न सक्नुहुन्छ।

स्रोत: Bangkok Post