सीधा जवाफ: यो सुधारले तपाईंलाई कसरी असर गर्छ?
थाइल्यान्डको ट्रेजरी विभागले भूमिको सरकारी (क्याडास्ट्रल) मूल्यलाई वास्तविक बजार मूल्यसँग मिलाउन २०२६ मा ठूलो सुधार शुरू गरेको छ। अहिले सरकारी र बजार मूल्यबीचको फरक लोकप्रिय रिसोर्ट क्षेत्रमा ४०-६०% र बैंककका केही विकसित जिल्लामा ३००% सम्म पुगेको छ। यो सुधार लागू भएपछि सम्पत्ति खरिद-बिक्रीमा तिरिने हस्तान्तरण शुल्क र वार्षिक कर दुवै बढ्नेछन् - त्यसैले फुकेट वा बैंककमा लगानी सोच्दै हुनुहुन्छ भने अहिले नै सचेत हुनु बुद्धिमानी हो।
भूमि मूल्याङ्कन सुधार भनेको के हो?
नेपालमा जग्गाको सरकारी मूल्यांकन र बजार भाउबीच फरक हुनु हाम्रा लागि नयाँ कुरा होइन। थाइल्यान्डमा पनि वर्षौंदेखि यही समस्या छ। सरकारले चार-चार वर्षमा एक पटक भूमिको क्याडास्ट्रल मूल्य पुनरावलोकन गर्छ। सबैभन्दा पछिल्लो चक्र २०२३ मा सकिएको थियो, अर्को २०२७ मा हुनेछ। अहिलेको सुधार त्यही २०२७ को चक्रलाई यथार्थसँग जोड्न तयारी गर्दैछ।
ट्रेजरी विभागले एउटै क्षेत्रमा छेउछाउका जग्गाको सरकारी मूल्यमा ठूलो भिन्नता देखिने समस्यालाई पनि हटाउने लक्ष्य राखेको छ। यो पारदर्शिताको कदम हो जसले दीर्घकालमा बजारलाई स्वस्थ बनाउँछ।
मुख्य तथ्यहरू एकनजरमा
| विषय | विवरण |
|---|---|
| क्याडास्ट्रल पुनरावलोकन चक्र | हरेक ४ वर्षमा; अर्को चक्र २०२७ |
| वर्तमान मूल्य अन्तर (रिसोर्ट क्षेत्र) | ४०-६०% |
| वर्तमान मूल्य अन्तर (बैंकक विकसित जिल्ला) | ३००% सम्म |
| आवासीय सम्पत्तिमा वार्षिक कर दर | क्याडास्ट्रल मूल्यको ०.०१% |
| खाली जग्गामा वार्षिक कर दर | ०.७% सम्म |
| खरिदमा हस्तान्तरण शुल्क | सम्झौता वा मूल्याङ्कित मूल्यमध्ये जुन बढी छ त्यसको २% |
| लिजहोल्ड दर्ता शुल्क | कुल भाडा रकमको १.१% |
| सर्वाधिक प्रभावित क्षेत्र | फुकेट, पट्टाया, को समुई, बैंकक |
फुकेट र बैंककमा वास्तविक अवस्था
फुकेटको बाङ ताओ र लागुना क्षेत्रमा हेर्दा, हालको क्याडास्ट्रल मूल्य बजार मूल्यभन्दा लगभग २ देखि २.५ गुणा कम छ। अर्थात् सरकारी कागजमा जग्गाको मूल्य बजारको आधाभन्दा पनि कम देखाइएको छ। यसले अहिलेसम्म खरिदकर्तालाई हस्तान्तरण शुल्कमा ठूलो बचत गर्न दिएको थियो - तर यो अवस्था सुधारपछि बदलिनेछ।
बैंककको सुखुम्विट कोरिडोरमा हेर्दा, क्याडास्ट्रल भूमि मूल्य अहिले प्रति वर्ग वाह (४ वर्ग मिटर) ६,००,०००-८,००,००० बाट छ, तर वास्तविक कारोबार १२,००,०००-२०,००,००० बाट प्रति वर्ग वाह मा भइरहेको छ। यो खाडल झन्डै दोब्बरभन्दा बढी छ।
कर र शुल्कमा के फरक पर्छ?
वार्षिक 'ल्यान्ड एन्ड बिल्डिङ ट्याक्स'
थाइल्यान्डमा २०२० देखि लागू 'ल्यान्ड एन्ड बिल्डिङ ट्याक्स' क्याडास्ट्रल मूल्यमा नै आधारित हुन्छ। आवासीय सम्पत्तिमा ०.०१% र खाली जग्गामा ०.७% सम्म कर लाग्छ। जब सरकारी मूल्य बढ्छ, यो कर स्वतः बढ्छ। प्रीमियम क्षेत्रमा लगानी गर्ने व्यक्तिको खुद भाडा आम्दानी (नेट यिल्ड) लगभग ०.१-०.३ प्रतिशत बिन्दु घट्न सक्ने अनुमान छ। थाइल्यान्डमा सामान्यतः ५-७% प्रति वर्ष ग्रस रेन्टल यिल्ड हुने गरेकाले यो घटाउ ठूलो त होइन, तर वित्तीय योजनामा यसलाई अवश्य जोड्नुपर्छ।
कन्डोमिनियम खरिदमा असर
फ्रीहोल्ड कन्डोमिनियम किन्दा भवन मुनिको जग्गाको क्याडास्ट्रल मूल्य बढेमा प्रत्येक युनिटको आनुपातिक मूल्यांकन पनि बढ्छ। यसले गर्दा कुल लेनदेन लागत (हस्तान्तरण शुल्क र स्ट्याम्प ड्युटी) हालको तुलनामा ५-१५% बढ्न सक्छ।
लिजहोल्डमा असर
नेपाली लगानीकर्ताहरू प्रायः थाइल्यान्डमा ३० वर्षको लिजहोल्ड मार्फत सम्पत्ति लिन्छन्। यो दर्ता गर्दा कुल भाडा रकमको १.१% शुल्क लाग्छ। भूमि विभागले नयाँ क्याडास्ट्रल आँकडाका आधारमा न्यूनतम भाडा दर समायोजन गरेमा दर्ता शुल्क पनि बढ्नेछ।
नमिनी संरचनामाथिको कारबाही र यसको सम्बन्ध
थाइ अधिकारीहरूले हाल फुकेट, क्राबी, फाङ्ङा, बैंकक र चियाङ माईमा नमिनी स्वामित्व संरचनाहरूमाथि व्यापक अनुसन्धान चलाइरहेका छन् - सयौं गिरफ्तारी र हजारौं कम्पनी जाँच अन्तर्गत छन्। यस्तो अवस्थामा सम्पत्तिको रेकर्डमा रहेको सरकारी मूल्यांकन अनुपालन समीक्षाको केन्द्रीय आधार बन्दैछ।
यो दुई विकास (क्याडास्ट्रल सुधार र नमिनी कारबाही) फरक-फरक भए पनि एकअर्काका पूरक छन्। फ्रीहोल्ड कन्डोमिनियम, लिजहोल्ड वा सुपरफिसिज जस्ता कानुनी स्वामित्व संरचनामा लगानी गर्नेहरूका लागि पारदर्शी र बजार-मिल्दो क्याडास्ट्रल प्रणाली फाइदाजनक हुन्छ - यसले कानुनसम्मत तरिकाले धारण गरिएको सम्पत्तिको वास्तविक मूल्यबारे कुनै अस्पष्टता हटाउँछ।
२०२७ अघि किन्दा फाइदा छ कि?
यो स्थान र कारोबार प्रकारमा निर्भर हुन्छ। थाई कम्पनी मार्फत जग्गा खरिद वा फुकेटमा लिजहोल्ड सोच्दै हुनुहुन्छ भने २०२७ अघि नै सम्पन्न गर्नु हालकै क्याडास्ट्रल दरमा हस्तान्तरण शुल्क तालाबन्दी गर्न उपयोगी हुन सक्छ। फ्रीहोल्ड कन्डोमिनियमको हकमा तत्काल आर्थिक असर कम गाढा छ, तर दीर्घकालीन स्वामित्व लागत अनुमान गर्दा यो कारकलाई बेवास्ता गर्नु हुँदैन।
थाइल्यान्ड सम्पत्तिसँग परामर्श गर्दा हाम्रा विशेषज्ञले तपाईंको बजेट र उद्देश्यअनुसार सही समय र संरचनाको मार्गदर्शन गर्न सक्छन्।
हालको क्याडास्ट्रल मूल्य कसरी हेर्ने?
ट्रेजरी विभागको आधिकारिक पोर्टल treasury.go.th मा जग्गाको शीर्षक नम्बर (चानोते) मार्फत खोजी गर्न सकिन्छ। स्थानीय भूमि विभाग कार्यालयबाट पनि अनुरोधमा यो जानकारी पाउन सकिन्छ। नयाँ मूल्याङ्कन प्रकाशित भएपछि सम्पत्ति मालिकले ६० दिनभित्र ट्रेजरी विभागमा अपिल दायर गर्न पाउँछन्। लाइसेन्सयुक्त थाई मूल्यांकनकर्ताको स्वतन्त्र मूल्यांकनले यस्तो चुनौती सफल हुन मद्दत गर्छ, यद्यपि व्यवहारमा सफल अपिलहरू कम देखिन्छन्।
स्रोत: Bangkok Post