फुकेटमा भिल्ला किनेर थाई कम्पनीको नाममा राखेका धेरै नेपाली लगानीकर्ताले अहिले एउटै प्रश्न सुनिरहेका छन्: 'यो पैसा कहाँबाट आयो, तपाईंको काम के हो, सेयर नगदमै किन तिरियो?' यो प्रश्न पहिले कहिल्यै यसरी सोधिँदैनथ्यो। मे २०२६ मा थाइल्यान्डको Department of Lands ले देशभरका सबै प्रान्तीय भूमि कार्यालयमा तीन 'most urgent' सर्कुलर पठायो, र चोनबुरी अनि फुकेटका खरिदकर्ताहरूले रजिस्ट्रेशन काउन्टरमै यसको असर भोग्न थाले।
मुख्य कुरा सोझो छ: कानून बदलिएको छैन। विदेशीले अझै पनि थाइल्यान्डमा सीधै जमिन किन्न पाउँदैनन्, र थाई-बहुसंख्यक कम्पनीले अझै पनि किन्न सक्छ। तर जे बदलिएको छ त्यो हो प्रमाणीकरण। भूमि कार्यालयहरूले अब Department of Business Development (DBD) को डाटाबेससँग कम्पनीको विवरण क्रस-चेक गर्नुपर्छ, वित्तीय कागजात माग्नुपर्छ, र साइट भ्रमण गर्नुपर्छ।
कति रकमबाट जाँच सुरु हुन्छ?
२ मिलियन बाट (THB) बढीको नगद भुक्तानी, वा ५ मिलियन बाट (THB) भन्दा बढी मूल्यको सम्पत्ति भएमा गहिरो जाँच सुरु हुन्छ। यो सीमा नाघेपछि कार्यालयले लेनदेनमा संलग्न सबैको पैसाको स्रोत, आम्दानी र रोजगारी जाँच्छ। यो थ्रेसहोल्ड मुनि परेका साना कन्डोमिनियम खरिदमा भने यो जाँच सामान्यतया लागू हुँदैन।
किन यो नयाँ होइन तर पहिलोपटक काम गर्छ?
यो योजना नयाँ होइन। सन् १९९० को दशकको दोस्रो भागमा, एसियाली आर्थिक संकटपछि थाइल्यान्डले जमिनसम्बन्धी Land Code नछोई विदेशी लगानीका लागि सम्पत्ति बजार खोल्यो। विदेशीलाई फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम र लिज दिइयो। जमिन भने बाहिरै राखियो।
बजारले यसको जवाफमा एउटा उपाय निकाल्यो: थाई कम्पनी जहाँ ५१% सेयर थाई नागरिकसँग हुन्छ, तर वास्तविक नियन्त्रण प्रिफर्ड सेयर, वेटेड भोटिंग राइट्स, सेयर प्लेज सम्झौता, र पावर अफ अटर्नीमार्फत विदेशी लगानीकर्तासँगै रहन्छ। कोह समुई, हुआ हिन, र फुकेटको पश्चिम तटका थुप्रै भिल्ला यही संरचनामा बनेका छन्।
गृह मन्त्रालयले सन् २००६ मै यो ढाँचा रोक्ने प्रयास गरेको थियो, न्यून आम्दानी भएका थाई सेयरधारक र जमिन किनेको ठीक अघि खोलिएका कम्पनीहरूलाई जाँचबुझ गर्न अफिसरहरूलाई निर्देशन दिइएको थियो। तर सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण कुरा यही थियो: निर्देशन थियो, तर जाँच्ने साधन थिएन। प्रान्तीय भूमि कार्यालयले कागजातको फाइल मात्र देख्थ्यो, कुनै जोडिएको डाटाबेस थिएन।
२०२६ को सर्कुलरले बदल्ने ठ्याक्कै यही हो। नयाँपन नारामा होइन, पूर्वाधारमा छ: कार्यालयहरूले अब सेयरधारक रजिस्ट्रीलाई DBD को कर्पोरेट फाइलिंगसँग क्रस-रिफरेन्स गर्न सक्छन्, दर्ता भएको पुँजी वास्तवमा कसले तिरेको हो जाँच्न सक्छन्, र थाई डिरेक्टर साँच्चै त्यो सम्पत्तिमा बस्छन् कि बस्दैनन् भनेर मान्छे पठाई प्रमाणित गर्न सक्छन्।
पुराना कम्पनी संरचनालाई पनि असर पर्छ?
हो, यो नियम नयाँ लेनदेनमा मात्र सीमित छैन, पाँच वा दस वर्ष अगाडि जमिन किनेका पुराना कम्पनी संरचनामा पनि लागू हुन्छ। पुँजी, सेयरधारिता, वा नियन्त्रणमा विदेशी संलग्नता निर्धारित सीमाभन्दा बढी भएका कम्पनीहरूलाई 'हाई-रिस्क' मा राखिन्छ र सेयरधारक रजिस्ट्री, DBD फाइलिंग, वित्तीय कागजात, सम्झौता, र भौतिक साइट निरीक्षणमार्फत गहिरो समीक्षा हुन्छ।
फुकेट, समुई, कोह फांगन, र क्राबीमा हजारौं कम्पनीको जाँच पहिल्यै सुरु भइसकेको छ, जहाँ ५१% थाई सेयरधारिताको पछाडि पूर्ण विदेशी व्यवस्थापन र वित्तपोषण लुकेको पाइएको छ। केही सम्पत्ति-सम्बन्धित संस्थाहरूलाई मनी लाउन्डरिंग सम्बन्धी शंकामा पुनः जाँच गरिँदैछ।
राष्ट्रव्यापी रूपमा ४६,००० भन्दा बढी विदेशी सहभागिता भएका कम्पनीहरू पहिल्यै नमिनी संरचनाको शंकामा अडिटमा छन् भनेर उद्योग रिपोर्टिंगले जनाउँछ।
'हाई-रिस्क' सूचीमा परेको अर्थ दोषी ठहरिएको भन्ने होइन, विभागले स्पष्ट भन्छ यो त एक स्क्रिनिंग औजार मात्र हो। तर व्यवहारमा, यसले तपाईंको फाइलमा थप कागजात, थप समय, र थप प्रश्न ल्याउँछ।
नमिनी सेयरधारकलाई के हुन्छ?
नमिनी स्वामित्व Foreign Business Act अन्तर्गत अझै फौजदारी अपराध हो, जसमा १,००,००० देखि १ मिलियन THB सम्म जरिवाना र ३ वर्षसम्म कारावास हुन्छ - यो विदेशी खरिदकर्ता र फ्रन्ट सेयरधारक बन्न सहमत हुने थाई नागरिक दुवैलाई लागू हुन्छ। यही कारणले अहिले 'फ्रन्ट सेयरधारक' खोज्नु अघिभन्दा महँगो र जोखिमपूर्ण भएको छ।
के काम गर्दैन, र यथार्थमा के हुन्छ?
लगत्तै भेटिने असफल ढाँचा हो: बन्द हुनुभन्दा एक हप्ता अघि जोडिएको 'प्याकेज' कम्पनी, तीन जना थाई सेयरधारक जसको वित्तीय रेकर्डमा कुनै आम्दानी वा खाता चलहल देखिँदैन। यो अब सजिलै फेल हुन्छ।
दोस्रो भ्रम पनि भत्किँदैछ: थाई पत्नी वा पतिको 'यो पैसा व्यक्तिगत हो' भन्ने पत्रले फाइल सधैंका लागि बन्द गर्छ भन्ने विश्वास। यो पत्रले एउटा विशेष दर्ता प्रक्रिया मात्र टुंग्याउँछ, तर जमिन कम्पनीको नाममा भएसम्म पूरै संरचनालाई जाँचबाटबाट जोगाउँदैन।
र तेस्रो कुरा, जुन बजारले कमै छलफल गर्छ: Land Code ले अवैध रूपमा प्राप्त जमिन तोकिएको समयभित्र बिक्री गर्न आदेश दिन सक्छ, र आदेश नमानिए जबरजस्ती बिक्री गराउन सक्छ। तर व्यवहारमा, ठूलो मात्रामा जमिन कब्जा (mass confiscation) देखिएको छैन, र अहिले पनि यसको सम्भावना कम छ, किनभने विदेशी खरिदकर्ता रिसोर्ट प्रान्तहरूको माग को महत्त्वपूर्ण हिस्सा हो र राजनीतिक रूपमा यो निकै खर्चिलो विकल्प हुन्छ। बरु बढी सम्भावित परिणाम शान्त तर दुःखद हुन्छ: हाई-रिस्क संरचना समीक्षामा फसेको बेला पुनर्बिक्री महिनौंसम्म अलपत्र पर्छ, र खरिदकर्ता पछि हट्दा मूल्य छुट बढ्दै जान्छ।
कम्पनी वा लिजहोल्ड: कुन विकल्प उचित हो?
मेरो राय स्पष्ट छ: यदि तपाईं अहिले थाई कम्पनी र दर्ता भएको लम्बे-अवधिको लिजबीच छनोट गर्दै हुनुहुन्छ भने, घर र जमिनका लागि लिज रोज्नुहोस्। ३० वर्षको लिजहोल्ड, चानोट शीर्षकको पछाडि भूमि कार्यालयमा दर्ता गरिएको, अधिकार कमजोर हुन्छ, तर यो अडिटमा भत्किँदैन र तपाईंलाई फौजदारी मुद्दाको विषय बनाउँदैन।
फ्रिहोल्डको उपलब्ध उपाय ४९% विदेशी स्वामित्व कोटा भित्रको कन्डोमिनियम युनिट मात्र हो, र यो अझै पनि सबैभन्दा सुरक्षित र सामान्य विकल्प हो। ५-६ मिलियन THB को बजेटमा पूरा भइसकेको कन्डोमिनियम युनिट मा त कुनै कम्पनी, कुनै नमिनी, र मूल्याङ्कन गरिएको मूल्यबाट सुरु हुने कुनै स्रोत-जाँच थ्रेसहोल्ड नै छैन, त्यसैले यहाँ संरचना गर्ने कुरै आउँदैन।
तर कम्पनी संरचनालाई पूरै लेखेर हटाउनु हतार हुनेछ। साँच्चै सञ्चालन भएको, वास्तविक थाई साझेदार भएको, ठीकसँग पुँजी तिरिएको, र वर्षौंको सफा फाइलिंग भएको कम्पनी समीक्षामा पास हुन्छ। तर त्यसका लागि वास्तविक पैसा र वास्तविक व्यवसाय चाहिन्छ, कुनै खोल कम्पनी होइन।
दर्ता गर्दा के तयारी गर्ने?
भूमि कार्यालयमा शीर्षक हस्तान्तरण गर्न व्यक्तिगत उपस्थिति वा थाई कानुनी ढाँचामा कडाइका साथ बनेको पावर अफ अटर्नी चाहिन्छ, र कार्यालयहरू व्यक्तिगत उपस्थितिमा अझ बढी कडा भएका छन्। लाइन, मूल्याङ्कन, र बैंक ड्राफ्टका लागि दुई देखि तीन कार्यदिन छुट्टै राख्नुहोस्।
यदि तपाईंसँग पहिल्यै कम्पनीमार्फत भिल्ला वा जमिन छ भने, यो हप्ता एउटा सजिलो काम गर्न सकिन्छ: DBD बाट कम्पनीको एक्स्ट्र्याक्ट लिनुहोस् र भूमि कार्यालयले के देख्छ त्यो आफैं हेर्नुहोस्। यो सस्तो र एक दिनमा हुने काम हो, र पुनर्संरचनाको निर्णय बेच्ने बेला भन्दा धेरै अगाडि लिनुपर्ने हुन्छ।
स्रोत: Restate.ru