नेपालबाट थाइल्यान्डमा गएर घर वा कन्डो किन्ने सोचमा हुनुहुन्छ भने अहिलेसम्म एउटै विकल्प थियो, पूरै नगद तिर्ने। तर यो चलन बिस्तारै बदलिँदैछ। थाइल्यान्डको LH Bank (Land and Houses Bank) ले सन् २०२६ मा आफ्नो अन्तर्राष्ट्रिय ऋण पोर्टफोलियो ५०% ले बढाउने योजना सार्वजनिक गरेको छ। यसको सोझो अर्थ हो, विदेशी खरिदकर्ताका लागि थाइल्यान्डमा बैंक ऋण पाउने ढोका बिस्तारै खुल्दैछ।
छोटकरीमा मुख्य कुरा
- LH Bank ले सन् २०२६ मा आफ्नो अन्तर्राष्ट्रिय ऋण पोर्टफोलियो ५०% ले बढाउने लक्ष्य राखेको छ
- सन् २०२६ को पहिलो छमाहीसम्ममा LH Bank को अन्तर्राष्ट्रिय ऋण २३ अर्ब बात पुगेको छ, जुन सन् २०२५ को अन्त्यको तुलनामा २७% ले बढी हो; यो अहिले बैंकको कुल ऋणको ८% हो, र सन् २०२७ सम्ममा १०% पुर्याउने लक्ष्य छ
- विदेशीले कन्डोमिनियम युनिटहरूमा मात्र ऋण पाउन सक्छन्, त्यो पनि ४९% विदेशी स्वामित्व कोटाभित्र
- गैर-निवासी ऋणीका लागि सामान्यतया ब्याजदर वार्षिक ५-७% हुन्छ, ऋणको अवधि १५-२० वर्षसम्म हुन सक्छ
- सामान्यतया डाउनपेमेन्ट सम्पत्ति मूल्यको ३०-४०% देखि सुरु हुन्छ
- ऋण सुविधा प्रायः फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम युनिटमा मात्र सीमित छ, जग्गा वा भिल्लामा होइन
LH Bank को पृष्ठभूमि र यो निर्णय किन महत्त्वपूर्ण छ
अघिसम्म थाइल्यान्डमा विदेशीका लागि बैंक ऋण पाउनु लगभग असम्भव जस्तै थियो। स्थानीय बैंकहरूले गैर-निवासीलाई ऋण दिँदा प्रायः स्थायी वर्क परमिट, थाइल्यान्डमा कर तिरेको इतिहास, वा थाइ नागरिक जीवनसाथीलाई सह-ऋणी बनाउनुपर्ने सर्त राख्थे। LH Bank को यो कदमले त्यही पुरानो ढाँचा तोडेको छ र विश्वभरका खरिदकर्ताका लागि नयाँ मार्ग खोलेको छ।
LH Bank, अर्थात् Land and Houses Bank, Land and Houses Financial Group को हिस्सा हो, जुन थाइल्यान्डको सबैभन्दा ठूला डेभलपरहरूमध्ये एकसँग जोडिएको छ। यसैले यो बैंकलाई सम्पत्तिको धितो मूल्याङ्कनमा गहिरो अनुभव र विशेषज्ञता छ। बैंकको शुल्क-आधारित आम्दानी पनि बढ्दो छ; ट्रेड फाइनान्स राजस्व १४८% र विदेशी विनिमय (फरेक्स) आम्दानी ७५% ले बढेको छ, जसले सीमापार व्यापार र लगानीको माग बढेको संकेत दिन्छ।
यस्तै, थाइल्यान्डको केन्द्रीय बैंक (Bank of Thailand) को नीतिगत ब्याजदर सन् २०२६ को सुरुमा २.२५% मा रहेको छ, जसले धितो ऋण दिनका लागि अनुकूल वातावरण बनाएको छ। थाइल्यान्डको जग्गा विभाग (Land Department) का अनुसार सन् २०२५ मा बैंककमा विदेशी खरिदकर्ताको कारोबार अघिल्लो वर्षको तुलनामा १८% ले बढेको छ।
कानुनी सीमा: के-के किन्न पाइन्छ, के-के पाइँदैन
थाइल्यान्डको कानुनले विदेशीलाई सिधै जग्गा स्वामित्वमा राख्न अझै पनि रोक लगाउँछ। बैंक ऋण सुविधा केवल कन्डोमिनियम ऐनको धारा 19 bis अन्तर्गत तोकिएको विदेशी कोटाभित्रका कन्डो युनिटहरूमा मात्र लागू हुन्छ। अर्थात् भिल्ला, टाउनहाउस वा जग्गामा विदेशीले बैंक ऋण पाउन सक्दैनन्, किनभने जग्गा कोड (Land Code) को धारा 86 अन्तर्गत विदेशी जग्गा स्वामित्व अझै निषेधित छ।
तुलनाका लागि, बैंककको केन्द्रीय क्षेत्रमा नयाँ कन्डोमिनियमको औसत मूल्य प्रति वर्गमिटर १,५०,००० देखि २,५०,००० बात (लगभग $4,200 देखि $7,000) सम्म पर्छ।
आवश्यक कागजात के-के चाहिन्छ?
विदेशी आवेदकका लागि सामान्यतया यी कागजात आवश्यक पर्छन्:
- पासपोर्ट
- आफ्नो देशबाट आम्दानीको प्रमाण
- सफा फौजदारी अभिलेख प्रमाणपत्र (क्रिमिनल रेकर्ड सर्टिफिकेट)
- डेभलपरसँग हस्ताक्षर भएको खरिद-बिक्री सम्झौता
थाइ बैंकहरूले विदेशी आवेदकको ऋण तिर्ने क्षमता स्थानीय ग्राहकको भन्दा बढी कडाइका साथ जाँच्छन्। आम्दानीसम्बन्धी कागजातको नोटराइज्ड अनुवाद आवश्यक पर्छ, र स्वीकृति पाउन ४५-६० दिनसम्म लाग्न सक्छ। नेपालबाट पैसा पठाउँदा पनि सम्बन्धित correspondent banking च्यानलमार्फत होसियारीपूर्वक रकम पठाउनुपर्ने हुन्छ।
बैंक ऋण नभई पनि विकल्प छ: डेभलपर किस्ता योजना
बैंककको वा फुकेतका ठूला डेभलपरहरूले 30/70 वा 40/60 भुक्तानी संरचना पनि प्रस्ताव गर्छन्, जहाँ धेरैजसो रकम युनिट हस्तान्तरण (handover) हुँदा मात्र तिर्नुपर्छ। यो प्रत्यक्ष बैंक ऋण होइन, तर व्यावहारिक रूपमा उस्तै फाइदा दिन्छ, अर्थात् सुरुमै १००% रकम तिर्नु नपर्ने।
अन्तर्राष्ट्रिय लगानीकर्ताका लागि यो वास्तविक क्रेडिट लिभरेजको आगमनले पोर्टफोलियो विविधीकरणको ढोका खोल्छ। एउटै युनिटमा $200,000 देखि $300,000 सम्मको पूरै रकम लगाउनुभन्दा, अब बैंक ऋण प्रयोग गरेर एउटै लगानीकर्ताले दुई वा तीनवटा सम्पत्तिमा रकम छरेर लगाउन सक्छन्।
LH Bank को ग्राहक आधार र भविष्यको योजना
LH Bank ले हाल चीन, हङकङ र ताइवानका ग्राहकहरूलाई सेवा दिइरहेको छ, र सन् २०२६ का लागि FDI (प्रत्यक्ष विदेशी लगानी) सँग जोडिएको ऋण वृद्धि १०-१२% पुर्याउने लक्ष्य राखेको छ, जुन बैंकको समग्र विस्तार रणनीतिको हिस्सा हो।
यो केवल एउटा बैंकको कदम मात्र होइन, यसले थाइल्यान्डको ठूलो प्रवृत्तिलाई पनि झल्काउँछ। थाइल्यान्ड सरकारले विदेशी खरिदकर्ताका लागि थप अधिकार दिने विषयमा छलफल गरिरहेको छ, जसमा कन्डोमिनियम स्वामित्व कोटा 75% सम्म बढाउने र ४ करोड बात (40 million baht) भन्दा माथिको आवासीय जग्गा विदेशीलाई किन्न दिने प्रस्ताव समावेश छन्। यी प्रस्तावहरू अझै कानुन बनेका छैनन्, तर दिशा प्रस्ट छ: थाइल्यान्डले आफ्नो सम्पत्ति बजारमा थप विदेशी पुँजी भित्र्याउन चाहन्छ।
स्रोत: Bangkok Post
विदेशी भएर पनि यसले किन ध्यान दिनुपर्ने बनाउँछ?
बैंक ऋण उपलब्ध हुनु सजिलो लाग्न सक्छ, तर सजिलो पहुँचले माग बढाउँछ, र माग बढेसँगै मूल्य पनि बढ्न सक्छ, विशेष गरी बैंककको सुकुम्भित र सिलोम जस्ता चर्चित क्षेत्र, र फुकेतमा। यो प्रभाव पूर्ण रूपमा देखिनुअघि नै बजारमा प्रवेश गर्ने विषयमा लगानीकर्ताले सोच्न सक्छन्। थाइल्यान्ड सम्पत्तिका सल्लाहकारहरूले यस्तै अवसरमा उपयुक्त युनिट छनोट गर्न सघाउन सक्छन्।
बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू
के विदेशीले थाइ बैंकबाट धितो ऋण (मर्टगेज) पाउन सक्छन्?
हो, सिद्धान्ततः पाउन सक्छन्, यदि बैंकले उक्त राष्ट्रियताका आवेदन स्वीकार गर्छ भने। सन् २०२६ मा LH Bank को मुख्य अन्तर्राष्ट्रिय ऋण ग्राहक आधार चीन, हङकङ र ताइवानका खरिदकर्तामा केन्द्रित छ। UOB Thailand र MBK Guarantee जस्ता अन्य ऋणदाताले पनि गैर-स्थायी निवासीलाई कन्डो ऋण दिन्छन्। सर्त र स्वीकृतिको गति बैंकअनुसार फरक हुन्छ, त्यसैले वर्तमान सर्तहरू स्थानीय सल्लाहकारसँग पुष्टि गर्नु उचित हुन्छ।
विदेशी खरिदकर्ताले कति डाउनपेमेन्ट तिर्नुपर्छ?
सामान्यतया सम्पत्तिको मूल्याङ्कन गरिएको मूल्यको ३०% देखि ४०% सम्म। यदि ऋणीको थाइल्यान्डमा स्थिर आम्दानी स्रोत छैन भने केही बैंकले ५०% सम्म पनि माग्न सक्छन्।
कस्तो प्रकारको सम्पत्तिले मात्र ऋण योग्यता पाउँछ?
विदेशी स्वामित्व कोटाभित्रका फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम युनिटले मात्र। भिल्ला, टाउनहाउस वा जग्गाका लागि विदेशीले ऋण पाउन सक्दैनन्, किनभने जग्गा कोडको धारा 86 अन्तर्गत विदेशी जग्गा स्वामित्व अझै निषेधित छ।
थाइल्यान्डमा विदेशी खरिदकर्ताको धितो ऋणमा कति ब्याजदर लाग्छ?
बजार दर सामान्यतया वार्षिक ५% देखि ७% सम्म हुन्छ, कहिलेकाहीँ सुरुका २-३ वर्ष स्थिर दरमा राखेर पछि फ्लोटिङ दरमा परिवर्तन गरिन्छ। तुलनाका लागि, UOB Thailand ले ऋणीको प्रोफाइलअनुसार ५.५-७.०% को दायरामा गृह ऋण दर उद्धृत गर्छ।
ऋणको अवधि र सम्भावित बैंक विकल्प के-के छन्?
गैर-निवासीका लागि अधिकतम ऋण अवधि सामान्यतया १५-२० वर्ष सम्म हुन्छ, जुन ऋणीको उमेर र सम्बन्धित बैंकको नीतिमा भर पर्छ। बैंक ऋण बाहेक अन्य विकल्पमा डेभलपरको किस्ता योजना (प्रायः निर्माण अवधिभर ब्याजरहित), आफ्नै देशको बैंकबाट भइरहेको सम्पत्ति धितो राखेर लिने ऋण, वा अन्तर्राष्ट्रिय ऋण प्लेटफर्महरू पर्छन्। ऋण पाउनका लागि थाइ बैंक खाता अनिवार्य हुन्छ, किनभने सबै ऋण किस्ता सिधै ऋणीको थाइ बैंक खाताबाट कटौती हुन्छ।
LH Bank ले अन्तर्राष्ट्रिय ऋण ५०% ले बढाउने निर्णयले थाइल्यान्डको सम्पत्ति बजार कुन दिशामा गइरहेको छ भन्ने प्रस्ट संकेत दिन्छ। बैंकक, पटाया वा फुकेतमा कन्डो किन्ने सोचमा हुनुहुन्छ भने, विदेशी कोटाभित्रका राम्रा युनिटका लागि प्रतिस्पर्धा बढ्नुअघि नै उपलब्ध वित्तीय विकल्पहरू केलाउनु बुद्धिमानी हुनेछ।