नेपालबाट फुकेटमा घर वा भ्यान्तागे जग्गा खोज्दै हुनुहुन्छ भने एउटा प्रश्न अहिले धेरैले सोध्दैछन्: के त्यहाँको जग्गा जाँचले लगानी जोखिमपूर्ण बनाएको हो? छोटो जवाफ हो, होइन। बरु उल्टो भइरहेको छ। २०२६ को पहिलो त्रैमासमा फुकेट अधिकारीहरूले विदेशी खरिदारसँग जोडिएका सम्पत्ति कारोबारमा ठूलो स्तरको जाँच गरे, र नतिजाले सबैलाई अचम्ममा पार्यो: पारदर्शी रूपमा काम गर्ने डेभलपरहरूले २०२५ को उही समयको तुलनामा खरिदारको सोधपुछमा १५-२०% वृद्धि देखेका छन्, जबकि ग्रे-मार्केट (अवैध बिचौलिया) प्रणालीहरूले आकर्षण छिटो गुमाउँदैछन्।
यहाँ बुझ्नुपर्ने कुरा के हो भने, थाई नियामकहरूले कुनै नयाँ कानून ल्याएका होइनन्। उनीहरूले पहिलेदेखि नै अस्तित्वमा रहेका कानूनहरू अझ कडाइका साथ लागू गर्दैछन् मात्र। सन् १९७९ को कन्डोमिनियम ऐन, ल्यान्ड कोड, र कन्डो प्रोजेक्टहरूमा ४९% विदेशी स्वामित्व कोटा दशकौंदेखि कानूनमै थिए। तर पहिले यसको कार्यान्वयन खासै कडा थिएन। अब त्यो बदलिएको छ, र फुकेटमा नजर लगाउने हरेक विदेशी लगानीकर्ताले यो वास्तविकता राम्ररी बुझ्नुपर्छ।
छोटोमा बुझ्नुपर्ने कुरा
- कन्डोमिनियममा ४९% विदेशी स्वामित्व कोटा अब हरेक कारोबारमा ल्यान्ड अफिसले प्रमाणित गर्छ
- थाई प्रोक्सी मार्फत बेनामी (nominee) जग्गा स्वामित्व ल्यान्ड कोड ऐन, धारा ९६ बिस अन्तर्गत फौजदारी अपराध हो
- पारदर्शी, डेभलपर-नेतृत्वको प्रोजेक्टहरूमा मूल्य बढ्दैछ: फुकेटको बीचफ्रन्ट कन्डो खण्डमा प्रति वर्गमिटर औसत मूल्य ८५,०००-१,३०,००० थाई बात पुगेको छ
- भिल्लाको दीर्घकालीन नियन्त्रण चाहने विदेशीका लागि लिजहोल्ड संरचना (३०+३०+३० वर्ष) नै कानुनी बाटो हो
- जाँचहरू मुख्यतः रावाई, चेर्नटले, र बाङ ताओ मा केन्द्रित छन्, जहाँ विदेशी खरिदारको संख्या सबैभन्दा बढी छ
- कुनै पनि सम्झौतामा साइन गर्नुअघि स्वतन्त्र वकिलमार्फत ड्यु डिलिजेन्स गर्न कडा सिफारिस गरिन्छ
किन यो जाँच अभियान भयो? पृष्ठभूमिका बुझौं
बैंक अफ थाइल्यान्डका अनुसार, फुकेट सम्पत्ति खरिदका लागि आउने विदेशी ट्रान्सफर २०२५ मा २७% ले बढेको थियो, जसले नियामक निकायको ध्यान बढी तानेको हो। यही वृद्धिपछि नै जाँच अभियान तीव्र भएको देखिन्छ।
२०२६ को सुरुमा, फुकेट प्रोभिन्सियल ल्यान्ड अफिसले विदेशीहरूले जग्गा प्राप्तिका लागि प्रयोग गर्ने थाई कम्पनीहरूको सेयरधनी रेकर्ड क्रस-चेक गर्न थालेको छ। यसैसँगै, १ अगस्त, २०२६ देखि थाइल्यान्डको बिजनेस डेभलपमेन्ट विभाग (DBD) ले विदेशी लगानी भएका कम्पनीका थाई सेयरधनीहरूलाई तीन महिनाको वित्तीय कागजात (जस्तै बैंक स्टेटमेन्ट) पेश गर्न अनिवार्य बनाउनेछ, ताकि वास्तविक लगानी क्षमता प्रमाणित होस्। यो रियल इस्टेट, आतिथ्य र रिसोर्ट क्षेत्रलाई लक्षित गरिएको व्यापक बेनामी-विरोधी अभियानको हिस्सा हो।
स्वामित्वको कानुनी सीमा: ४९% कोटा र लिजहोल्डको वास्तविकता
सन् १९७९ को कन्डोमिनियम ऐन (Condominium Act B.E. 2522) अनुसार, कुनै पनि एउटा कन्डो प्रोजेक्टमा विदेशी स्वामित्व कुल दर्ता क्षेत्रफलको ठ्याक्कै ४९% भन्दा बढी हुन सक्दैन। कोटा भरिएपछि ल्यान्ड अफिसले थप फ्रिहोल्ड दर्ता अस्वीकार गर्छ। त्यसपछि उपलब्ध हुने एकमात्र विकल्प लिजहोल्ड नै हो।
भिल्ला वा जग्गाको हकमा, विदेशीले प्रत्यक्ष स्वामित्व लिन पाउँदैनन्। दीर्घकालीन नियन्त्रणका लागि कानुनी बाटो भनेको ३०+३०+३० वर्षे लिजहोल्ड संरचना हो। थाई कम्पनी मार्फत लुकेर स्वामित्व लिने प्रयास (जहाँ वास्तविक लाभग्राही विदेशी नै हुन्छ) गैरकानुनी हो, र अहिले यस्ता प्रणाली बढ्दो अडिटमार्फत सक्रिय रूपमा पत्ता लगाइँदैछ।
बजारको वास्तविक चित्र: संख्याहरूले के भन्छन्?
- फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियमको औसत भाडा प्रतिफल फुकेटमा वार्षिक ५-७% रहेको छ, जसले यो टापुलाई दक्षिणपूर्वी एसियाकै आकर्षक बजारमध्ये एक बनाउँछ
- JLL ग्लोबल रियल इस्टेट ट्रान्सपेरेन्सी इन्डेक्स २०२४ मा थाइल्यान्ड ३६ औं स्थानमा छ, जुन दुई वर्षमा छ स्थान माथि उक्लेको हो
- ल्यान्ड कोडको धारा ९६ बिस अन्तर्गत बेनामी स्वामित्वको जरिवाना २०,००० थाई बात सम्म र/वा २ वर्ष सम्मको जेल सजाय हुन सक्छ
- थाई सरकारले विदेशीलाई ४ करोड थाई बात न्यूनतम लगानीको सर्तमा १ राई जग्गा (१,६०० वर्गमिटर) सम्म खरिद गर्न दिने प्रस्तावमाथि छलफल गर्दैछ, तर यो विधेयक अझै पारित भएको छैन
कुन क्षेत्रमा जाँच बढी हुँदैछ?
फुकेटको पश्चिमी तटीय क्षेत्र, विशेषगरी बाङ ताओ, चेर्नटले, लयान, कमला र रावाई मा जाँच सबैभन्दा बढी केन्द्रित छ। यी क्षेत्रमा विदेशीसँग जोडिएका कारोबार र थाई कम्पनीमार्फत दर्ता गरिएका भिल्लाहरूको संख्या सबैभन्दा बढी छ।
बेनामी संरचनाबाट किनेको भिल्लालाई के हुन्छ?
बेनामी व्यवस्था प्रमाणित भएमा ल्यान्ड अफिसले थाई कम्पनीको स्वामित्व अधिकार नै रद्द गर्न सक्छ। यस्तो अवस्थामा विदेशी खरिदारले सम्पत्ति र लगानी गरेको पैसा दुवै गुमाउने जोखिम हुन्छ। कारोबारमा संलग्न दुवै पक्षलाई फौजदारी दायित्व लाग्न सक्छ।
लगानीकर्ताले आफूलाई कसरी सुरक्षित राख्ने?
तीन मुख्य कदम अपनाउनुपर्छ:
१. यस्तो डेभलपरबाट मात्र फ्रिहोल्ड कन्डो किन्नुहोस् जसको ४९% कोटा प्रमाणित र पुष्टि भएको छ २. भिल्लाका लागि ल्यान्ड अफिसमा दर्ता भएको आधिकारिक लिजहोल्ड संरचना प्रयोग गर्नुहोस् ३. च्यानोट टाइटल डीड र जग्गाको पूर्ण इतिहास प्रमाणित गर्न स्वतन्त्र वकिल राख्नुहोस्
फुकेटमा विदेशीले सम्पत्ति किन्ने प्रक्रिया बुझाउने अन्य मार्गदर्शनहरूले पनि उल्लेख गरेजस्तै, स्वामित्व सामान्यतया दुई भागमा बाँडिन्छ: जग्गाका लागि दर्ता भएको लिजहोल्ड, र भवनका लागि छुट्टै फ्रिहोल्ड टाइटल। यी दुई स्वतः एकसाथ जोडिँदैनन्।
अहिले लगानी गर्ने कि पर्खने?
चाखलाग्दो कुरा के छ भने, कडा कानुनी कार्यान्वयनले बजारलाई अझ सुरक्षित बनाउँदैछ। मागको ठूलो हिस्सा ग्रे खण्डबाट पारदर्शी खण्डतर्फ सर्दा, कानुनसम्मत सम्पत्तिको मूल्य बढ्दैछ। पर्खनुको अर्थ प्रायः ६ महिनापछि उही सम्पत्तिका लागि बढी पैसा तिर्नु मात्र हुन्छ।
फुकेटमा सुरुवाती लगानी कति चाहिन्छ?
नाइ हार्न वा काटामा बीचफ्रन्ट स्टुडियो कन्डो करिब ३५ लाख-४५ लाख थाई बात (लगभग $१,००,०००-१,३०,०००) बाट सुरु हुन्छ। बाङ ताओका प्रिमियम प्रोजेक्टमा एक-बेडरूम युनिट ७०-८० लाख थाई बात देखि सुरु हुन्छ।
किन्दा कर तिर्नुपर्छ कि पर्दैन?
पुनर्बिक्री सम्पत्ति खरिदमा सामान्य लागतहरू यस्ता हुन्छन्: ट्रान्सफर शुल्क (२%), विशेष व्यवसाय कर (५ वर्षभित्र बेचेमा ३.३%), स्ट्याम्प ड्युटी (०.५%), र स्रोतमा कर कट्टी। यी लागत खरिदार र बेचकर्ता बीच कसरी बाँडिने भन्ने कुरा सम्झौतामै तय हुन्छ। हालैका नियामक अपडेटहरूले ५० लाख थाई बात भन्दा माथिका जग्गा सम्झौतामा पैसाको स्रोत र वास्तविक लाभग्राहीबारे थप जाँच हुने संकेत गरेका छन्, विशेषगरी विवाह सम्बन्ध, नाबालक, वा विदेशी-नियन्त्रित कम्पनी संलग्न भएका केसहरूमा।
स्रोत: नेशन थाइल्यान्ड
फुकेटमा कडा भइरहेको कानुनी कार्यान्वयन राम्ररी तयार भएका लगानीकर्ताका लागि खतरा होइन, बरु यो एक छानबिन प्रक्रिया हो जसले बजारबाट अस्पष्ट र जोखिमपूर्ण योजनाहरू हटाउँछ र कानुनसम्मत सम्पत्तिको मूल्य बढाउँछ। प्रमाणित च्यानलमार्फत काम गर्नुहोस्, योग्य वकिल राख्नुहोस्, र पूर्ण कागजात भएका प्रोजेक्ट छान्नुहोस्।
थाइल्यान्डमा लगानी गर्न तयार हुनुहुन्छ? थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विशेषज्ञहरूले तपाईंलाई उपयुक्त सम्पत्ति भेट्टाउन मद्दत गर्नेछन्।