थाइल्यान्ड वेयरहाउस लगानी: सप्लाई अभावले किन ल्याउँदैछ ८-१२% प्रतिफल

फुकेटको भिलामा मात्र नहेरौं, बैंककको ढुकुटीमुनि लुकेको अवसर पनि हेरौं

नेपालबाट थाइल्यान्डमा सम्पत्ति किन्ने कुरा गर्दा प्रायः फुकेटको समुन्द्र देखिने कन्डो वा भाडामा लगाउने भिलाको कुरा हुन्छ। तर यसैबीच, थाइल्यान्डको औद्योगिक वेयरहाउस क्षेत्रले चुपचाप दोहोरो अंकको प्रतिफल दिइरहेको छ। लजिस्टिक्स स्पेसको अभाव यति गम्भीर स्तरमा पुगेको छ कि अहिले भएका वेयरहाउसका मालिकहरूले भाडावालासँग आफ्नै शर्तमा सम्झौता गर्न सक्ने अवस्थामा छन्।

Bangkok Post का अनुसार, थाइल्यान्डमा सीमित वेयरहाउस आपूर्तिले जग्गा धनीहरूलाई लजिस्टिक्स अपरेटरहरूको बढ्दो माग बाट अधिकतम फाइदा लिने अवसर दिएको छ। औद्योगिक सम्पत्तिले आवासीय क्षेत्रलाई दिगोपना र प्रतिफल दुवैमा उछिनिरहेको छ। Cushman & Wakefield को Q2 2026 को थाइल्यान्ड लजिस्टिक्स तथा औद्योगिक बजार अपडेटले पनि यही कुरा पुष्टि गर्छ, २०२१ देखि नै औद्योगिक जग्गाको माग आपूर्तिभन्दा १०% भन्दा बढीले उछिनेको छ, जसले जग्गाको मूल्य र भाडा दुवैमा निरन्तर उकासो ल्याइरहेको छ।

'समुन्द्र देखिने कन्डो' वा 'भाडाको भिला' भन्ने शब्दहरूमा सोच्न बानी परेका विदेशी लगानीकर्ताहरूका लागि वेयरहाउस क्षेत्र अलि अपरिचित लाग्न सक्छ। तर ठ्याक्कै यही ठाउँमा, २०२६ को सबैभन्दा आकर्षक लगानी अवसरहरूमध्ये एउटा तयार भइरहेको छ।

थाइल्यान्ड वेयरहाउस लगानीको छोटो सारांश

• वेयरहाउस प्रतिफल: स्थान र सम्पत्ति वर्ग अनुसार वार्षिक ८-१२%, जुन आवासीय कन्डोमिनियमभन्दा २-३ गुणा बढी हो
• आपूर्ति अभाव: हालको मागको तुलनामा अनुमानित १५-२०% कम, नयाँ निर्माणले यो अन्तर पूरा गर्न सकिरहेको छैन
• औसत भाडा: पूर्वी आर्थिक करिडोर (EEC) मा ग्रेड A वेयरहाउसका लागि प्रति वर्ग मिटर प्रति महिना १७५-२०० बाथ, वार्षिक ५-७% ले बढ्दै
• लिज अवधि: सामान्यतया ३-५ वर्ष, स्थिर इन्डेक्सेसनसहित, जसले भविष्यको नगद प्रवाह पूर्वानुमानयोग्य बनाउँछ
• अधिभोग दर: मुख्य लजिस्टिक्स हबहरूमा ९०% भन्दा बढी
• मुख्य माग क्षेत्र: चोनबुरी, समुत प्राकान, पथुम थानी प्रान्त र मोटरवे ७ को करिडोर

किन यो अवसर बन्यो? मुख्य तथ्यहरू

• पूर्वी आर्थिक करिडोर (EEC), चोनबुरी, रयोङ र चाचोएङ्साओ गरी तीन प्रान्त समेटिने सरकारी विकास कार्यक्रम, वेयरहाउस मागको मुख्य इन्जिन हो। EEC मा पूर्वाधार लगानी १.५ ट्रिलियन बाथ भन्दा बढी छ

• ई-कमर्स संरचनागत चालक हो: थाइल्यान्डको अनलाइन खुद्रा बजार अनुमानित ८५० बिलियन बाथ सम्म पुगेको छ, र यसको हरेक प्रतिशत बिन्दु वृद्धिले थप लजिस्टिक्स क्षमता माग्छ। Shopee, Lazada र TikTok Shop सबैले आफ्नो वेयरहाउस फुटप्रिन्ट विस्तार गरिरहेका छन्

• प्रवेश लागत आवासीय सम्पत्तिभन्दा उल्लेख्य रूपमा बढी हुन्छ। २,०००-५,००० वर्ग मिटरको गुणस्तरीय सुविधाको मूल्य ३०-८० मिलियन बाथ (लगभग ८,००,००० देखि २२,००,००० अमेरिकी डलर) पर्छ

• विदेशी स्वामित्वमा सीमा: थाइल्यान्डमा विदेशीले प्रत्यक्ष जग्गा स्वामित्व राख्न पाउँदैनन्। वेयरहाउस लगानी सामान्यतया थाई लिमिटेड कम्पनी, दीर्घकालीन जग्गा लिजहोल्ड (३०+३० वर्ष), वा लिस्टेड REIT मार्फत गरिन्छ

• थाई औद्योगिक REIT (WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT आदि) SET एक्सचेन्जमा कारोबार हुन्छन् र वेयरहाउस क्षेत्रमा केही हजार बाथ बाटै लगानी गर्न सकिन्छ। लाभांश प्रतिफल वार्षिक ६-८% रहन्छ

• निर्माण समयावधि: टर्नकी ग्रेड A वेयरहाउस बनाउन ८-१४ महिना लाग्छ, जसले आपूर्ति अभावलाई अझ गहिरो बनाइरहेको छ किनकि विकासकर्ताहरूले माग जति छिटो पूरा गर्न सक्दैनन्

• सम्पत्ति कर: थाइल्यान्डमा व्यावसायिक अचल सम्पत्तिमा कर मूल्यांकन गरिएको मूल्यको ०.३% मात्र हो, जुन धेरैजसो युरोपेली मुलुकको तुलनामा उल्लेख्य रूपमा कम हो

• Bangkok Post अनुसार, Q2 2026 मा राष्ट्रव्यापी रूपमा तयार-निर्मित वेयरहाउस (RBW) स्टक लगभग ६.०५ मिलियन वर्ग मिटर र तयार-निर्मित फ्याक्ट्री (RBF) स्टक लगभग ३.४२ मिलियन वर्ग मिटर मा स्थिर रहेको छ, जसले आपूर्ति कति साँघुरो भइसकेको छ भन्ने देखाउँछ

के विदेशीले सिधै वेयरहाउस किन्न सक्छन्?

थाइल्यान्डको कानुनले विदेशी व्यक्तिलाई जग्गा स्वामित्व दिँदैन, र वेयरहाउस सम्पत्तिमा जग्गा पनि समावेश हुन्छ। सामान्यतया तीन संरचना प्रयोग गरिन्छ:

1. विदेशी सहभागितासहितको थाई लिमिटेड कम्पनी स्थापना
2. नवीकरण विकल्पसहित ३० वर्षको दीर्घकालीन जग्गा लिजहोल्ड
3. सार्वजनिक रूपमा सूचीकृत REIT मार्फत लगानी

कुन क्षेत्रमा माग सबैभन्दा बलियो छ?

तीन प्रमुख क्षेत्रहरू उभिएर देखिन्छन्:

• समुत प्राकान प्रान्त: सुवर्णभूमि विमानस्थल र लाएम चाबाङ बन्दरगाहको नजिक
• चोनबुरी: EEC को मुटु र अटोमोटिभ उद्योगको केन्द्र
• पथुम थानी: बैंककको उत्तरी लजिस्टिक्स हब

बैंकक र पटायाबीचको मोटरवे ७ को करिडोरलाई थाई वेयरहाउस लजिस्टिक्सको 'गोल्डेन ट्राएंगल' मानिन्छ।

कन्डोभन्दा वेयरहाउस किन राम्रो हुन सक्छ?

लामो लिज अवधि (महिना-महिनाको भाडाको सट्टा ३-५ वर्ष), उच्च र स्थिर प्रतिफल, पर्यटन सिजनल्टी वा Airbnb प्रतिस्पर्धाको जोखिम नहुनु, र व्यक्तिको सट्टा कर्पोरेट भाडावाला हुनु यसका फाइदा हुन्। तर प्रवेश टिकट महँगो हुनु र पेशेवर सम्पत्ति व्यवस्थापन चाहिनु यसका सीमा हुन्।

जोखिमहरू के-के छन्?

विदेशी स्वामित्व संरचना बनाउँदाको कानुनी जटिलता, एक-दुई मुख्य भाडावालामा निर्भरता, मुद्रा जोखिम (आम्दानी थाई बाथमा हुने), र ३-५ वर्षभित्र नयाँ परियोजनाहरू बजारमा आउँदा सम्भावित अति-आपूर्ति मुख्य जोखिमहरू हुन्। बाढीको जोखिम पनि उल्लेखनीय छ, २०११ को बाढीले आयुथ्थया वरपरका सयौं औद्योगिक सुविधा नष्ट गरेको थियो।

थाई REIT भनेको के हो र यसमा कसरी लगानी गर्ने?

REIT (Real Estate Investment Trust) भनेको SET एक्सचेन्जमा सूचीकृत सार्वजनिक अचल सम्पत्ति कोष हो। औद्योगिक REIT ले वेयरहाउस र फ्याक्ट्रीहरूको पोर्टफोलियो राख्छ र आम्दानीको कम्तीमा ९०% लाभांशको रूपमा वितरण गर्नुपर्ने कानुनी बाध्यता हुन्छ। थाई एक्सचेन्जमा ब्रोकरेज खाता आवश्यक पर्छ, र न्यूनतम लगानी केही हजार बाथबाटै सुरु हुन्छ, यो वेयरहाउस क्षेत्रमा प्रवेश गर्ने सबैभन्दा सहज बाटो हो।

वेयरहाउस भाडा दर कति हुन्छ?

यी अनुमान २०२६ को बजार तथ्यांकमा आधारित छन्।

लगानी अघि आफैं थाइल्यान्ड जानु आवश्यक छ?

पक्कै पनि हो। व्यावसायिक सम्पत्ति टाढैबाट किन्नु गम्भीर जोखिमपूर्ण हुन्छ। लगानी गर्नुअघि लगानीकर्ताले आफैं स्थान, पहुँच पूर्वाधार, भवनको अवस्था र वरिपरिको वातावरण जाँच्नुपर्छ, आदर्श रूपमा चोनबुरी वा समुत प्राकानको औद्योगिक क्षेत्रको भ्रमणसँगै, जुन दुवै सुवर्णभूमि विमानस्थलबाट ४०-९० मिनेटको दूरीमा पर्छन्।

निष्कर्ष: सुरक्षित सुरुवात कहाँबाट गर्ने?

थाइल्यान्डको वेयरहाउस क्षेत्र अझै पनि अन्तर्राष्ट्रिय लगानीकर्ताहरूले कम मूल्यांकन गरेको सम्पत्ति वर्गमध्ये एक हो। संरचनागत आपूर्ति अभाव, ई-कमर्सको वृद्धि, र EEC मा निरन्तर सरकारी लगानीको संयोजनले दिगो प्रतिफलको जग बसालेको छ। पहिलोपटक लगानी गर्नेहरूका लागि सबैभन्दा व्यावहारिक बाटो भनेको थाई औद्योगिक REIT बाट सुरु गर्ने, बजारलाई भित्रैबाट बुझ्ने, र त्यसपछि मात्र लिजहोल्ड संरचना मार्फत प्रत्यक्ष लगानीमा जाने हो। थाइल्यान्ड सम्पत्तिको टिमले यस्तै संरचना र प्रक्रियामा नेपाली लगानीकर्ताहरूलाई मार्गदर्शन गर्न सक्छ।

स्रोत: Bangkok Post