थाइल्यान्डमा सम्पत्ति किन्दा पहिले यो जान्नुस्
थाइल्यान्ड दक्षिण-पूर्व एसियामा प्रत्यक्ष वैदेशिक लगानीको हिसाबले चौथो स्थानमा छ। सन् २०२५ मा मात्र बैंक अफ थाइल्यान्डका अनुसार $१५ अर्ब भन्दा बढी वैदेशिक लगानी भित्रियो - इलेक्ट्रोनिक्स, अटोमोटिभ र डिजिटल अर्थतन्त्रमा। तर यही देशमा एउटा अनौठो विरोधाभास छ: एक विदेशीले कारखाना खोल्न सक्छ, तर छिमेकको घर किन्न सक्दैन।
नेपालबाट थाइल्यान्डमा लगानी सोच्दै हुनुहुन्छ भने यो विरोधाभास बुझ्नु अनिवार्य छ। गलत संरचनामा गरिएको लगानी कानुनी रूपमा रद्द हुन सक्छ, र जरिवाना मात्र नभई जेलसम्मको सजाय पनि हुन सक्छ।
सीधा जवाफ: थाइल्यान्डमा विदेशीले के किन्न सक्छ?
थाइल्यान्डको भूमि संहिता ऐन बी.ई. २४९७ (सन् १९५४) अनुसार कुनै पनि विदेशी नागरिकले थाइल्यान्डमा जग्गा किन्न पाउँदैन। यो नियम भिला, टाउनहाउस वा कुनै पनि जमिनसहितको सम्पत्तिमा लागू हुन्छ - कुनै अपवाद छैन। एक मात्र अपवाद हो कन्डोमिनियम युनिट, जुन विदेशीले पूर्ण स्वामित्वमा (फ्रिहोल्ड) लिन पाउँछन्।
कन्डोमिनियम ऐन बी.ई. २५२२ (सन् १९७९) ले भवनको कुल दर्ता गरिएको फ्लोर क्षेत्रफलको ४९% मात्र विदेशीहरूले किन्न पाउने सीमा तोकेको छ। यो कोटा भरिसकेपछि बाँकी विदेशी खरिदकर्ताले ३०-वर्षे लिजहोल्ड मात्र लिन सक्छन्।
जग्गा र भिलाको अवस्था: विकल्पहरू र जोखिमहरू
३०-वर्षे लिजहोल्ड
भूमि विभागमा दर्ता गरिएको ३०-वर्षे लिजहोल्ड कानुनी रूपमा सुरक्षित छ - तर त्यस भन्दा बढी होइन। धेरै ठाउँमा ३०+३०+३० वर्षको नवीकरण खण्ड सम्झौतामा लेखिन्छ, तर यो कानुनी सम्पत्ति अधिकार होइन। जमिनको मालिक बदलिएमा नयाँ मालिक नवीकरण गर्न बाध्य हुँदैन। अदालतले पनि यस्ता खण्डहरूलाई जमिनधनीका उत्तराधिकारीमाथि लागू नहुने ठहर गर्न सक्छ।
थाई कम्पनीमार्फत जग्गा: ठूलो जोखिम
केहीले थाई नागरिकलाई शेयरधारक राखी कम्पनी खोलेर जग्गा किन्ने प्रयास गर्छन् - यसलाई 'नोमिनी संरचना' भनिन्छ। यो अत्यन्त जोखिमपूर्ण छ:
- साउथ चाइना मर्निङ पोस्टका अनुसार थाई अधिकारीहरूले ८५० भन्दा बढी कम्पनीहरूमाथि कारबाही गरिसकेका छन्
- अनुमानित क्षति १५ अर्ब बाट भन्दा बढी छ
- सम्झौता रद्द, १० लाख बाट सम्म जरिवाना र कैद सजाय सम्भव छ
- भूमि विभागले सन् २०२३ देखि शेयरधारक अडिट कडा बनाएको छ
कन्डोमिनियम: सबैभन्दा सुरक्षित विकल्प
थाइल्यान्डमा विदेशीको लागि सबैभन्दा कानुनी रूपमा बलियो सम्पत्ति भनेको फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम युनिट हो। फुकेट र पाट्टायामा विदेशी खरिदकर्ता सहितका कन्डोमिनियम कारोबारहरू मध्ये ६०% भन्दा बढी यिनै दुई शहरमा हुन्छन्।
फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम किन्दा ध्यान दिनुपर्ने कुराहरू
- ४९% कोटा: खरिद गर्नुअघि भवनको व्यवस्थापन कम्पनी वा भूमि विभागमा बाँकी कोटा लिखित रूपमा प्रमाणित गर्नुस्
- FETF फारम: विदेशबाट पठाइएको रकम थाई बैंकमा थाई बाटमा रूपान्तरण गर्दा बैंकले Foreign Exchange Transaction Form (FETF) दिन्छ - यो फ्रिहोल्ड दर्ताको लागि अनिवार्य कागजात हो
- स्वतन्त्र वकिल: डेभलपरले सिफारिस गरेको वकिल नभई आफैं स्वतन्त्र कानुनी विशेषज्ञ राख्नुस्
कर र शुल्कहरू: खरिदमा कति खर्च हुन्छ?
| शुल्कको प्रकार | दर | कैफियत |
|---|---|---|
| हस्तान्तरण कर | मूल्याङ्कन मूल्यको २% | खरिदमा लागू |
| स्ट्याम्प ड्युटी | ०.५% | खरिदमा लागू |
| विशेष व्यवसाय कर | ३.३% | खरिदको ५ वर्षभित्र पुनः बिक्री गरेमा मात्र |
छिमेकी देशहरूसँग तुलना
थाइल्यान्डको नियम छिमेकी देशहरूको तुलनामा बढी कडा छ:
| देश | विदेशी स्वामित्वको अवस्था |
|---|---|
| थाइल्यान्ड | कन्डोमिनियममा ४९% कोटा; जग्गा निषेध |
| भियतनाम | सन् २०१५ देखि अपार्टमेन्टमा ३०% कोटा; घरमा ५०-वर्षे लिज |
| मलेसिया (MM2H) | १० लाख रिङ्गिट (लगभग $२,२०,०००) माथिको सम्पत्ति खरिद गर्न सकिन्छ |
सन् २०२६ मा के परिवर्तन हुन सक्छ?
सन् २०२४ मा थाइल्यान्डमा ९९-वर्षे लिजहोल्ड सम्बन्धी विधेयक बहसमा आयो तर संसदीय समितिको राष्ट्रवादी विरोधका कारण रोकियो। अहिले Paetongtarn Shinawatra नेतृत्वको सरकारले विशेष आर्थिक क्षेत्रमा विदेशी कन्डोमिनियम कोटा ४९% बाट ७५% सम्म बढाउने प्रस्तावमाथि छलफल गरिरहेको छ - तर सन् २०२६ मध्यसम्म कुनै आधिकारिक विधेयक संसदमा पेश भएको छैन।
जग्गा स्वामित्वको मुद्दा राजनीतिक रूपमा अत्यन्त संवेदनशील छ। सुधार छिट्टै हुने सम्भावना कम छ।
थाई बैंकबाट ऋण पाउन सकिन्छ?
सैद्धान्तिक रूपमा हो, व्यावहारिक रूपमा निकै कठिन। थाई वाणिज्य बैंकहरू अनिवासी विदेशीलाई ऋण दिन अनिच्छुक हुन्छन्। केही बैंकले सिंगापुर वा हङकङ शाखामार्फत सुविधा दिन्छन्। थाई नागरिकको लागि ब्याजदर वार्षिक ४-५% हुँदा विदेशीका लागि सामान्यतः वार्षिक ६-८% पुग्छ।
फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम बनाम लिजहोल्ड भिला: के बेस हुन्छ?
| पक्ष | फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम | लिजहोल्ड भिला |
|---|---|---|
| कानुनी सुरक्षा | बलियो - स्वामित्व पूर्ण | सीमित - ३० वर्षमा अनिश्चितता |
| भाडा आय (अनुमानित) | वार्षिक ४-६% | वार्षिक ६-८% |
| पुनः बिक्री मूल्य | समयसँगै घट्दैन | लिज अवधि घट्दै जाँदा मूल्य घट्छ |
| जोखिम | कोटा भरिन सक्छ | नवीकरण अनिश्चित |
लगानीको सुरक्षाको दृष्टिकोणबाट फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम बलियो छ। भाडा आयको दृष्टिकोणबाट भिलाले बढी प्रतिफल दिन सक्छ - तर लिज छोटिँदै जाँदा पुनः बिक्रीमा मूल्य घट्नु ठूलो कमजोरी हो।
थाइल्यान्डमा सम्पत्ति लगानीको यो जटिल कानुनी संरचना बुझ्न र सही निर्णय गर्न थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विशेषज्ञहरूसँग परामर्श लिन सकिनुहुन्छ।
स्रोत: Bangkok Post