थाइल्यान्डको लगानी अब कन्डोमा होइन, चिप्स र डाटा सेन्टरमा किन जान्छ?

छोटो र प्रत्यक्ष जवाफ

सन् २०२६ मा थाइल्यान्डको घरजग्गा बजारको सबैभन्दा ठूलो कथा कन्डोमिनियम होइन, बरु सेमीकन्डक्टर र डाटा सेन्टरमा भइरहेको विदेशी सिधा लगानी (FDI) हो। घरायसी ऋण रेकर्ड उच्च (कुल गार्हस्थ्य उत्पादनको ९१%, थाइल्यान्ड केन्द्रीय बैंकको २०२५ अन्त्यको तथ्याङ्क अनुसार) पुगेको बेला, बैंकहरूले कर्जा दिने नियम कडा बनाएका छन् र बैंककमा नयाँ आवासीय प्रोजेक्ट सुरु हुने दर सन् २०२३ को उच्च बिन्दुको तुलनामा लगभग ३०% ले घटेको छ। यसैबीच, Frasers Property Thailand का सीईओले सार्वजनिक रूपमै भनेका छन् कि चिप्स र डाटा सेन्टरमा आउने FDI ले आवासीय क्षेत्रको सुस्ततालाई सन्तुलन गरिरहेको छ।

जो लगानीकर्ताहरू फुकेतको समुद्रतटीय कन्डोभन्दा बाहिर हेर्न चाहन्छन्, तिनका लागि यो साँच्चै एउटा नयाँ बाटो खुलेको जस्तो हो।

सुरुमै बुझ्नुपर्ने तथ्यहरू

• घरायसी ऋण कुल गार्हस्थ्य उत्पादनको ९१% सम्म पुगेर रेकर्ड बनायो (थाइल्यान्ड केन्द्रीय बैंक, २०२५ अन्त्य), जसले आवासीय माग घटाएको छ
• पूर्वी आर्थिक कोरिडोर (EEC), जो चोनबुरी, रायोंग र चाचोएंगसाओ प्रान्तमा फैलिएको छ, ले नयाँ लगानीको ठूलो हिस्सा तानिरहेको छ
• लजिस्टिक्स गोदाम र औद्योगिक पार्कको माग विगत १२ महिनामा अनुमानित १५-२०% ले बढेको छ
• बैंककमा नयाँ आवासीय प्रोजेक्ट सुरुवात २०२३ को उच्च बिन्दुको तुलनामा लगभग ३०% घटेको छ
• व्यक्तिगत लगानीकर्ताले औद्योगिक र लजिस्टिक्समा केन्द्रित REIT (रियल इस्टेट इन्भेस्टमेन्ट ट्रस्ट) मार्फत यसमा सहभागी हुन सक्छन्

कति ठूलो लगानी भित्रिँदैछ?

• गुगल, माइक्रोसफ्ट र अमेजन सबैले थाइल्यान्डमा डाटा सेन्टर बनाउने घोषणा गरेका छन्। गुगलले चोनबुरी प्रान्तमा एउटा क्याम्पस बनाउन लगानी गरिरहेको छ; प्रमुख टेक कम्पनीहरूको संयुक्त घोषित लगानी US$5 बिलियन भन्दा बढी छ
• थाइल्यान्डको लगानी बोर्ड (BOI) ले EEC क्षेत्रमा रहेका सेमीकन्डक्टर र डाटा सेन्टर प्रोजेक्टहरूलाई १३ वर्षसम्म करछूट (ट्याक्स होलिडे) दिन्छ
• सन् २०२३ देखि २०२६ को मध्यसम्म, थाइल्यान्डले BOI मार्फत चिप्स र उन्नत इलेक्ट्रोनिक्समा US$26.8 बिलियन भन्दा बढीको लगानी आवेदन आकर्षित गरेको छ, जो 880 प्रोजेक्टहरूमा विस्तृत छ। प्रिन्टेड सर्किट बोर्ड (PCB) ले सबैभन्दा ठूलो हिस्सा ओगटेको छ, 224 प्रोजेक्ट, लगभग US$9.85 बिलियन मूल्यका, किनकि विश्वका आधाभन्दा बढी अग्रणी PCB उत्पादकहरूले थाइल्यान्डमा आफ्नो उपस्थिति विस्तार गरिरहेका छन्
• CBRE Thailand अनुसार, EEC मा औद्योगिक भाडा दर २०२५ मा ८-१२% ले बढ्यो
• लाएम चाबाङ बन्दरगाह नजिकैका औद्योगिक पार्कहरूको अकुपेन्सी लगभग ८५-९०% छ, जसले निरन्तर सप्लाई अभावलाई देखाउँछ
• Frasers Property Thailand ले आफ्नो औद्योगिक विभागले आवासीय विकासलाई उछिनेर मुख्य आम्दानी स्रोत बनेको जनाएको छ
• सेमीकन्डक्टर उत्पादन लगानीका लागि थाइल्यान्डले भियतनाम र इन्डोनेसियासँग प्रत्यक्ष प्रतिस्पर्धा गर्दै आसियानका शीर्ष तीन FDI गन्तव्यमध्ये एक स्थान ओगटेको छ
• थाई बाथ ३४-३५ THB/USD को दायरामा स्थिर भएकाले, औद्योगिक सम्पत्तिको प्रतिफल मुद्रा हिसाबले अझ पूर्वानुमानयोग्य बनेको छ

आवासीय बजार साँच्चै मरेको हो कि सुधारको चरणमा?

फुकेत वा बैंककमा कन्डो किन्न अझै सम्भव छ, तर सन् २०२६ मा छिटो पूँजी वृद्धिको आशा गर्नु यथार्थपरक हुँदैन। बैंक कर्जा कडा भइसकेको छ र थाई खरीददारहरूको माग, जो मूल्यको आधार निर्धारण गर्छ, कमजोर बनेको छ। यसको मतलब आवासीय बजार पूर्ण रूपमा सकिएको होइन, बरु यो लामो सुधार (compression) चक्रबाट गुज्रिरहेको हो।

औद्योगिक खण्ड भने पूर्णतः फरक तर्कमा चल्छ। यहाँको माग अर्बपति बजेट भएका बहुराष्ट्रिय कम्पनीहरूबाट आउँछ, जसले लामो अवधिका भाडा सम्झौता गरेर सम्पत्ति मालिकहरूलाई स्थिर र पूर्वानुमानयोग्य नगद प्रवाह दिन्छन्। Stock Exchange of Thailand (SET) मा सूचीकृत Frasers Property Industrial REIT (FTREIT) जस्ता REIT हरूले लगानीकर्तालाई सिधै फ्याक्ट्री नकिनी पनि यो क्षेत्रमा प्रवेश गर्ने मौका दिन्छन्।

विदेशीका लागि किन REIT सजिलो विकल्प हो?

एउटा व्यावहारिक फायदा के छ भने, थाइल्यान्डको औद्योगिक सम्पत्तिमा लगानी संरचना गर्नु प्रायः विदेशीका लागि आवासीय युनिट किन्नुभन्दा सजिलो हुन्छ। REIT मा विदेशी स्वामित्व सीमा लाग्दैन, Foreign Exchange Transaction (FET) प्रमाणपत्रसहित थाई बैंकमार्फत रकम स्थानान्तरण गर्नुपर्दैन, र कन्डोमिनियमहरूमा लागू हुने ४९% विदेशी कोटा पनि यहाँ लाग्दैन।

एउटा रुचिपूर्ण कुरा के छ भने, बृहत् स्तरका लगानीकर्ताहरू अहिले जमिनको मूल्यभन्दा बढी विद्युत र उपयोगिता पूर्वाधारको सीमाबाट बाधित छन्। डाटा सेन्टर विकासकर्ताहरूलाई प्रायः ५०० MW सम्म भरपर्दो विद्युत क्षमता चाहिन्छ, र धेरैले स्थिर बिजुली, पानी र फाइबर जडानसहित ५० देखि १०० राई को जग्गा खोज्दैछन्, जसले EEC मा आउने अर्को लहरका प्रोजेक्टहरू कहाँ बन्ने भन्ने कुरालाई आकार दिइरहेको छ।

यदि तपाईं EEC मा सम्पत्ति निरीक्षण गर्न थाइल्यान्ड भ्रमणको योजना बनाउनुहुन्छ भने, चोनबुरी र रायोंग प्रान्तहरू सुवर्णभूमि एयरपोर्टबाट लगभग डेढ घण्टाको दूरीमा छन्, त्यसैले दुई-तीन दिनमै मुख्य औद्योगिक साइटहरू घुम्न सम्भव छ।

प्रश्नोत्तर (FAQ)

EEC भनेको के हो, र लगानीकर्ताहरूले किन यसमा ध्यान दिइरहेका छन्?

पूर्वी आर्थिक कोरिडोर (Eastern Economic Corridor) बैंककको पूर्वमा तीन प्रान्त, चोनबुरी, रायोंग र चाचोएंगसाओलाई समेटेको विशेष आर्थिक क्षेत्र हो। सरकारले BOI मार्फत यहाँ १३ वर्षसम्म कर्पोरेट कर छुटसहित अधिकतम प्रोत्साहन दिन्छ। धेरैजसो नयाँ डाटा सेन्टर र सेमीकन्डक्टर प्लान्ट यहीं बनिरहेका छन्।

विदेशीले थाइल्यान्डमा औद्योगिक सम्पत्ति सिधै किन्न सक्छ?

थाइल्यान्डमा विदेशीले जमिनको सिधा स्वामित्व लिन पाउँदैनन्। व्यावहारिक विकल्पहरूमा लम्बे अवधिको लिजहोल्ड संरचना (सामान्यतया ३०+३०+३० वर्ष), SET मा सूचीकृत REIT मार्फत लगानी, वा विदेशी सहभागिता अनुमति भएको BOI-स्वीकृत कम्पनीमार्फत स्वामित्व संरचना पर्छन्।

थाई औद्योगिक REIT हरूले कस्तो प्रतिफल दिन्छन्?

SET को तथ्याङ्क अनुसार, थाइल्यान्डका सबैभन्दा ठूला औद्योगिक REIT हरूको लाभांश प्रतिफल बाथमा वार्षिक ६-८% रहेको छ। बाथको स्थिरतासँग जोडिँदा, यो क्षेत्रीय स्तरमा तुलनात्मक रूपमा राम्रो आकडा हो।

आवासीय बजार सुधारको प्रतीक्षा गर्ने कि अहिले नै औद्योगिकतर्फ सर्ने?

थाइल्यान्ड केन्द्रीय बैंकले ब्याजदर घटाउन थालेपछि र loan-to-value सीमा जस्ता म्याक्रोप्रुडेन्शियल नियम खुकुलो बनाएपछि आवासीय बजार सुधार हुने सम्भावना छ। विश्लेषकहरूले यो सन् २०२६ को दोस्रो आधा वा २०२७ मा हुनसक्ने अनुमान गरेका छन्। यसको विपरीत, औद्योगिक क्षेत्र अहिले नै बढ्दैछ र यो घरेलु उपभोक्ता कर्जामा निर्भर छैन।

डाटा सेन्टर र सेमीकन्डक्टरमा लगानी गर्दा के जोखिम छन्?

मुख्य जोखिम भूराजनीतिक हो। अमेरिका-चीन व्यापार तनाव बढेमा केही लगानी प्रवाह अन्यत्र मोडिन सक्छ। दोस्रो जोखिम अधिक सप्लाईको हो: यदि सबै आसियान देशहरूले एकैसाथ उस्तै प्रोत्साहन दिन थाले भने भाडादारका लागि प्रतिस्पर्धा बढ्न सक्छ र भाडा वृद्धि सुस्तिन सक्छ।

थाई घरायसी ऋण उच्च हुनुले व्यावसायिक सम्पत्ति लगानीकर्तालाई कसरी असर गर्छ?

प्रत्यक्ष रूपमा गर्दैन। औद्योगिक भाडादार बहुराष्ट्रिय कम्पनीहरू हुन्, मोर्टगेज लिने उपभोक्ता होइनन्। अप्रत्यक्ष रूपमा, सुस्त अर्थतन्त्रले सरकारलाई औद्योगिक क्षेत्रका लागि थप प्रोत्साहन दिन बाध्य बनाउन सक्छ, जसले औद्योगिक सम्पत्ति मालिकहरूलाई फायदा दिनेछ।

भियतनाम कि थाइल्यान्ड, कुन राम्रो विकल्प?

थाइल्यान्डले बढी विकसित पूर्वाधार, स्थिर कानूनी प्रणाली, र SET मा गहिरो, तरल REIT बजार प्रदान गर्छ। भियतनाम कम लागतका कारण आकर्षक छ, तर पारदर्शिता र पोर्टफोलियो-मैत्री लगानी उपकरणहरूको उपलब्धतामा पछाडि छ।

थाई REIT बाट पाइने लाभांशमा कर तिर्नुपर्छ?

हो। SET मा विदेशी लगानीकर्ताका लागि REIT लाभांशमा withholding tax १०% छ। थाइल्यान्ड र धेरै देशबीचको दोहोरो कर सन्धिले योग्य लगानीकर्ताहरूको प्रभावी दर घटाउन सक्छ।

अन्तिम कुरा

थाइल्यान्डको औद्योगिक सम्पत्ति क्षेत्र विश्वव्यापी सेमीकन्डक्टर सप्लाई चेनको पुनर्संरचनाबाट सञ्चालित बहुवर्षीय वृद्धि चक्रको सुरुवातमा छ। फुकेतको परिचित कन्डोमिनियमभन्दा पर हेर्न इच्छुक लगानीकर्ताका लागि, यो क्षेत्रले स्पष्ट र स्थापित नियमहरू भएको न्यायक्षेत्रभित्र बहुराष्ट्रिय कम्पनीहरूबाट आउने डलरमा मूल्याङ्कित नगद प्रवाहमा पहुँच दिन्छ। थाइल्यान्ड सम्पत्तिमा हामी यस्तै अवसरहरू नेपाली लगानीकर्तासामु सजिलो र स्पष्ट रूपमा ल्याउने प्रयास गर्छौं।

स्रोत: Bangkok Post