जापानको बन्ड यिल्ड ३% नाघ्यो: फुकेटमा घर किन्ने नेपाली लगानीकर्ताले के बुझ्ने?

फुकेटमा भिल्ला वा कन्डो हेर्न जाँदै हुनुहुन्छ भने, एउटा प्रश्न सोध्नुहोस्: बेचुवाको पैसा कहाँ लगानी भएको छ? किनभने आजको दिनमा त्यो प्रश्नले नै सम्झौताको टेबलमा तपाईंको स्थिति निर्धारण गर्छ।

जापानको बन्ड यिल्ड ३% किन महत्त्वपूर्ण छ?

जापानको १०-वर्षे सरकारी बन्डको यिल्ड ३% भन्दा माथि पुगेको छ, जो सन् १९९६ यताको सर्वोच्च स्तर हो (The Japan Times र Euronews अनुसार)। विगत एक वर्षमा यो लगभग १.४ प्रतिशत बिन्दु बढेको छ। बीस वर्षसम्म शून्यनजिकै रहेको जापानी ब्याजदर अब फेरिएको छ, र बजारले सेप्टेम्बर बैठकमा बैंक अफ जापानले फेरि ब्याजदर बढाउने (सम्भवतः १.२५% सम्म) ८०-९०% सम्भावना देखाइरहेको छ। यो घटना केवल टोकियोमा सीमित छैन, किनकि जापानले दशकौंदेखि एशियाभरिको सम्पत्ति र सेयर बजारमा सस्तो पुँजी दिने स्रोतको काम गरेको थियो।

अमेरिकाको १०-वर्षे यिल्ड पनि ४.८% नजिक पुगेको छ, दुई-वर्षे नोट ४.४१% वरिपरि छ, र ब्रेन्ट क्रुड तेल प्रति ब्यारेल लगभग ९५ डलरमा कारोबार भइरहेको छ (सेप्टेम्बर २०२६ को स्थिति अनुसार)। यी तीनैले लामो अवधिका सम्पत्तिहरूलाई सबैभन्दा बढी असर पारेका छन्।

फुकेटको सम्पत्तिमा यसको प्रत्यक्ष असर के हो?

थाइलैन्डमा गैर-निवासी विदेशीका लागि मर्गेज लगभग उपलब्ध नै छैन भन्दा हुन्छ। त्यसैले फुकेटमा हुने डिलहरू लगभग सबै नगदमा हुन्छन्। यसले अमेरिकी वा युरोपेली मर्गेज बजारभन्दा फुकेटलाई फेड र बीओजेको ब्याजदर निर्णयबाट प्रत्यक्ष रूपमा अलग राख्छ, तर अप्रत्यक्ष असर बलियो छ।

जोखिम-रहित डलर दरले वर्षमा ४.८% दिँदा, कुनै भाडावाला व्यवस्थापन नझन्झट नभई, फुकेटको कन्डोले करपछि ५-६% शुद्ध यिल्ड दिँदा त्यो अब स्वतः राम्रो सौदा जस्तो देखिँदैन, कम्तीमा डलरमा सोच्ने र त्यहाँ बस्ने इच्छा नभएकाहरूका लागि। तर ७ देखि १० वर्षको समयसीमामा पुँजी वृद्धिलाई लक्षित गर्नेका लागि यो अझै ठोस विकल्प हो।

बेचुवाहरू किन बढी वार्तायोग्य बनेका छन्?

यहाँ एउटा कुरा प्रायः खुलासा हुँदैन: जसको पुँजी लामो बन्डमा अडेको छ, त्यो बेचुवा अहिले कागजी घाटा बेहोरिरहेको छ। त्यो बेचुवाले या त अन्यत्रको घाटा नथाम्न मूल्यमा सम्झौता गर्छ, या लिस्टिंग नै फिर्ता लिन्छ। फुकेटको सेकेन्डरी बजारमा यी दुवै अवस्था एकैसाथ चलिरहेका छन्, त्यसैले प्रति वर्ग मिटर औसत मूल्य हेरेर मात्र निर्णय लिनु गलत हुन्छ; हरेक सम्पत्ति छुट्टै मूल्यांकन गर्नुपर्छ।

मेरो विचारमा, अमेरिकाको १०-वर्षे यिल्ड ४.८% नजिक हुँदा, पूर्णतया भाडा आम्दानीको लागि रिसोर्ट सम्पत्ति किन्नु उचित हुन्छ जब ओकुपेन्सी कम्तीमा दुई सिजनको वास्तविक बुकिंग रेकर्डद्वारा पुष्टि भएको होस्, न कि डेभलपरको प्रोजेक्शनबाट। तर बजेट १,५०,००० डलरभन्दा कम भई सम्पत्ति दुई-तीन वर्षभित्र पुनःबिक्रीका लागि किनिँदै छ भने, यी सबै विश्लेषण थोरै मात्रामा लागू हुन्छन्; त्यहाँ स्थान र निर्माण चरण नै मुख्य कुरा बन्छ।

भात कमजोर हुन्छ भन्ने अनुमान गलत हुन सक्छ किन?

बजारमा एउटा साझा धारणा छ: बन्ड सेल-अफ र बलियो डलरले स्वतः विदेशी किन्नेका लागि थाई सम्पत्ति सस्तो बनाउँछ। तर हालसालैको इतिहासले फरक कुरा देखाउँछ। भात प्रायः क्षेत्रीय सुरक्षित-हेवन मुद्राको रूपमा व्यवहार गर्छ, किनभने थाइलैन्डको करेन्ट अकाउन्ट बलियो छ, टुरिजम आयस्रोत उच्च छ, र रिजर्भमा ठूलो सुनको हिस्सा छ। त्यो मुद्रा छुट कहिल्यै नआउन पनि सक्छ, त्यसैले त्यसको आधारमा प्रवेश मूल्य बजेट गर्नु कमजोर रणनीति हो।

लङ-स्टे भिसाले किन्ने निर्णयमा के फेर बदल्यो?

थाइलैन्डको लङ-स्टे भिसा नियमले अब कम्तीमा ३ मिलियन बाहत मूल्यको कन्डोमिनियम किनेका विदेशीलाई एक वर्षको भिसा दिन्छ, वा मासिक कम्तीमा ८५,००० बाहत भाडामा बसेकालाई पनि यही सुविधा दिइन्छ (Bangkok Post अनुसार)। यो ठोस कानुनी थ्रेसहोल्ड अहिले फुकेटमा किन्नेहरूको निर्णयलाई प्रत्यक्ष असर पारिरहेको छ।

Home In Phuket का अनुसार, सन् २०२६ को फुकेट सम्पत्ति बजार बढी सन्तुलित र लामो-अवधि लक्षित लगानीकर्तामुखी बन्दै गएको छ, जहाँ ब्रान्डेड रेजिडेन्स र सर्भिस्ड भिल्लाको माग रुस, अस्ट्रेलिया, चीन लगायत विभिन्न देशका किन्नेबाट बढिरहेको छ।

अहिले फुकेटमा किन्दा कति यिल्ड यथार्थपरक हो?

कर, व्यवस्थापन शुल्क र मर्मत खर्च कटाएर वार्षिक ५-७% शुद्ध यिल्ड यथार्थपरक दायरा मानिन्छ। कसैले १०% भन्दा बढी ग्यारन्टीड रिटर्न दिने प्रस्ताव राख्छ भने, ग्यारन्टीको सर्त र त्यो ग्यारन्टी दिने पक्षको आर्थिक स्थिति नजिकबाट जाँच्नुपर्छ।

यदि तपाईंको पुँजी हाल कुनै बन्ड फन्डमा बाँधिएको छ भने, त्यहाँ कागजी घाटा तुरुन्तै बुक गरेर तरलता नभएको सम्पत्तिमा प्रवेश गर्नु प्रायः फाइदाजनक हुँदैन। छोटो-अवधिका इन्स्ट्रुमेन्ट म्याचुर हुने पर्खी, त्यसपछि नगद प्रयोग गर्नु बुद्धिमानी हुन सक्छ।

यो तथ्यले फुकेटलाई एउटा बजारको रूपमा देखाउँछ जहाँ नगद हातमा भएका र हतार नभएका किन्नेहरूलाई फाइदा हुन्छ। मर्गेजमा निर्भर प्रतिस्पर्धी परिभाषाले नै कम छन्, र बन्ड पोर्टफोलियोमा घाटा बेहोरेका बेचुवाहरू अब वार्तामा उल्लेख्य रूपमा खुला देखिन्छन्। रावाई र बाङ ताओका तुलनायोग्य सम्पत्तिबीचको मूल्य फरक प्रायः यस्ता विवरणमा निर्भर हुन्छ जो प्रत्यक्ष हेर्दा मात्र देखिन्छ, त्यसैले हेर्ने यात्रामा एक-दुई दिनभन्दा बढी समय राख्नु उपयुक्त हुन्छ।

स्रोत: The Japan Times