किन यो विषय अहिले नेपाली लगानीकर्ताका लागि महत्त्वपूर्ण छ
धेरै नेपाली परिवारले फुकेतमा घर वा कन्डो किनेर बर्खैमा भाडामा लगाउने सोचमा पैसा हाल्छन्। तर 2026 मा आइपुग्दा, निर्माणाधीन (off-plan) कन्डोमिनियम किन्ने विदेशी लगानीकर्ताहरूले एउटै बहाना बारम्बार सुन्न थालेका छन्: 'फोर्स मजेर'। इन्धन आपूर्तिमा अवरोध, ढुवानी समस्या, र निर्माण सामग्रीको बढ्दो मूल्यलाई देखाएर डेभलपरहरूले हस्तान्तरण मिति सर्काउने गरेका छन्। लाखौं बाहत लगानी गरिसकेको व्यक्तिका लागि यसको मतलब सम्झौता गरिएको मितिभन्दा महिनौं पर्खनु पर्ने हुन सक्छ।
सबैभन्दा पहिले बुझ्नुपर्ने कुरा के हो भने, 'फोर्स मजेर' भनेर जति नै बोले पनि यसले डेभलपरलाई स्वतः जिम्मेवारीबाट उन्मुक्ति दिँदैन। थाइल्यान्डको Civil and Commercial Code को धारा 8 र 219 अनुसार, त्यो घटना साँच्चिकै अनुमान नगरिएको, रोक्न नसकिने र सम्बन्धित पक्षको नियन्त्रण बाहिरको हुनुपर्छ भन्ने प्रमाण चाहिन्छ। केवल निर्माण सामग्रीको मूल्य बढ्नु मात्रैले यो सर्त पूरा गर्दैन।
यो कुनै काल्पनिक जोखिम होइन। उद्योग तथ्याङ्क अनुसार, 2021 देखि 2025 सम्म फुकेतको अफ-प्लान बजारमा लगभग 470 बिलियन THB बराबरको कारोबार भएको छ, जसमध्ये करिब 60% विदेशी खरिदकर्ताको हिस्सा छ। तर खरिदकर्ताको संरक्षण र नियमन अझै तुलनात्मक रूपमा कमजोर छ। सम्झौतामा हस्ताक्षर हुनुअघि तिरिने डिपोजिटमा प्रोजेक्ट अलपत्र परेमा फिर्ता पाइने ग्यारेन्टी प्रायः हुँदैन।
छिटो जवाफ: कानुनले के भन्छ
- थाई कानुन अन्तर्गत फोर्स मजेर भनेको अनुमान नगरिएको र रोक्न नसकिने घटना हो (Civil and Commercial Code धारा 8)
- डेभलपरले फोर्स मजेर घटना र भएको ढिलाइबीचको प्रत्यक्ष र दस्तावेजी सम्बन्ध प्रमाणित गर्नुपर्छ
- खरिदकर्तालाई ढिलाइको सही कारण र संशोधित समयतालिका खुलाउने लिखित सूचना पाउने अधिकार हुन्छ
- 2025-2026 मा देखिएको सामान्य फोर्स मजेर ढिलाइ 3 देखि 12 महिनासम्म हुने गरेको छ
- सम्झौताले नै सबथोक निर्धारण गर्छ: सम्झौतामा फोर्स मजेर सम्बन्धी धारा नभएमा, डेभलपरले छुट्टै अदालती प्रक्रिया बिना यो तर्क प्रयोग गर्न पाउँदैन
- दस्तावेज नै तपाईंको सबैभन्दा ठूलो हतियार हो: विस्तृत रेकर्ड राख्ने खरिदकर्ताहरू आफ्नो अधिकार बचाउन धेरै सक्षम हुन्छन्
चार वटा सम्भावित परिस्थिति र गर्नुपर्ने काम
परिस्थिति १: साँच्चै प्रमाणित फोर्स मजेर
पुष्टि भएको राष्ट्रव्यापी इन्धन अभाव वा सरकारले नै लगाएको प्रतिबन्ध यसको वास्तविक उदाहरण हो। यस्तो अवस्थामा ढिलाइ स्वीकार गर्नु उचित हुन्छ, तर लिखित सूचना र नयाँ समयतालिका माग्नुपर्छ, साथै क्षतिपूर्ति (सेवा शुल्कमा छुट वा फिनिसिङ अपग्रेड) पनि माग्न सकिन्छ। डेभलपर आर्थिक रूपमा बलियो र स्थापित भएमा जोखिम कम हुन्छ।
परिस्थिति २: फोर्स मजेरलाई बहानाको रूपमा प्रयोग गर्ने
कतिपय डेभलपरले इन्धन संकटको कुरा गर्छन्, तर वास्तविक कारण भने आफ्नै वित्तीय अभाव वा योजनाको कमजोरी हुन्छ। यस्तो शंका लागेमा सम्झौताको स्वतन्त्र कानुनी समीक्षा गराउनुपर्छ र बताइएको कारण वास्तविक बजार अवस्थासँग मिलाएर जाँच्नुपर्छ। थाई अदालतहरूले फोर्स मजेर दाबीलाई नजिकबाट जाँच्ने गरेका छन्।
परिस्थिति ३: ढिलाइ लम्बिँदै जाने, डेभलपर सम्पर्कमै नआउने
यो सबैभन्दा चिन्ताजनक अवस्था हो। कुनै सूचना नहुनु, नयाँ समयतालिका नहुनु, र बिक्री कार्यालयले जवाफ नदिनु जस्ता संकेत देखिएमा तुरुन्तै कदम चाल्नुपर्छ: थाई भाषामा नोटराइज्ड अनुवाद सहितको औपचारिक पत्र पठाउनुपर्छ, र थाइल्यान्डको Office of the Consumer Protection Board (OCPB) मा उजुरी दर्ता गर्नुपर्छ। यसैसाथ स्थानीय वकिल संलग्न गर्न अत्यन्त सिफारिस गरिन्छ।
परिस्थिति ४: सम्झौता नै रद्द गर्न चाहेको अवस्था
ढिलाइ उचित सीमाभन्दा उल्लेखनीय रूपमा बढी भएमा (सामान्यतः 12 महिनाभन्दा बढी), खरिदकर्ताले सम्झौता खारेजी र रकम फिर्ता माग्न सक्छन्। तर फिर्ताका सर्तहरू सम्झौता अनुसार फरक-फरक हुन्छन्, र डेभलपरले प्रायः पहिले तिरिसकेको रकमको 10% देखि 30% सम्म रोक्ने गर्छन्। थाइल्यान्डमा दिवानी मुद्दा सामान्यतया 1 देखि 2 वर्षसम्म लाग्छ।
तुलनात्मक तालिका
| मापदण्ड | वास्तविक फोर्स मजेर | शंकास्पद फोर्स मजेर | ठगीयुक्त योजना |
|---|---|---|---|
| सूचना | मिति र कारण खुलेको औपचारिक पत्र | अस्पष्ट मौखिक वा इमेल, विवरण नभएको | कुनै सञ्चार नै नभएको |
| प्रमाण | सरकारी स्रोत, मिडिया, उद्योग रिपोर्ट | सामान्य कथन, स्पष्टता नभएको | कुनै कागजात नै नदिइएको |
| नयाँ समयतालिका | स्पष्ट चरणबद्ध योजना | अस्पष्ट प्रतिबद्धता | म्याद बारम्बार सर्ने |
| खरिदकर्ताको कदम | स्वीकार गर्ने, दस्तावेज राख्ने, प्रगति निगरानी गर्ने | स्वतन्त्र सम्झौता समीक्षा | तुरुन्त वकिल र OCPB मा उजुरी |
| फिर्ता पाउने सम्भावना | उच्च (प्रोजेक्ट पूरा भएपछि) | मध्यम (वार्तामार्फत) | न्यून (अदालती कारबाहीबाट मात्र) |
मुख्य जोखिम र सामान्य गल्तीहरू
जोखिम १: फोर्स मजेर ढिलाइको अधिकतम सीमा नतोकिएको सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्नु। समाधान: हस्ताक्षर गर्नुअघि सम्झौतामा फोर्स मजेर ढिलाइको अधिकतम अवधि (जस्तै 180 दिन) तोकिएको छ कि छैन र त्यसपछि खरिदकर्तालाई सम्झौता रद्द गर्ने अधिकार मिल्छ कि मिल्दैन भनी सुनिश्चित गर्नुहोस्।
जोखिम २: घटनाहरू दस्तावेजीकरण नगर्नु। समाधान: सबै पत्राचार सुरक्षित राख्नुहोस्, निर्माण स्थलको नियमित तस्बिर खिच्नुहोस्, र हरेक कल तथा भेटघाटको मिति लेखी राख्नुहोस्। थाई अदालतले मेसेजिङ एपका स्क्रिनसट पनि प्रमाणका रूपमा स्वीकार गर्छ।
जोखिम ३: बिक्री एजेन्टको मौखिक आश्वासनमा भर पर्नु। समाधान: कुनै पनि सहमति थाई भाषामा लिखित रूपमा हुनुपर्छ र कम्पनीको अधिकृत प्रतिनिधिको हस्ताक्षर हुनुपर्छ।
जोखिम ४: आफ्नो देशको कानुनी ढाँचा थाइल्यान्डमा पनि लागू हुन्छ भन्ने सोच्नु। समाधान: विशेष गरी थाई घर-जग्गा कानुनमा विज्ञ वकिल भाडामा लिनुहोस्। विदेशी कानुनी ढाँचा सिधै थाइल्यान्डमा लागू हुँदैन।
जोखिम ५: थाई भाषा नजानी एक्लै वार्ता गर्न खोज्नु। समाधान: अनुवादक वा द्विभाषी वकिल साथमा राख्नुहोस्। थाई अदालत र सरकारी निकायहरू पूर्णतया थाई भाषामा मात्र काम गर्छन्।
जोखिम ६: डेभलपरको वित्तीय स्थिरता जाँचबिना नै किन्नु। समाधान: Department of Business Development (DBD) मार्फत कम्पनी दर्ता जाँच्नुहोस्, पहिले पूरा भएका प्रोजेक्टहरूको इतिहास हेर्नुहोस्, र प्रतिबद्ध हुनुअघि वित्तीय विवरण अध्ययन गर्नुहोस्।
ठूलो तस्बिर: नियमन कस्दै छ
थाई अधिकारीहरूले विदेशी स्वामित्व संरचना (nominee ownership) माथि निगरानी बढाइरहेका छन्, जसअन्तर्गत को साम्युई र को फान्गनमा मात्रै 11,400 भन्दा बढी nominee-सम्बन्धित कम्पनीहरूको जाँच भइरहेको छ। यसको अर्थ खरिदकर्ताले अब कम होइन, बरु बढी कागजी प्रक्रिया र बढी सतर्कताको अपेक्षा गर्नुपर्छ। बजार क्रमशः कडा नियमनतर्फ जाँदैछ, र फोर्स मजेर दाबीहरू पनि अब कानुनी नजरमा कडाइका साथ जाँचिने विषयहरूमध्ये एक बनिरहेका छन्।
सारमा भन्नुपर्दा: डराउनुपर्दैन, तर हात बाँधेर बस्नु पनि हुँदैन। फोर्स मजेर एउटा कानुनी संयन्त्र मात्र हो, यो डेभलपरको जिम्मेवारी पूर्ण रूपमा मेटाउने साधारण बहाना होइन। तपाईंको काम हो: दस्तावेजीकरण गर्ने, तथ्य जाँच्ने, र सुरुमै विज्ञहरूलाई संलग्न गराउने। जति चाँडो कदम चाल्नुहुन्छ, त्यति नै राम्रोसँग तपाईंको लगानी सुरक्षित रहन्छ। थाइल्यान्ड सम्पत्तिमा हामी यस्तै अवस्थामा फसेका वा फस्न नचाहने लगानीकर्ताहरूलाई सही जानकारी र सही सम्पर्कसम्म पुर्याउने काम गर्छौं।
बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू
थाई कानुन अनुसार फोर्स मजेर भनेको के हो?
थाइल्यान्डको Civil and Commercial Code को धारा 8 अनुसार, फोर्स मजेर भनेको कुनै पनि पक्षको गल्ती नभई भएको र अनुमान वा रोकथाम गर्न नसकिने घटना हो, जस्तै प्राकृतिक प्रकोप, युद्ध, महामारी, वा सरकारी प्रतिबन्ध। सामान्यतया निर्माण सामग्रीको मूल्यमा उतारचढाव फोर्स मजेरमा गनिँदैन।
डेभलपरले फोर्स मजेर अनन्तकालसम्म भन्न पाउँछ?
पाउँदैन। थाई अदालतले ढिलाइको अवधि उचित छ कि छैन भनी मूल्याङ्कन गर्छ। कारक घटना समाप्त भइसकेको तर निर्माण भने अझै सुरु नभएको अवस्थामा अदालतले सम्झौता उल्लङ्घन भएको ठहर गर्न सक्छ।
खरिदकर्ताले कस्ता कागजात सुरक्षित राख्नुपर्छ?
सम्झौता र त्यसका सबै संशोधन, भुक्तानीको रसिद, डेभलपरसँगको सबै पत्राचार (इमेल, मेसेजिङ एप), मिति सहितको साइटको तस्बिर र भिडियो, र ढिलाइ सम्बन्धी सबै औपचारिक सूचना सुरक्षित राख्नु आवश्यक छ।
ढिलाइका कारण सम्झौता रद्द गरे रकम फिर्ता पाइन्छ?
यो सम्झौताका सर्तहरूमा भर पर्छ। खरिदकर्ता स्वयंले रद्द गरेमा प्रायः जरिवाना लाग्छ। तर ढिलाइ डेभलपरकै गल्तीले भएको र उचित समयसीमा नाघेको भए, खरिदकर्ताले अदालतमार्फत पूर्ण रकम फिर्ता माग्न सक्छन्।
थाइल्यान्डमा डेभलपर विरुद्ध उजुरी कहाँ दर्ता गर्ने?
Office of the Consumer Protection Board (OCPB), Department of Lands, वा सिधै दिवानी मुद्दा दायर गरेर उजुरी दर्ता गर्न सकिन्छ। 300,000 THB सम्मको दाबीका लागि सरलीकृत प्रक्रिया उपलब्ध छ।
मलाई थाई वकिल नै चाहिन्छ, कि आफ्नै देशको वकिलले पुग्छ?
थाई वकिल अनिवार्य नै हो। विदेशी वकिलले समग्र रणनीति बारे सल्लाह दिन सक्छन्, तर थाई अधिकारी र अदालतमा प्रतिनिधित्व गर्न लाइसेन्सप्राप्त थाई वकिल मात्र योग्य हुन्छ।
बताइएको इन्धन अभाव साँच्चै हो कि होइन कसरी जाँच्ने?
थाइल्यान्डको Ministry of Energy को तथ्याङ्क, Bangkok Post र The Nation जस्ता स्रोतको समाचार, र PTT Public Company को रिपोर्ट हेर्न सकिन्छ। साँचो अवरोध भएमा त्यो प्रमुख सञ्चारमाध्यमहरूमा व्यापक रूपमा रिपोर्ट भएको हुन्छ।
पहिले नै हस्तान्तरण भइसकेको युनिटको त्रुटि सुधार्ने बेला पनि फोर्स मजेर लागू हुन्छ?
हुन्छ, डिफेक्ट-लायबिलिटी अवधिमा पनि डेभलपरले फोर्स मजेर दाबी गर्न सक्छन्। तर यसलाई प्रमाणित गर्न कठिन हुन्छ, किनभने साना मर्मत कार्य सामान्यतया ठूलो स्तरको इन्धन वा सामग्री आपूर्ति शृंखलामा निर्भर हुँदैन।
स्रोत: The CITY - Asia