चियाङ माई कन्डो बजार २०२६: चिनियाँ किन्नेको ठाउँ अब कसले लिँदै?

छोटो जवाफमा भन्नुपर्दा

चियाङ माईको कन्डोमिनियम बजारमा वर्षौंदेखि हावी रहेको चिनियाँ किन्नेको दबदबा अब कमजोर हुँदै गएको छ, र त्यसको ठाउँ म्यानमार, अमेरिका र युरोपका नयाँ खरिदकर्ताले भर्दै छन्। म्यानमारका किन्नेको सक्रियता ४२.९% ले बढेको छ भने अमेरिकीहरूको खरिद २३.८% ले बढेको छ। Q1 2026 मा चियाङ माईमा विदेशी कन्डो ट्रान्सफर १९९ युनिट (कुल ५६.६ करोड बाथ) पुगेको छ, जुन गत वर्षको तुलनामा युनिटमा १७.८% र मूल्यमा ४१.९% ले बढी हो।

यदि तपाईं फुकेत वा पटाया मात्र हेरिरहनुभएको छ भने, चियाङ माईलाई नजरअन्दाज गर्दै हुनुहुन्छ। यो सहर थाइल्यान्डको तेस्रो ठूलो प्रोपर्टी बजार हो, र अहिले भइरहेको यो 'खरिदकर्ता पुनर्संरचना' ले नयाँ लगानी अवसरहरू खोलिरहेको छ।

किन चिनियाँ किन्नेहरू पछि हट्दै छन्?

चीनको आर्थिक मन्दी र बेइजिङबाट कडा भइरहेको मुद्रा नियन्त्रणले बाहिरी लगानीलाई कठिन बनाइरहेको छ। साथै, धेरै चिनियाँ खरिदकर्ता अब बैंकक र पटायातर्फ सर्दै छन्, जहाँ पूर्वाधार बढी विकसित छ र उडान जडान पनि सजिलो छ। तर चीन अझै पनि चियाङ माईको सबैभन्दा ठूलो विदेशी खरिदकर्ता समूह नै हो: Q1 2026 मा ९२ युनिट, कुल २६.४ करोड बाथ (प्रति युनिट औसत २९ लाख बाथ) चिनियाँ किन्नेले नै खरिद गरेका छन्। तर यसको एकाधिकार भने साँघुरिँदै गएको छ।

म्यानमार, अमेरिका र युरोप: नयाँ खरिदकर्ता को हुन्?

म्यानमार: सन् २०२१ देखि चलिरहेको आन्तरिक द्वन्द्वका कारण धनी म्यानमार नागरिकहरूले आफ्नो पुँजी छिमेकी देशहरूमा सार्न थालेका छन्। चियाङ माई म्यानमार सिमानाबाट झण्डै १५० किलोमिटर मात्र टाढा भएकाले यो स्वाभाविक गन्तव्य बनेको छ। म्यानमार किन्नेहरू सामान्यतया मध्यम देखि तल्लो मूल्य दायरा (१५ लाखदेखि ४० लाख बाथसम्म) मा किन्ने गर्छन्, जसले स्टुडियो र एक-बेडरूम कन्डोको माग बढाइरहेको छ, तर बजारको माथिल्लो तहलाई भने असर गरेको छैन।

अमेरिका: अमेरिकी किन्नेको खरिद २३.८% ले बढेको छ, जुन Nomad List अनुसार चियाङ माई विश्वका शीर्ष ५ रिमोट-वर्क हबमध्ये एक भएको तथ्यसँग मेल खान्छ।

युरोप: इटालीका खरिदकर्ता (कम आधारबाटै भए पनि) २०० % ले बढेका छन्, र डचहरूको खरिद ५०% ले बढेको छ, जसले युरोपेली उपस्थिति बजारमा फराकिलो हुँदै गएको संकेत गर्छ। ताइवान, नेदरल्यान्ड्स, इजरायल, दक्षिण कोरिया, बेलायत, सिंगापुर र क्यानाडा पनि अहिले चियाङ माईको खरिदकर्ता सूचीमा देखिन्छन्, जुन पाँच वर्षअघि सोच्नै नसकिने कुरा थियो।

चियाङ माई किन फुकेतभन्दा सस्तो विकल्प हो?

चियाङ माईको औसत कन्डो मूल्य प्रति वर्ग मिटर ५०,०००-८०,००० बाथ छ, जबकि फुकेतमा त्यस्तै कन्डोको मूल्य प्रति वर्ग मिटर १,२०,०००-२,००,००० बाथसम्म पर्छ। अर्थात् चियाङ माईमा मूल्य फुकेतको तुलनामा २ देखि ३ गुणासम्म कम छ। यसैले नयाँ र फरक बजेट भएका लगानीकर्ता वर्ग तानिँदै आएका हुन्।

लगानीकर्ताका लागि व्यावहारिक बुँदाहरू

• थाइल्यान्ड कानुन अनुसार विदेशीहरूले कुनै पनि कन्डोमिनियम प्रोजेक्टको बिक्रीयोग्य क्षेत्रफलको ४९% सम्म फ्रिहोल्ड टाइटलमा स्वामित्व लिन पाउँछन्। यो नियम सबै राष्ट्रियताका खरिदकर्तालाई समान रूपमा लागू हुन्छ, नेपाली नागरिकलाई पनि।
• निम्मानहेमिन (Nimmanhemin), ओल्ड सिटी (Old City), र चियाङ माई विश्वविद्यालय वरपरका क्षेत्रले सबैभन्दा धेरै माग तानेका छन्। निम्मान बैंककको सुखुम्भितजस्तै क्याफे र को-वर्किङ संस्कृति भएको ठाउँ हो, ओल्ड सिटीले छोटो-अवधिको भाडा माग तान्छ, र विश्वविद्यालय क्षेत्रले विद्यार्थी तथा शिक्षक भाडावालको स्थिर आपूर्ति दिन्छ।
• केन्द्रीय चियाङ माईमा (निम्मान, ओल्ड सिटी) दीर्घकालीन भाडाबाट वार्षिक ५-७% प्रतिफल पाउने स्थानीय अनुमान छ। बुकिङ प्लेटफर्महरू मार्फत छोटो-अवधिको भाडाले उच्च सिजन (नोभेम्बर-फेब्रुअरी) मा ८-१०% सम्म ल्याउन सक्छ, तर यसका लागि सक्रिय व्यवस्थापन र होटल-व्यवसाय लाइसेन्स चाहिन्छ।
• खरिदमा ट्रान्सफर शुल्क (मूल्यांकन गरिएको मूल्यको २%, सामान्यतया किन्ने-बेच्ने दुवैले बाँड्ने), स्टाम्प ड्युटी (०.५%), र पुनर्बिक्रीमा पुँजीगत लाभकर लाग्छ। बासिन्दा युनिटको वार्षिक सम्पत्ति कर न्यून हुन्छ।

फुकेत कि चियाङ माई: कुन उपयुक्त?

यी दुई पूर्ण फरक बजार हुन्। फुकेत रिसोर्ट बजार हो, जहाँ सिजनल उतारचढाव धेरै र मूल्य प्रिमियम हुन्छ, अनि Nation Thailand का अनुसार सन् २०२६ को पहिलो अर्धमा बाङ ताओ र चेर्ङ तलायमा भएका कन्डो खरिदको ६७% विदेशीले नै गरेका छन्। चियाङ माई सहरी बजार हो, जहाँ वर्षभरि स्थिर माग हुन्छ र प्रवेश मूल्य निकै कम हुन्छ। दुवै बजारमा लगानी छरेर पोर्टफोलियो जोखिम घटाउन सकिन्छ।

चियाङ माईमा किन्दा के जोखिम हुन्छ?

फ्रिहोल्ड कन्डो किन्ने कानुनी प्रक्रिया फुकेत वा बैंककभन्दा फरक छैन; सोही Condominium Act देशभर लागू हुन्छ। मुख्य जोखिम भनेको तरलता हो: चियाङ माईको बजार अपेक्षाकृत साँघुरो भएकाले पुनर्बिक्री समय लाग्न सक्छ। प्रमाणित र दिगो माग भएका स्थान तथा प्रतिष्ठित डेभलपरका प्रोजेक्ट छनोट गर्नु महत्वपूर्ण हुन्छ।

खरिदकर्ता विविधीकरणले बजारलाई बलियो बनाउँछ: कुनै एउटा मात्र देशमा भर पर्ने बजार जोखिमपूर्ण हुन्छ, किनकि त्यो देशको नीति वा अर्थतन्त्रमा आउने कुनै पनि परिवर्तनले माग एकाएक ढाल्न सक्छ। म्यानमार, अमेरिका, र युरोपबाट आउने नयाँ खरिदकर्ताको उदयले चियाङ माईको माग संरचनालाई बढी बलियो बनाइरहेको छ, जसले मध्यमकालीन रूपमा मूल्य र तरलता दुवैलाई सघाउने देखिन्छ।

थाइल्यान्ड सम्पत्ति का विशेषज्ञहरूसँग कुरा गरेर नेपाली लगानीकर्ताले फुकेत बाहिर पनि यस्ता उदीयमान बजारका सही प्रोजेक्ट पहिचान गर्न सक्छन्।

स्रोत: Money & Banking Magazine