थाइल्यान्डको कन्डो बजार २०२६ मा तल्लो स्तरमा: नेपाली लगानीकर्ताले के गर्ने?

थाइल्यान्डमा घर वा कन्डो किन्ने सोचमा रहनुभएका नेपाली लगानीकर्ताहरूका लागि यो समय निकै महत्त्वपूर्ण छ। Bangkok Post ले प्रकाशित गरेको प्रतिवेदन अनुसार, २०२६ थाइल्यान्डको कन्डोमिनियम बजारको हालसालैको इतिहासमा सबैभन्दा कमजोर वर्ष हुने देखिन्छ। यसको मतलब सस्तोमा राम्रो सम्पत्ति भेट्न सकिने अवसर पनि हो, तर सोचीविचारी नगरी लगानी गर्दा जोखिम पनि उत्तिकै छ।

छोटकरीमा भन्ने हो भने के भइरहेको छ?

२०२६ मा थाइल्यान्डको कन्डो बिक्री ऐतिहासिक न्यूनतम स्तरतर्फ गइरहेको छ भनी विश्लेषकहरू र Bangkok Post को पूर्वानुमानले देखाउँछ। K-Research को अनुमान अनुसार विदेशीहरूले किन्ने कन्डोको संख्या २०२६ मा २०% ले घट्ने देखिएको छ, जुन पछिल्लो पाँच वर्षमा पहिलोचोटि वार्षिक गिरावट हो। यसको मुख्य कारण चिनियाँ लगानीकर्ताको घट्दो चासो हो, जबकि रुस, भारत र अस्ट्रेलियाबाट भने माग बढिरहेको छ।

तथ्याङ्कले के भन्छ: २०२६ को पहिलो त्रैमासको हालत

२०२६ को पहिलो त्रैमासमा (Q1) विदेशीहरूलाई हुने कन्डो ट्रान्सफरमा सबै सूचकांकमा गिरावट आएको छ:

• ३,२४१ युनिट ट्रान्सफर भयो, जुन अघिल्लो वर्षको तुलनामा १७.३% कम हो
• ट्रान्सफर मूल्य THB १३.४६४ बिलियन रह्यो, जुन १७.९% ले घटेको हो
• प्रयोगयोग्य क्षेत्रफल १४१,६४४ वर्ग मिटर मात्र भयो, जुन वार्षिक आधारमा १३.८% कम हो

यी सबै अंकले एउटै कुरा देखाउँछन्: बजारमा माग स्पष्टरूपमा सुस्ताएको छ।

कुन देशका खरिदकर्ता घटे, कुन बढे?

यो तथ्य नेपाली लगानीकर्ताका लागि विशेष चासोको विषय हुनुपर्छ, किनभने बजारको दिशा राष्ट्रियता अनुसार फरक-फरक देखिएको छ:

चिनियाँ खरिदकर्ताको संख्या यसरी घट्नुको मुख्य कारण चीनभित्रैको आर्थिक दबाब र तरलताको समस्या हो। यसको ठीक विपरीत, भारतीय खरिदकर्ताको वृद्धि दर हेर्दा दक्षिण एसियाली लगानीकर्ताको चासो बढ्दो देखिन्छ, जुन नेपाली लगानीकर्ताका लागि पनि उत्साहजनक संकेत हो।

बैंकककको ओभरसप्लाई किन यति ठूलो समस्या बन्यो?

बैंककको हालको अवस्था बुझ्न २०१८-२०२२ को निर्माण उछालतर्फ फर्केर हेर्नुपर्छ। त्यो समयमा धेरै डेभलपरहरूले एकैचोटि दर्जनौं प्रोजेक्ट सुरु गरे, मुख्यतया चिनियाँ खरिदकर्तालाई लक्षित गरेर। कोरोना महामारीपछि त्यो प्रवाह पूर्णतया ओरालो लाग्यो र आजसम्म पनि पूर्ण रूपमा सुधार भएको छैन। यसैको परिणामस्वरूप:

• बैंककमा नबिकेको इन्भेन्टरी ५०,००० युनिटभन्दा बढी पुगेको अनुमान छ, जुन विगत एक दशकको सबैभन्दा उच्च स्तरमध्ये एक हो
• बैंकक क्षेत्रको ट्रान्सफर Q1 २०२६ मा ३५% ले घट्यो, जसमा चिनियाँ र म्यानमारका खरिदकर्ताको घट्दो मागको ठूलो भूमिका छ (K-Research डाटा, Bangkok Post द्वारा उद्धृत)
• बैंककको केन्द्रीय क्षेत्र (सुखुम्भित, सिलोम, सथोर्न) मा औसत कन्डो मूल्य प्रति वर्ग मिटर THB १२०,००० देखि २००,००० सम्म छ, तर बुकिङ चरणमा डेभलपरहरूले उल्लेखनीय छुट दिइरहेका छन्

फुकेट किन बैंककभन्दा फरक छ?

फुकेटको कथा भने बैंककभन्दा एकदमै फरक छ। यहाँको पर्यटनमा आधारित भाडा माग र ब्रान्डेड रेजिडेन्सप्रतिको निरन्तर आकर्षणले बजारलाई सहयोग गरिरहेको छ। Knight Frank Thailand का अनुसार, विशेषगरी पश्चिमी तटका क्षेत्रहरू जस्तै बाङ ताओ, लायान, कमला, र चेर्ङ ताले मा लक्जरी रेजिडेन्सियल बजार २०२६ मा बलियो रहने अनुमान छ, जहाँ भिलाहरूले कन्डोभन्दा राम्रो प्रदर्शन गरिरहेका छन् किनभने धनी खरिदकर्ताहरूले लाइफस्टाइल र एकीकृत सुविधालाई प्राथमिकता दिइरहेका छन्।

फुकेटमा सिजनल भाडा (Airbnb र Booking मार्फत) व्यावसायिक व्यवस्थापनसहित वार्षिक ६-८% यिल्ड दिन सक्छ। तर प्रतिस्पर्धा बढ्दै गएको छ र स्थानीय निकायहरूले छोटो अवधिको भाडा नियमनलाई कडाइ गर्दै लगेका छन्, त्यसैले यसमा सक्रिय व्यवस्थापन जरुरी हुन्छ।

फुकेटमा कन्डो किन्ने योजना बनाउनुभएका खरिदकर्ताका लागि थप राम्रो कुरा के छ भने, कम्तीमा THB ३ मिलियनको कन्डो थाइ डेभलपरबाट किन्दा १ वर्षे नवीकरणीय लङ-स्टे भिसा पाउन सकिन्छ (वैकल्पिक भाडा व्यवस्था पनि उपलब्ध छ)। यो सुविधा फुकेटमा लामो समय बस्न चाहने नेपाली परिवारका लागि निकै आकर्षक हुन सक्छ।

कानुनी सीमा: विदेशीले कति स्वामित्व राख्न सक्छन्?

थाइ कानुन अनुसार, कुनै पनि एउटा कन्डोमिनियम भवनमा विदेशी स्वामित्व फ्रिहोल्ड स्पेसको ४९% सम्म मात्र हुन सक्छ। यसले गैर-निवासी खरिदकर्ताका लागि उपलब्ध कोटालाई सीमित गर्छ, त्यसैले लोकप्रिय प्रोजेक्टहरूमा विदेशी कोटा चाँडै भरिन सक्छ भन्ने कुरा ध्यानमा राख्नुपर्छ।

बजार कहिले सुध्रिन्छ भनेर कसरी थाहा पाउने?

अनुभवी लगानीकर्ताहरूले दुई कुरामा ध्यान दिन्छन्:

१. नयाँ निर्माण अनुमतिको संख्या: डेभलपरहरूले नयाँ प्रोजेक्ट सुरु गर्न कम गरे भने बजारले बाँकी रहेको ओभरसप्लाई बिस्तारै समाहित गर्न थाल्छ। थाइ उद्योग संघहरूको प्रतिवेदन अनुसार, २०२६ को पहिलो अर्धमा बैंककमा नयाँ प्रोजेक्ट सुरुवात वास्तवमै घटेको छ। २. भाडा दरको स्थिरता: भाडा स्थिर रहेसम्म, पुँजीगत मूल्य नबढे पनि कन्डोले नगद प्रवाह दिइरहन्छ।

यदि तपाईं सम्पत्ति हेर्न थाइल्यान्ड भ्रमणको योजना बनाउँदै हुनुहुन्छ भने, विशेषगरी नोभेम्बरदेखि मार्चसम्मको उच्च सिजनमा आवासको बुकिङ धेरै अगाडिबाटै गर्नु उचित हुन्छ।

FAQ

२०२६ मा थाइल्यान्डमा कन्डो किन्नु राम्रो हो कि होइन?

यो तपाईंको रणनीतिमा भर पर्छ। ७-१० वर्षको दीर्घकालीन दृष्टिकोण भएका लगानीकर्ताका लागि हालको गिरावट राम्रो प्रवेश बिन्दु हुन सक्छ। तर छोटो अवधिमा छिटो नाफा लिएर बेच्ने योजना भएकाहरूका लागि यो समय उपयुक्त छैन, किनभने बजार अझै तल झरिरहेको छ र छिटो नाफामूलक निकास पाउने सम्भावना कम छ।

कन्डो बिक्री किन घटिरहेको छ?

मुख्य तीन कारण छन्: निर्माण उछालपछिको ओभरसप्लाई, थाइ खरिदकर्ताका लागि कडा भएको ऋण सुविधा, र चिनियाँ लगानीमा तीव्र गिरावट (Q1 २०२६ मा मात्रै युनिट संख्यामा ३८.८% घट्यो)। यी तीनवटै कारणले एकअर्कालाई थप बिगारेका छन्।

विदेशीले थाइल्यान्डमा कन्डो कसरी किन्न सक्छन्?

विदेशीले भवनमा विदेशी स्वामित्व ४९% भन्दा नबढेसम्म फ्रिहोल्ड आधारमा कन्डो किन्न सक्छन्। पैसा विदेशबाटै थाइ बाथमा ट्रान्सफर गर्नुपर्छ। पूरा भइसकेको युनिटको हकमा ट्रान्सफर प्रक्रिया सामान्यतया ३०-६० दिन लाग्छ।

विदेशी कन्डो मालिकले कस्तो कर तिर्नुपर्छ?

मुख्य लागतमा मूल्याङ्कन गरिएको मूल्यको २% ट्रान्सफर दर्ता शुल्क (सामान्यतया खरिदकर्ता र विक्रेताबीच बाँडिन्छ), ०.५% स्ट्याम्प ड्युटी, र स्वामित्वको पहिलो पाँच वर्षभित्र सम्पत्ति बेच्दा ३.३% विशेष व्यवसाय कर पर्छन्।

बैंकक कि फुकेट, कुन राम्रो हो?

बैंकक स्थिर दीर्घकालीन भाडाका लागि उपयुक्त छ, यहाँ यिल्ड लगभग ४-५% हुन्छ। फुकेटमा सिजनल भाडाबाट ६-८% सम्म यिल्ड पाउन सकिन्छ, तर यसका लागि सक्रिय व्यवस्थापन चाहिन्छ र लो सिजनमा खाली रहने जोखिम पनि हुन्छ।

के थाइ डेभलपरसँग मोलमोलाइ गर्न मिल्छ?

हो, मिल्छ। हालको बजार अवस्थामा डेभलपरहरूले छुट, नि:शुल्क फर्निचर प्याकेज, ब्याजरहित किस्ता योजना, र अन्य प्रोत्साहन दिइरहेका छन्। नबिकेका युनिट भएका पूरा भइसकेका प्रोजेक्टहरूमा सूचीकृत मूल्यभन्दा १०-२०% सम्म वास्तविक छुट पाउन सकिन्छ।

बजार पूर्णतया धरासायी हुने सम्भावना छ त?

सम्भावना कम छ। थाइल्यान्डको बजार परम्परागत रूपमा बिस्तारै सच्चिने खालको हो, अचानक ठूलो पतनभन्दा वार्षिक ५-१०% को मूल्य गिरावट हुने गरेको छ। डेभलपरहरूले औपचारिक रूपमा सूचीकृत मूल्य घटाउनुभन्दा छुट र बोनस दिने प्रवृत्ति देखाउँछन्।

कन्डो बजार कहिलेसम्म सुध्रिन्छ?

धेरैजसो विश्लेषकहरूले २०२७ को दोस्रो अर्धभन्दा पहिले स्थिरता आउने अपेक्षा गर्दैनन्, र यो नयाँ प्रोजेक्ट सुरुवात घट्ने र विदेशी माग सुधार हुनेमा भर पर्छ। पूर्ण रूपमा सुध्रिन थप २-३ वर्ष लाग्न सक्छ।

अन्तिम कुरा

थाइल्यान्डको कन्डोमिनियम बजारमा आएको यो गिरावट कुनै विनाश होइन, यो चक्रकै एउटा चरण मात्र हो। स्पष्ट सोच र निश्चित समय-सीमा भएका लगानीकर्ताका लागि हालको अवस्थाले वास्तविक अवसरको ढोका खोलेको छ। मूल नियम उस्तै रहन्छ: प्रमाणित लोकेशनमा किन्नुहोस्, ट्र्याक रेकर्ड भएका स्थापित डेभलपरसँग काम गर्नुहोस्, र पुँजीगत वृद्धिको भरमा मात्र दाउ नलगाई सधैं वास्तविक भाडा यिल्ड गणना गर्नुहोस्। थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विशेषज्ञहरूले यस्तै अवसर पहिचान गर्न र सही निर्णय लिन सहयोग गर्न सक्छन्।

स्रोत: Bangkok Post