किन नेपाली लगानीकर्ताले यो तथ्यांकमा ध्यान दिनुपर्छ?
यदि तपाईं फुकेत वा बैंककमा कन्डो किन्ने सोचमा हुनुहुन्छ भने, अहिलेको बजार बुझ्न एउटै तथ्य काफी छ: थाइल्यान्डमा विदेशीले किन्ने हरेक तीन कन्डोमध्ये एक चीन वा रुसका नागरिकलाई जान्छ। तर २०२६ सालको सुरुवातमै यी दुई देशको भूमिकामा ठूलो हेरफेर देखिएको छ। चिनियाँ लगानी घट्दै गएको बेला रुसी खरिदकर्ता तीव्र गतिमा माथि उक्लिरहेका छन्, जसले नेपाली खरिदकर्तालाई पनि यो बजार कति परिपक्व र भरपर्दो बन्दै गएको छ भन्ने संकेत दिन्छ।
यो केवल क्षणिक ट्रेन्ड होइन। संसारका दुई ठूला अर्थतन्त्रबाट लगातार पुँजी एउटै क्षेत्रमा आइरहनु भनेको त्यो गन्तव्य अब 'नौलो' नभई दीर्घकालीन लगानीका लागि संरचनागत रूपमा तयार भइसकेको ठाउँ बनेको संकेत हो।
छोटो र प्रत्यक्ष उत्तर
- २०२६ को पहिलो त्रैमासमा विदेशीले थाइल्यान्डमा कुल ३,२४१ वटा कन्डो युनिट हस्तान्तरण गरे, जुन अघिल्लो वर्षको तुलनामा १७.३% ले घटेको हो; कुल हस्तान्तरण मूल्य पनि १७.९% घटेर १३.४६४ बिलियन थाई बात पुगेको छ।
- चिनियाँ खरिदकर्ता अझै सबैभन्दा ठूलो विदेशी समूह भए पनि उनीहरूको संख्या ठूलो मात्रामा घटेको छ: ९०६ युनिट (३८.८% कमी), मूल्यमा ३.४९३ बिलियन थाई बात (४२.९% कमी)।
- रुसी खरिदकर्ता दोस्रो स्थानमा उक्लिए: युनिट संख्यामा ३३% वृद्धि (३८३ युनिट) र मूल्यमा ६८.७% वृद्धि (१.६६५ बिलियन थाई बात), म्यानमारलाई पछि पार्दै।
- कुनै पनि कन्डोमिनियम भवनमा विदेशीले बिक्रीयोग्य क्षेत्रफलको ४९% सम्म मात्र स्वामित्व लिन पाउँछन् (CBRE थाइल्यान्ड); बैंकक र फुकेतका लोकप्रिय प्रोजेक्टहरूमा यो विदेशी कोटा निर्माण सकिनु अघि नै भरिन्छ।
- पर्यटकीय क्षेत्रका कन्डोहरूको भाडा प्रतिफल वार्षिक ५-८% ग्रस रहेको छ।
- फुकेतमा रुसी हस्तान्तरण मूल्य सबैभन्दा उच्च रह्यो: १५६ युनिटमा १.०६ बिलियन थाई बात, जुन मुख्यतः उच्चस्तरीय रिसोर्ट क्षेत्रहरूमा केन्द्रित छ।
कानुनी संरचना: विदेशीले कसरी स्वामित्व लिन्छन्?
कन्डोमिनियम ऐन बी.ई. २५२२ (सन् १९७९) अन्तर्गत, विदेशीले कन्डोमिनियम युनिट पूर्ण फ्रिहोल्ड (पूर्ण स्वामित्व) मा राख्न सक्छन्, बशर्ते रकम विदेशबाट विदेशी मुद्रामा नै ल्याइएको होस्। रकम प्राप्त गर्ने थाई बैंकले Foreign Exchange Transaction Form (FET) जारी गर्छ, जुन बिना Land Department ले हस्तान्तरण दर्ता गर्दैन। यही कारण नेपाली खरिदकर्ताले पैसा पठाउने माध्यम र कागजात सुरुदेखि नै सही राख्नुपर्छ।
मूल्य वृद्धि र बजारको गतिशीलता
Bank of Thailand का अनुसार बैंककको कन्डोमिनियम मूल्य सूचकांक विगत पाँच वर्षमा करिब २५-३०% ले बढेको छ, जबकि फुकेतमा विकासयोग्य जग्गा सीमित भएकाले वृद्धि झनै तीव्र देखिन्छ।
रुसी खरिदकर्ताको माग सन् २०२२ पछि दुबई र साइप्रसबाट दक्षिणपूर्वी एसियातिर मोडिएको हो। फुकेत र कोह साम्वी मुख्य गन्तव्य बनेका छन्, र Bangkok Post का अनुसार रुसी हस्तान्तरण मूल्य २०२६ को पहिलो त्रैमासमा मात्रै ६८.७% ले बढेको छ, जसले यी खरिदकर्ता अब सस्ता युनिटभन्दा उच्चस्तरीय लक्जरी युनिटतिर सर्दै गएको देखाउँछ।
अर्कोतिर, चिनियाँ लगानीकर्ता, जो परम्परागत रूपमा BTS र MRT स्टेसन नजिकैका बैंककका नयाँ प्रोजेक्टमा केन्द्रित थिए, आफ्नै देशको आर्थिक दबाबका कारण पछि हटेका छन्। युनिट हस्तान्तरण ३८.८% र मूल्य ४२.९% ले घटेको छ (२०२६ को पहिलो त्रैमास, वर्ष-दर-वर्ष तुलनामा)।
रोचक कुरा के छ भने, चीन र रुस बाहेक अन्य देशका खरिदकर्ता पनि बढ्दै छन्। भारतीय खरिदकर्ताको हस्तान्तरण उस्तै त्रैमासमा ४०% बढेर ६३ युनिट पुगेको छ, जसको मूल्य करिब ३५३ मिलियन थाई बात हो। यसले थाइल्यान्डको विदेशी माग विस्तारै विविधीकरण भइरहेको देखाउँछ, जहाँ भविष्यमा नेपाली खरिदकर्ताको उपस्थिति पनि बढ्न सक्छ।
किन्दा र राख्दा लाग्ने खर्च
- हस्तान्तरण शुल्क: मूल्यांकन गरिएको मूल्यको २%
- स्ट्याम्प ड्युटी: ०.५%
- विशेष व्यापार कर: ३.३% (यदि विक्रेताले युनिट ५ वर्षभन्दा कम समय राखेको छ भने)
यी खर्च सामान्यतया खरिदकर्ता र विक्रेताबीच बाँडिन्छ। यसबाहेक मासिक कमन एरिया शुल्क प्रोजेक्टको स्तर अनुसार प्रति वर्ग मिटर ४० देखि १२० बात सम्म पर्छ, र सिंकिङ फन्ड हस्तान्तरणकै बेला एकपटक तिर्नुपर्ने शुल्क हो।
थाई बात भने अपेक्षाकृत स्थिर रहेको छ, अमेरिकी डलरको तुलनामा ३४-३६ बात को दायरामा कारोबार हुँदै आएको छ, जसले डलर वा युआनमा लगानी गर्नेहरूको लागि मुद्रा जोखिम कम गर्छ।
फुकेतको भविष्य कस्तो देखिन्छ?
Knight Frank थाइल्यान्ड का अनुसार फुकेतको लक्जरी वाटरफ्रन्ट सेगमेन्ट २०२६ मा पनि बलियो रहनेछ। यसको मुख्य कारण निरन्तर विदेशी माग, बढ्दो जग्गा मूल्य, र ब्रान्डेड रेसिडेन्सप्रतिको बढ्दो रुचि हो। बाङ ताओ, लायान, कामला र चेर्ङ तालाय जस्ता क्षेत्रका भिल्लाहरू धनी खरिदकर्ताहरूको रोजाइमा पर्दै गएका छन्, जसमा शुद्ध लगानीभन्दा बढी जीवनशैलीलाई प्राथमिकता दिइन्छ।
बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू
के विदेशीले थाइल्यान्डमा कन्डो पूर्ण स्वामित्वमा किन्न सक्छन्?
हो। रुस र चीनका खरिदकर्ता सहित सबै विदेशीले कन्डोमिनियम युनिट पूर्ण फ्रिहोल्डमा राख्न सक्छन्। मुख्य सर्त यही हो कि रकम विदेशबाट विदेशी मुद्रामा नै भित्रिनुपर्छ, र प्राप्त गर्ने बैंकले FET फारम जारी गर्नुपर्छ।
विदेशी खरिदकर्ताले भिल्लाभन्दा कन्डोलाई किन प्राथमिकता दिन्छन्?
थाई कानुनले विदेशीलाई सिधै जग्गा स्वामित्व दिँदैन। कन्डोमिनियम मात्र त्यस्तो सम्पत्ति प्रकार हो जसमा प्रत्यक्ष फ्रिहोल्ड स्वामित्व सम्भव छ। भिल्ला सामान्यतया ३०-वर्षे लिजहोल्ड संरचना वा थाई कम्पनीमार्फत लिइन्छ, र यी दुवैमा थप कानुनी जोखिम हुन्छ।
फुकेतको कन्डोबाट कति भाडा प्रतिफल पाउन सकिन्छ?
पिक सिजनमा (नोभेम्बरदेखि अप्रिलसम्म), बाङ ताओ वा सुरिन जस्ता क्षेत्रका कन्डोले वार्षिक ५-८% ग्रस प्रतिफल दिन्छन्। युटिलिटी, कर र व्यवस्थापन शुल्क कटाएपछिको खुद प्रतिफल सामान्यतया ४-६% हुन्छ।
सम्पत्ति किन्न भिसा चाहिन्छ कि चाहिँदैन?
चाहिँदैन। सम्पत्ति खरिद भिसाको स्थितिसँग जोडिएको हुँदैन। तर स्वामित्वले स्वतः बसोबासको अधिकार दिँदैन। लामो समय बस्नका लागि छुट्टै आधार चाहिन्छ, जस्तै वर्क परमिट, रिटायरमेन्ट भिसा (O-A), Thailand Privilege elite भिसा, वा अन्य योग्य कार्यक्रम।
बजार प्रवेश गर्न न्यूनतम बजेट कति चाहिन्छ?
पटायामा स्टुडियो युनिट करिब १.५-२ मिलियन बात (लगभग USD ४२,०००-५६,०००, ३५.५ को विनिमय दरमा) बाट सुरु हुन्छ। बैंकक र फुकेतमा राम्रो स्थानका, सजिलै बिक्री हुने युनिट सामान्यतया ३-४ मिलियन बात बाट सुरु हुन्छन्।
अन्तिम कुरा
रुसी खरिदकर्ताको तीव्र वृद्धि र चिनियाँ माग शिथिल हुनु दुवैले थाइल्यान्डको विदेशी कन्डो बजार साँच्चै बदलिँदै गएको संकेत गर्छ, यो कुनै अस्थायी उतारचढाव मात्र होइन। व्यावहारिक सल्लाह उही रहन्छ: विदेशी कोटा पक्का भएको प्रोजेक्ट छान्नुहोस्, यातायात पूर्वाधार नजिकैको तरल (सजिलै बिक्री हुने) स्थान रोज्नुहोस्, र डिपोजिट राख्नुअघि लाइसेन्स प्राप्त वकिलबाट सबै कागजात प्रमाणित गराउनुहोस्। थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विज्ञहरूले यस्तै निर्णयमा तपाईंलाई सही जानकारी र सहयोग दिन सक्छन्।
स्रोत: Bangkok Post