जब भियतनाम र मलेसियामा पैसा बग्छ: फुकेटमा किन्नेका लागि यो किन राम्रो खबर हो

छोटो र सोझो जवाफ

२०२६ को जनवरी देखि जुनसम्म दक्षिणपूर्वी एसियाली सेयर बजारहरूमा रियल इस्टेटसँग जोडिएका कम्पनीहरूले करिब ३ अर्ब अमेरिकी डलर IPO मार्फत उठाए, तर यो पैसा मुख्यतः भियतनाम र मलेसिया गयो, थाइल्यान्डमा गएन। नेपाली लगानीकर्ताका लागि यसको सीधा अर्थ हो: फुकेट वा बैंककमा ठूला संस्थागत फन्डहरूसँग प्रतिस्पर्धा गर्नुपर्ने झन्झट अहिलेलाई कम छ, र यही मौकामा प्रवेश गर्ने बेला हो।

यो तथ्यले थाइल्यान्ड कमजोर भएको देखाउँदैन, बरु क्षेत्रभित्रको पैसा कहाँ-कहाँ सर्दैछ भन्ने कुरा मात्र देखाउँछ। हो चि मिन्ह सिटी र क्वालालम्पुरका बजारमा ठूला फन्डहरू गइरहँदा बैंकक साइडमा बसेको छ, तर यसको मतलब पैसा हराएको होइन, यो पुनर्वितरण भएको मात्र हो।

किन भियतनाम र मलेसियाले संस्थागत पैसा तान्यो, थाइल्यान्डले किन पाएन?

दुई प्रमुख कारण छन्। पहिलो, भियतनाम र मलेसियाले सरल लिस्टिङ प्रक्रिया र कर सुविधाहरू दिएर IPOलाई आकर्षक बनाए। दोस्रो, थाइल्यान्डको बजार पहिल्यै परिपक्व छ, ठूला कम्पनीहरू धेरै अघि नै लिस्ट भइसकेका छन्, त्यसैले नयाँ ठूला लिस्टिङका लागि खासै ठाउँ बाँकी छैन।

तथ्यहरूमा हेर्दा: संख्याले के भन्छ

• IPO रकम: Nikkei Asia अनुसार २०२६ को पहिलो आधामा दक्षिणपूर्वी एसियाली रियल इस्टेट कम्पनीहरूले क्षेत्रीय बजारहरूबाट संयुक्त रूपमा करिब ३ अर्ब डलर जुटाए।
• मलेसियाको तीव्रता: UI Boustead REIT सबैभन्दा ठूला लिस्टिङहरूमध्ये एक थियो, जसले मलेसियाली औद्योगिक र व्यावसायिक सम्पत्तिप्रति बढ्दो चासो देखाउँछ।
• भियतनामको उछाल: Dien May Xanh लगायतका कम्पनीहरूले बढ्दो घरेलु उपभोग र सहरीकरणको फाइदा उठाए। भियतनामको GDP विगत तीन वर्षमा वार्षिक ६-७% ले बढेको छ।
• थाइल्यान्डको अवस्था: Stock Exchange of Thailand (SET) अझै पनि आसियानको सबैभन्दा ठूलो REIT प्लेटफर्म हो, जहाँ ४०+ प्रोपर्टी फन्ड सूचीकृत छन् र तिनको कुल बजार पूँजीकरण १५ अर्ब डलर भन्दा बढी छ (SET को तथ्याङ्क), तर पनि २०२६ को पहिलो आधामा कुनै ठूलो नयाँ लिस्टिङ भएन।
• बाहतको बलियोपन: थाई बाहत वर्षको सुरुदेखि अमेरिकी डलरको तुलनामा ३-४% ले बलियो भएको छ, जसले विदेशी खरिदकर्ताका लागि थाई सम्पत्ति महँगो बनाएको छ र कमजोर मुद्रा भएका बजारतर्फ पैसा सर्नुको एउटा कारण पनि यही हो।
• भाडा प्रतिफल (rental yield): बैंककमा वार्षिक औसत कन्डो भाडा प्रतिफल ४-६% र फुकेटमा ६-८% छ, जुन मलेसिया र भियतनामका समान सम्पत्तिभन्दा राम्रो हो।
• विदेशी स्वामित्व नियम: थाई कानूनअनुसार विदेशीहरूले फ्रिहोल्ड (freehold) टाइटलमा कुनै कन्डोमिनियम भवनको कुल फ्लोर एरियाको ४९% सम्म स्वामित्व लिन सक्छन्, जुन यस क्षेत्रकै सबैभन्दा पारदर्शी व्यवस्थामध्ये एक मानिन्छ।
• डेभलपरहरूको भरोसा जमिनमा: IPO सुस्तताको बाबजुद ठूला थाई डेभलपरहरू फुकेटमा ठूलो दाउ खेल्दैछन्। Origin Property ले २०२६-२०२८ का लागि फुकेटमा ३ अर्ब बाहत लगानी गर्ने प्रतिबद्धता जनाएको छ, जसको होटल र कन्डो राजस्व मान्यता Q4 2026 बाट सुरु हुनेछ। Sansiri ले चार वर्षभित्र फुकेटमा ४० अर्ब बाहतको नयाँ प्रोजेक्ट ल्याउने लक्ष्य राखेको छ, जुन टापुको विगत १५ वर्षको सम्पूर्ण विकास मूल्यसँग मिल्दोजुल्दो हो, त्यो पनि जम्मा चार वर्षमा।

यो थाइल्यान्डमा प्रोपर्टी किन्नेका लागि के अर्थ राख्छ?

सीधा अर्थमा, $3 अर्बको IPO प्रवाहले थाई प्रोपर्टीको मूल्यमा प्रत्यक्ष असर पार्दैन। तर अप्रत्यक्ष रूपमा हेर्दा, संस्थागत पैसा अन्य देशतर्फ गइरहँदा थाई बजारमा प्रतिस्पर्धाको दबाब घट्छ, जसको मतलब निजी खरिदकर्ताका लागि बढी विकल्प र बढी लचिलो सर्तमा वार्ता गर्ने डेभलपरहरू उपलब्ध हुन्छन्।

हाल थाई REIT हरू NAV (नेट एसेट भ्यालु) भन्दा कमै मूल्यमा कारोबार भइरहेका छन्, जसले सीधै भौतिक सम्पत्तिमा लगानी गर्ने बाटो झन् आकर्षक बनाएको छ। फुकेट र बैंककमा कन्डो लक्षित गर्ने निजी खरिदकर्ताका लागि यो अवस्था धेरैजसो अनुकूल नै छ।

कुन क्षेत्र अहिले सबैभन्दा आकर्षक छ?

दक्षिणपूर्वी एसियाली रिसोर्ट गन्तव्यहरूमध्ये भाडा प्रतिफलमा फुकेट अझै अग्रणी छ (वार्षिक ६-८%)। बैंकक भने BTS र MRT लाइनका छेउछाउका लक्जरी कन्डोका लागि चर्चित छ। उल्लेखनीय कुरा के छ भने, फुकेटका कन्डो खरिदकर्तामध्ये अहिले करिब ७५% विदेशी नागरिक छन्, र Bang Tao स्थित ४०८ युनिटको Peylaa Phuket जस्ता प्रोजेक्टहरू विशेष गरी यही अन्तर्राष्ट्रिय माग लक्षित गरेर बनाइँदैछन्। पटाया महामारीपछि बिस्तारै सुध्रिँदैछ, तर त्यहाँको प्रतिफल अझै तुलनात्मक रूपमा कम छ।

२०२६ को दोस्रो आधामा के आउन सक्छ?

बजार अनुमानअनुसार SET ले हस्पिटालिटी र लजिस्टिक्स क्षेत्रमा थुप्रै नयाँ लिस्टिङ तयारीमा राखेको देखिन्छ। थाई सरकार पनि विस्तारित लगानीकर्ता भिसा कार्यक्रमसहित विदेशी पूँजी तान्ने थप प्रोत्साहनहरूबारे छलफल गरिरहेको छ।

निष्कर्ष

दक्षिणपूर्वी एसियाली रियल इस्टेटमा संस्थागत पैसाको आगमन बढ्दै छ, र थाइल्यान्ड अहिलेलाई IPO रकममा भियतनाम र मलेसियाभन्दा पछि छ। तर पारदर्शी कानून, उच्च भाडा प्रतिफल र परिपक्व पूर्वाधार जस्ता आधारभूत बलियोपन थाइल्यान्डसँग अझै छँदैछ। ठूला फन्डहरू अन्यत्र हेरिरहेको यही समयमा, निजी लगानीकर्ताका लागि संस्थागत प्रतिस्पर्धा बिना बजारमा प्रवेश गर्ने दुर्लभ मौका खुलेको छ। थाइल्यान्डमा लगानी गर्न चाहनुहुन्छ भने, थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विशेषज्ञहरूले उपयुक्त प्रोपर्टी छान्न सघाउन सक्छन्।

स्रोत: Nikkei Asia