छोटो जवाफमा भन्नुपर्दा
यदि तपाईं फुकेट वा बैंकककमा घर वा कन्डो किन्ने योजना बनाइरहनुभएको छ भने, इन्डोनेसियाको यो ठूलो घोषणाले तपाईंको लगानी योजना बदल्नुपर्ने कुनै तत्काल कारण छैन। $28 बिलियन डलरको यो योजना अझै शुरुआती चरणमा छ, कानुनी संरचना पूरा भएको छैन, र वास्तविक असर देखिन कम्तीमा ७-१० वर्ष लाग्न सक्छ। यता थाइल्यान्डमा विदेशीले कन्डोमिनियम फ्रिहोल्डमा किन्न पाउने स्पष्ट कानुन, चलिरहेको बजार, र २०२५ मा ३५ मिलियनभन्दा बढी पर्यटक आगमन (TAT को तथ्यांक) जस्ता ठोस आधारहरू पहिल्यै छन्।
किन यो खबर नेपाली लगानीकर्ताका लागि महत्त्वपूर्ण छ?
दक्षिण-पूर्वी एसियामा पुँजीको लागि प्रतिस्पर्धा तीव्र हुँदैछ। Nikkei Asia का अनुसार इन्डोनेसियाले सिंगापुर, हङकङ र बैंककले हाल पाइरहेको लगानी प्रवाहलाई जकार्ता र बालीतिर तान्ने लक्ष्यका साथ यो ठूलो लगानी योजना घोषणा गरेको छ। जो नेपाली परिवार वा लगानीकर्ता फुकेटमा रिटायरमेन्ट होम वा भाडाबाट आम्दानी हुने प्रोपर्टी खोज्दैछन्, उनीहरूका लागि प्रश्न यो होइन कि इन्डोनेसिया कहिलेकाहीँ प्रतिस्पर्धी बन्छ कि बन्दैन, बरु प्रश्न यो हो: के अहिले नै रणनीति बदल्नुपर्छ त?
इन्डोनेसियाको योजना कति ठूलो हो?
- $28 बिलियनको यो रकम इन्डोनेसियाको कुल GDP को झन्डै २.५% बराबर हो
- तुलनाका लागि, थाइल्यान्डको सम्पूर्ण Eastern Economic Corridor को मूल्य $45 बिलियन छ, तर त्यो एक दशकभर फैलिएको छ र फाइनान्सियल क्षेत्र मात्र होइन, समग्र उद्योगलाई समेट्छ
- इन्डोनेसियाले बालीलाई (जनसंख्या लगभग ४.४ मिलियन) दुबईले DIFC मार्फत गरेजस्तै जीवनशैली र फाइनान्सियल संरचना मिसाएर विकास गर्ने लक्ष्य राखेको छ
- प्रस्तावित कर छुटमा नयाँ PFII कानुन अन्तर्गत निश्चित अवधिका लागि १००% कर्पोरेट आयकर छुट समावेश छ (Business Times)
सबैभन्दा ठूलो बाधा: कानुनी अनिश्चितता
इन्डोनेसियामा विदेशीले जमिन फ्रिहोल्ड (hak milik) मा राख्न पाउँदैनन्। उनीहरूलाई सीमित प्रयोग अधिकार (hak pakai, बढीमा ८० वर्षसम्म) र भवन निर्माण अधिकार (hak guna bangunan) मात्र दिइन्छ। यो थाइल्यान्डको अवस्थाभन्दा एकदमै फरक हो, जहाँ विदेशीले कन्डोमिनियम युनिट फ्रिहोल्डमा किन्न पाउँछन् भन्ने कानुन स्पष्ट र स्थापित छ।
ठूला लगानी फन्डहरूले प्रोपर्टी अधिकार सुरक्षा, विवाद समाधान संयन्त्र, र स्थिर कर व्यवस्थाको ग्यारेन्टी नपाएसम्म पुँजी लगाउन तयार छैनन्। जबसम्म यी विषय टुंगिँदैनन्, इन्डोनेसियाका प्रोत्साहन प्रस्तावहरू कागजमै सीमित रहन्छन्।
थाइल्यान्ड चुपचाप बसेको छैन
बैंककले पनि आफ्नै फाइनान्सियल क्लस्टर, One Bangkok, विकास गरिरहेको छ, जसमा Frasers Property र TCC Group को लगानी करिब $3.5 बिलियन अनुमान गरिएको छ। यता फुकेटमा प्रिमियम प्रोपर्टी सेगमेन्ट लगातार विस्तार हुँदैछ।
पूर्वाधारको हिसाबले पनि तुलना गर्दा फरक स्पष्ट देखिन्छ:
| पूर्वाधार | बैंकक/थाइल्यान्ड | जकार्ता/बाली |
|---|---|---|
| एयरपोर्ट | अन्तर्राष्ट्रिय स्तरका २ वटा | सीमित |
| रेल नेटवर्क | स्थापित BTS/MRT | जकार्ताको पहिलो मेट्रो लाइन २०१९ मा मात्र खुल्यो; बालीमा अझै रेल ट्रान्जिट छैन |
| करेन्सी स्थिरता | थाइ बाथ अपेक्षाकृत स्थिर | रुपैयाँ गत वर्ष डलरविरुद्ध लगभग ५% घट्यो |
तर लामो समयको दृष्टिले हेर्दा इन्डोनेसियाको जनसंख्या २७५ मिलियन छ, जुन थाइल्यान्डको ७२ मिलियनभन्दा निकै ठूलो हो। यसले इन्डोनेसियालाई घरेलु बजारको हिसाबले दीर्घकालीन बलियो आधार दिन्छ, तर यो फाइदा आउने केही वर्षमा फाइनान्सियल हबको सफलतामा तत्काल परिणत हुने छैन।
फुकेटको बजार २०२६ सम्म बलियो देखिन्छ
Bangkok Post अनुसार फुकेटको लक्जरी प्रोपर्टी बजार २०२६ सम्म बलियो रहने अपेक्षा गरिएको छ। यसको मुख्य कारण Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala, र Cherng Talay जस्ता पश्चिम तटका क्षेत्रहरूमा बढ्दो जग्गा मूल्य हो। धनी अन्तर्राष्ट्रिय खरिदारहरूमा ब्र्यान्डेड भिल्लाहरूले कन्डोभन्दा राम्रो प्रदर्शन गरिरहेका छन्।
भाडा प्रतिफलको हिसाबले हेर्ने हो भने बैंकक कन्डोमा वार्षिक औसत ५-७%, र फुकेटमा पिक सिजनमा ८-१०% सम्म देखिन्छ।
बाली र फुकेट: कुन राम्रो हो?
दुवै टापुले जीवनशैली खोज्ने खरिदार र भाडा लगानीकर्तालाई आकर्षित गर्छन्। तर फुकेटको तीन कुरामा स्पष्ट बढत छ: विदेशीका लागि फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम स्वामित्व, उच्च औसत होटल अकुपेन्सी (STR डाटा अनुसार ७५-८०%), र बढी विकसित भाडा व्यवस्थापन इकोसिस्टम।
बुझ्नुपर्ने कुरा: के इन्डोनेसियाको योजनाले बैंकक वा फुकेटको मूल्यमा असर पार्छ?
तत्काल कुनै प्रत्यक्ष असर पर्ने अपेक्षा छैन। थाइल्यान्डको प्रोपर्टी मार्केट घरेलु माग, पर्यटन, र डिजिटल नोम्याड आप्रवासनबाट सञ्चालित हुन्छ। संस्थागत पुँजीको केही हिस्सा इन्डोनेसियातर्फ सर्दा पनि, व्यक्तिगत लगानीकर्ताका लागि थाइल्यान्डको कन्डोमिनियम सेगमेन्ट स्थिर नै रहने अनुमान छ।
इन्डोनेसियाको $28 बिलियनको यो दाउ महत्वाकांक्षी छ र नजिकबाट नियाल्नुपर्ने विषय पनि हो। तर ठूलो प्रोजेक्ट घोषणा गर्नु र वास्तविक पुँजी प्रवाह हुनुबीचको खाडल कानुन, संस्था र लगानीकर्ताको विश्वासले भरिएको हुन्छ, जुन खाडल थाइल्यान्डले दशकौं अगाडि नै पुरा गरिसकेको छ। जो आज लगानी गर्न चाहन्छन्, उनीहरूका लागि प्रतिफल, कानुनी सुरक्षा, र जीवनशैली तीनवटै हेर्दा थाइल्यान्ड अझै दक्षिण-पूर्वी एसियाकै सबैभन्दा सन्तुलित विकल्प हो।
थाइल्यान्डमा लगानी गर्ने योजना बनाउँदै हुनुहुन्छ? थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विशेषज्ञहरूले तपाईंलाई उपयुक्त प्रोपर्टी खोज्न मद्दत गर्नेछन्।
स्रोत: Nikkei Asia