जोहोरको २० अर्ब डलरको मेगासिटी: के फुकेटको लगानी अब मलेसिया मोडिन्छ?

नेपालबाट थाइल्यान्डमा सम्पत्ति हेर्दै गरेका धेरैले हिजोआज एउटै प्रश्न सोध्न थालेका छन्: मलेसियाको जोहोरमा घोषणा भएको २० अर्ब डलरको विशाल परियोजनाले के फुकेट र बैंककको आकर्षण घटाउला त? यो लेखमा हामीले यो प्रश्नको सोझो जवाफ र त्यसपछाडिका वास्तविक तथ्याङ्क केलाउने प्रयास गरेका छौं।

छोटो जवाफ: छैन। जोहोर र फुकेट दुई फरक-फरक किसिमका बजार हुन्, फरक लगानीकर्ताका लागि बनेका। तर यो निष्कर्षमा पुग्न तथ्याङ्क हेर्नु जरुरी छ।

जेन्टिङको जोहोर परियोजना वास्तवमा के हो?

मलेसियाली समूह जेन्टिङले जोहोर-सिंगापुर स्पेशल इकोनोमिक जोन (JS-SEZ) मा २० अर्ब डलर लगानी गरेर एउटा स्मार्ट सिटी बनाउने घोषणा गरेको छ, जुन गत एक दशकमा दक्षिणपूर्वी एसियाकै सबैभन्दा ठूलो विकास परियोजना मानिन्छ। तर यो कुनै रिजोर्ट वा आवासीय भवन होइन, बरु AI अनुसन्धान र कृषि-प्रविधिमा केन्द्रित एउटा सम्पूर्ण सहर हो, जसमा AI ल्याब, डाटा सेन्टर र भर्टिकल फार्महरू समावेश हुनेछन्।

यसको लक्षित ग्राहक पनि फुकेटभन्दा फरक छ - यो परियोजनाले अन्तर्राष्ट्रिय व्यावसायिक व्यक्ति र टेक कम्पनीहरूलाई तानिरहेको छ, न कि छुट्टी बिताउन वा रिजोर्ट प्रोपर्टीमा लगानी गर्न खोज्ने विदेशी खरिदकर्ता।

स्थान र सरकारी सुविधा किन महत्त्वपूर्ण छन्?

जोहोर बाहरु काउजवे हुँदै सिंगापुरको CBD बाट झन्डै ३० मिनेटको दूरीमा छ, जसले यस परियोजनालाई सिंगापुरको वित्तीय पुँजीसम्म पहुँच दिन्छ, तर सिंगापुरकै जग्गा मूल्य तिर्नु नपरी। जनवरी २०२५ मा सुरु भएको JS-SEZ ले मानिस र पुँजीको सीमापार आवतजावत सहज बनाउने उद्देश्य राखेको छ।

Nikkei Asia का अनुसार यो जोन विशेष गरी शेन्जेन र बैंगलोरसँग प्रत्यक्ष प्रतिस्पर्धा गर्न डिजाइन गरिएको हो, र यसले कर छुट, सरल भिसा प्रक्रिया, र वस्तुहरूको स्वतन्त्र आवागमन जस्ता सुविधाहरू दिन्छ। जेन्टिङ समूह आफैं १५ अर्ब डलरभन्दा बढी बजार पुँजीकरण भएको कम्पनी हो, जसले सिंगापुर र मलेसियामा रिजोर्ट्स वर्ल्ड क्यासिनोहरू सञ्चालन गरिरहेको छ, यसैले यस्ता ठूला परियोजना पूरा गर्ने ट्र्याक रेकर्ड यसमा छ।

फुकेट र जोहोरको भाडा प्रतिफल (rental yield) कति फरक छ?

यो नै सायद सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण संख्या हो। जोहोर बाहरुका कन्डोमिनियमहरूले वार्षिक ३-४% मात्र भाडा प्रतिफल दिन्छन्, जबकि फुकेटका भिला र कन्डोहरूले ६-८% सम्म प्रतिफल दिने गरेको छ, यो २०२५ को बजार तथ्याङ्कमा आधारित हो। यो फरकको मुख्य कारण पर्यटक संख्या नै हो: फुकेटले २०२५ मा ११ मिलियनभन्दा बढी विदेशी पर्यटक स्वागत गरेको थियो।

थाइल्यान्डको सम्पत्ति बजार कति बलियो छ?

नम्बरहरूले नै कुरा गर्छन्:

• फुकेटमा विदेशी संलग्न भएका सम्पत्ति कारोबार २०२५ मा करिब २२% ले बढेको अनुमान छ
• प्रिमियम कन्डोमिनियमको मूल्य प्रति वर्गमिटर १,२०,००० देखि १,८०,००० बाहत (करिब $३,४०० देखि $५,१००) पुगेको छ
• Nation Thailand का अनुसार, अन्तर्राष्ट्रिय माग मध्ये फुकेटको हिस्सा २०२५ को तेस्रो त्रैमासमा करिब ६०% पुगेको छ, र २०२६ मा करिब ६५% सम्म पुग्ने अपेक्षा छ, जुन बैंककको मोर्टगेज-अस्वीकृति दबाब र घरेलु ऋण समस्याबाट अलग्गिएको छ
• Knight Frank Thailand (Bangkok Post द्वारा उद्धृत) का अनुसार फुकेटको लक्जरी आवासीय बजार २०२६ सम्म बलियो रहने प्रक्षेपण छ, विशेष गरी ब्रान्डेड रेसिडेन्स र पश्चिम तटका प्रमुख क्षेत्रहरूमा भिलाको मागले यसलाई अगाडि बढाउनेछ

दुई देशमा सम्पत्ति स्वामित्वको संरचना कस्तो छ?

मलेसिया र थाइल्यान्डमा विदेशीले सम्पत्ति किन्ने तरिका फरक-फरक छ:

नेपाली खरिदकर्ताका लागि यो भिन्नता बुझ्नु महत्त्वपूर्ण छ किनभने फुकेटमा कन्डो नै सबैभन्दा सरल स्वामित्व विकल्प रहन्छ, जबकि भिलाका लागि लिजहोल्ड संरचना बुझेर मात्र अगाडि बढ्नुपर्छ। थाइल्यान्ड सम्पत्तिमा हामी यस्तै कानुनी संरचना बुझाउन ग्राहकलाई सहयोग गर्छौं।

के हालैको फुकेट/समुई क्र्याकडाउनले माग घटायो?

Bangkok Post को रिपोर्टिङ अनुसार नियामक निकायहरूले नमिनी-संरचना (nominee structure) को खाल्डो बन्द गरेका छन् र कम्पनीमा विदेशी स्वामित्वमाथि कडा निगरानी बढाएका छन्, विशेष गरी को फांगान र को समुईमा। तर Juwai IQI को अनुमान अनुसार, फुकेटका लक्जरी भिला कारोबारमा विदेशी खरिदकर्ताको हिस्सा अझै करिब ६०% छ, र समुई तथा फांगानमा त ९०%भन्दा बढी नै छ। अहिलेसम्म यो क्र्याकडाउनले वास्तविक माग खासै घटाएको देखिँदैन।

के जोहोरको प्रतिस्पर्धाले फुकेटको मूल्य घटाउला?

सम्भावना कम छ। यी दुई बजारले फरक-फरक मूल्य तह र फरक खरिदकर्ता वर्गलाई सेवा दिन्छन्। फुकेटको प्रिमियम सम्पत्ति मूल्य वार्षिक ८-१२% ले बढ्ने अनुमान छ, यो प्रवृत्ति टापुमा सीमित जग्गा उपलब्धताका कारण हो, कुनै मुख्य भूमिको टेक पार्कसँगको प्रतिस्पर्धाका कारण होइन।

जोहोर परियोजना कहिलेसम्म पूरा होला?

अहिलेसम्म कुनै निश्चित समयसीमा घोषणा भएको छैन। यस्ता ठूला परियोजनाहरू सामान्यतया १५ देखि २० वर्षमा चरणबद्ध रूपमा पूरा हुन्छन्। सुरुवाती पूर्वाधार ३ देखि ५ वर्षभित्र देखिन सक्छ, तर पूर्ण रूपमा तयार सहर भने वास्तवमा २०४० को दशकको सम्भावना बढी हो।

नेपाली लगानीकर्ताका लागि प्रश्नोत्तर

के जोहोरको स्मार्ट सिटीले फुकेटको सम्पत्ति बजारसँग सिधा प्रतिस्पर्धा गर्छ?

सिधा प्रतिस्पर्धा गर्दैन। यी दुवै पूर्णतः फरक बजार खण्ड हुन्। जोहोर टेक्नोलोजी र कर्पोरेट हब बनिरहेको छ, जबकि फुकेट पर्यटक भाडा आम्दानीमा आधारित रिजोर्ट लगानी केन्द्र नै रहन्छ। दुवैका खरिदकर्ता वर्गबीच खासै ओभरल्याप छैन।

बैंकक वा जोहोर, कहाँ लगानी गर्नु उपयुक्त हो?

यो लगानी रणनीतिमा भर पर्छ। बैंककमा लिक्विड कन्डोमिनियम बजार छ, जहाँ ल्यान्ड डिपार्टमेन्ट मार्फत पारदर्शी दर्ता हुन्छ। जोहोर भने अझै १० देखि १५ वर्षको कार्यान्वयन अवधि भएको परियोजना मात्र हो। आजै नगद प्रवाह (cash flow) खोज्ने लगानीकर्ताका लागि बैंकक नै बलियो विकल्प हो।

के फुकेट अझै २०२६ का लागि राम्रो लगानी विकल्प हो?

हो। Knight Frank Thailand का अनुसार बाङ ताओ, लायान, कमला र चेर्ङ तालेजस्ता पश्चिम तटका प्रमुख क्षेत्रहरूले उत्कृष्ट प्रदर्शन जारी राख्ने अपेक्षा छ, जहाँ खरिदकर्ताहरूले जीवनशैली र भाडा सम्भावनालाई प्राथमिकता दिँदा भिलाको मागले नेतृत्व लिनेछ।

JS-SEZ ले समग्र दक्षिणपूर्वी एसियाको सम्पत्ति बजारमा के प्रभाव पार्ला?

यसले कर्पोरेट पुँजी र टेक कम्पनीका लागि प्रतिस्पर्धा अझ तीव्र बनाउनेछ। तर जीवनशैली सम्पत्ति र निष्क्रिय आम्दानीमा केन्द्रित निजी लगानीकर्ताका लागि, थाइल्यान्डले प्रतिफल, मौसम, र परिपक्व पूर्वाधारको आफ्नै अनौठो संयोजन कायम राख्छ।

जेन्टिङको जोहोर परियोजना महत्वाकांक्षामा त प्रभावशाली छ, तर स्पष्ट स्वामित्व संरचना र सक्रिय नगद प्रवाह चाहने आम्दानीमुखी रिजोर्ट सम्पत्ति खोज्ने लगानीकर्ताका लागि थाइल्यान्ड अझै क्षेत्रीय रूपमा बलियो विकल्प बनिरहन्छ। फुकेट र बैंककले निर्माणाधीन टेक पार्कले दिन नसक्ने कुरा दिन्छन्: सक्रिय भाडा बजार, प्रमाणित व्यवस्थापन कम्पनीहरू, र स्थिर माग।

स्रोत: Bangkok Post