चियाङ माई कन्डो २०२६: चिनियाँ लगानीकर्ता हट्दा को आउँदैछ?

थाइल्यान्डमा घरजग्गा हेर्ने नेपाली लगानीकर्ताहरूले प्रायः फुकेतमा मात्र ध्यान दिने गर्छन्, तर उत्तरी थाइल्यान्डको चियाङ माई अहिले फरक कथा लेखिरहेको छ। यहाँको कन्डोमिनियम बजारमा लामो समयदेखि हावी रहेको चिनियाँ खरिदकर्ताको प्रभाव घट्दै गएको छ, र त्यसको ठाउँ लिँदैछन् म्यानमार, अमेरिका र युरोपका, विशेषगरी इटालीका खरिदकर्ताहरू।

छोटो जवाफ

चियाङ माईमा म्यानमार का नागरिकहरूको कन्डो खरिद ४२.९% ले बढेको छ, जसले उनीहरूलाई सहरको सबैभन्दा ठूलो विदेशी खरिदकर्ता समूह बनाएको छ। अमेरिकी खरिदकर्ताको चासो २३.८% ले बढेको छ भने इटालियन खरिदकर्ताको वृद्धि दर २००% पुगेको छ, र डच खरिदकर्ता ५०% ले बढेका छन्। यसको ठीक विपरीत, चिनियाँ खरिदकर्ताको गतिविधि निरन्तर घट्दै गएको छ।

नयाँ चियाङ माई प्रोजेक्टहरूमा प्रति वर्गमिटर औसत मूल्य ४५,०००-७०,००० बाहत रहेको छ, जुन फुकेतको तुलनात्मक आपूर्तिभन्दा २-३ गुणा सस्तो हो। यसरी विविधीकृत खरिदकर्ता आधारले एउटै देशमा भर पर्दा हुने अचानक पुँजी बहिर्गमनको जोखिम पनि घटाउँछ।

किन चिनियाँ ठाउँमा अरू देशका खरिदकर्ता आउँदैछन्?

यो परिवर्तन एकाएक भएको होइन, यसमा धेरै विश्वव्यापी प्रवृत्ति एकैसाथ मिसिएका छन्। पहिलो, चीनको भित्री आर्थिक अस्थिरता र पुँजी बहिर्गमनमा कडा नियन्त्रण। दोस्रो, म्यानमारको राजनीतिक संकट, जसले त्यहाँको मध्यम वर्गलाई सीमापारिको 'सुरक्षित बन्दरगाह' खोज्न बाध्य बनाइरहेको छ। म्यानमार थाइल्यान्डसँग सीमा जोडिएको देश हो, र चियाङ माई सीमादेखि जम्मा १५० किलोमिटर टाढा मात्र छ, जसले त्यहाँका धनी नागरिकहरूलाई सबैभन्दा नजिकको सुरक्षित सम्पत्ति गन्तव्यतिर तान्दैछ। तेस्रो, महामारीपछिको रिमोट वर्क चलनले चियाङ माईलाई अमेरिका र युरोपका फ्रिलान्सरहरूको आकर्षणको केन्द्र बनाएको छ, र यो सहर Nomad List मा डिजिटल नोमाडहरूको लागि विश्वका शीर्ष ५ ठाउँमध्ये पर्छ।

यो प्रवृत्ति राष्ट्रिय तहमा पनि देखिन्छ

थाइल्यान्ड बिजनेस न्युजका अनुसार, यो केवल चियाङ माईको मात्र कथा होइन। बैंककस्थित REIC को रिपोर्ट (Nation Thailand मा उद्धृत) अनुसार, राष्ट्रिय स्तरमा नै २०२६ को पहिलो त्रैमासमा चिनियाँ खरिदकर्तालाई हुने विदेशी कन्डो हस्तान्तरण घटेको छ (युनिट संख्या ३८.८% घट्यो, मूल्य ४२.९% घट्यो)। यसको ठाउँमा रुस (+३३%), भारत (+४०%), अस्ट्रेलिया (+३६.१%), जर्मनी (+१७.४%) र बेलायत (+१३%) का खरिदकर्ताहरूले खाली ठाउँ भरिरहेका छन्। चियाङ माईको खरिदकर्ता संरचना यही राष्ट्रिय पुनर्संतुलनको एउटा क्षेत्रीय प्रतिबिम्ब मात्र हो।

चियाङ माई कि फुकेत: कहाँ लगानी सजिलो?

फुकेतले अझै पनि सुर्खी बटुलिरहेको छ, तर त्यहाँ राम्रो लोकेसनको स्टुडियोको प्रवेश मूल्य ४०-८० लाख बाहत पुगिसकेको छ। चियाङ माईमा उस्तै किसिमको युनिट १५-३० लाख बाहत मा पाइन्छ। भाडाबाट हुने प्रतिफल उस्तै भए पनि, चियाङ माईमा घरधनीहरू बीचको प्रतिस्पर्धा फुकेतको तुलनामा धेरै कम छ।

फुकेत भने आफ्नै फरक खरिदकर्ता वर्गलाई तान्दै छ, यो अझै पनि रुसी खरिदकर्ताका लागि हस्तान्तरण मूल्यका आधारमा शीर्ष गन्तव्य बनिरहेको छ। REIC को तथ्याङ्कमा आधारित Bangkok Post को रिपोर्टिङ अनुसार, २०२६ को पहिलो त्रैमासमा त्यहाँ रुसी खरिदकर्ताबाट १५६ युनिट मार्फत १.०६ अर्ब बाहत (राष्ट्रियस्तरको कुल हस्तान्तरण मूल्यको ६४%) आएको थियो।

लगानीका लागि महत्त्वपूर्ण तथ्यहरू

• थाइल्यान्डको Condominium Act B.E. 2522 अन्तर्गत विदेशीहरूले कुनै पनि कन्डोमिनियम प्रोजेक्टको ४९% सम्म युनिट स्वामित्वमा राख्न सक्छन्। चियाङ माईका धेरैजसो प्रोजेक्टमा यो सीमा अझै पुगेको छैन।
• चियाङ माई कन्डोको औसत दीर्घकालीन भाडा प्रतिफल वार्षिक ५-७% अनुमान गरिएको छ, जुन बैंककका बाहिरी क्षेत्रसँग तुलनायोग्य छ।
• चियाङ माईमा वार्षिक १ करोडभन्दा बढी पर्यटक आउँछन् (थाइल्यान्ड पर्यटन प्राधिकरण, २०२४ को तथ्याङ्क), जसले छोटो अवधिको भाडा माग स्थिर राखेको छ।
• २०२४ देखि निर्माणाधीन नयाँ अन्तर्राष्ट्रिय विमानस्थल टर्मिनलले क्षमता वार्षिक २ करोड यात्रुसम्म पुर्‍याउनेछ।
• Nimmanhaemin र Old City जस्ता केन्द्रीय क्षेत्रमा गत तीन वर्षमा कन्डो मूल्य अनुमानित १२-१८% ले बढेको छ।

जोखिम पनि बुझ्नुपर्छ

चियाङ माई मौसमी बजार हो, फेब्रुअरीदेखि अप्रिलसम्म यहाँ धुवाँ/धुलो (haze season) को समस्या हुन्छ, जसले त्यो अवधिमा छोटो अवधिको भाडा आकर्षण घटाउँछ। फुकेतको तुलनामा यहाँको प्रोपर्टी म्यानेजमेन्ट पूर्वाधार पनि कम विकसित छ, त्यसैले भरपर्दो म्यानेजमेन्ट कम्पनी छान्नुअघि राम्ररी जाँचबुझ गर्नु जरुरी छ।

विमानस्थल विस्तार र बैंककबाट प्रस्तावित हाई-स्पिड रेलले सहरको यातायात जडान सुधार्दैछ, जसले विदेशी खरिदकर्ताका लागि निरीक्षण यात्रा झन् सहज बनाउनेछ।

चियाङ माईको बदलिँदो खरिदकर्ता संरचना खतरा होइन, बरु एउटा अवसर हो। बहुदेशीय माग बढेसँगै बजार अझ बलियो बन्दैछ, र कम प्रवेश सीमाले लगानीकर्तालाई महँगो फुकेतमा मात्र पुँजी नथुपारी पोर्टफोलियो विविधीकरण गर्ने मौका दिन्छ। मध्यमकालीन पुँजी वृद्धि खोज्ने लगानीकर्ताका लागि थाइल्यान्डको यो दोस्रो सहर नजिकबाट हेर्नुपर्ने ठाउँ हो। थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विज्ञहरूले तपाईंलाई सही प्रोजेक्ट छनोटमा सघाउन सक्छन्।

स्रोत: Nation Thailand