ब्यांकक पोर्ट बन्द हुँदा क्लोङ्ग तोई जग्गाको भाउ उकालो लाग्ने संकेत

भूमिका: किन यो खबर नेपाली लगानीकर्ताका लागि महत्त्वपूर्ण छ?

फुकेटमा जग्गा वा कन्डो किन्ने योजना बनाइरहनुभएका धेरै नेपाली ग्राहकहरूले प्रायः सोध्ने प्रश्न हो, थाइल्यान्डको प्रोपर्टी बजारमा अब कुन क्षेत्र माथि उठ्दैछ? अहिले ब्यांककबाट आएको एउटा ठूलो खबरले यही प्रश्नको जवाफ दिन थालेको छ। थाई सरकारले ब्यांकक पोर्ट (क्लोङ्ग तोई) पूर्ण रूपमा बन्द गरी कार्गो अपरेसन लाएम चाबाङ पोर्टमा सार्ने सम्भावना अध्ययन गरिरहेको छ। खाली हुने यही जग्गामा ठूलो मनोरञ्जन कम्प्लेक्स बनाउने योजना पनि छलफलमा छ। यदि यो योजना अगाडि बढ्यो भने, वरपरको जग्गा र कन्डोमिनियमको मूल्य दोहोरो अंकमा (डबल डिजिट) बढ्न सक्ने विश्लेषकहरूको अनुमान छ।

छोटो जवाफमा भन्नुपर्दा: ब्यांकक पोर्ट बन्द भई कार्गो चोनबुरी प्रान्तको लाएम चाबाङ पोर्टमा सर्ने सम्भावना छ, र खाली हुने करिब २,५०० राई (४०० हेक्टर) जग्गामा क्यासिनोविहीन मनोरञ्जन कम्प्लेक्स बनाउने योजना अध्ययन गरिँदैछ। योजना अझै फिजिबिलिटी स्टडी चरणमा नै छ, तर हामबर्ग र लन्डनका उस्तै बन्दरगाह पुनर्विकास परियोजनाहरूमा सम्पत्तिको मूल्य १० देखि १५ वर्षमा ३ देखि ५ गुणासम्म बढेको इतिहास छ।

यो अध्ययन थाइल्यान्डका यातायात मन्त्री पिचेत राचाकितप्रकर्न (Phiphat Ratchakitprakan) को अगुवाइमा भइरहेको हो। द नेसन थाइल्यान्डका अनुसार, यो सामान्य पुनर्विकास मात्र नभई सिंगो ब्यांकक शहरकै लागि एउटा नयाँ ल्यान्डमार्क गन्तव्य निर्माण गर्ने प्रयास हो। ब्यांकक वान न्युजको एउटा प्रतिवेदनले भने ९०० राईको ठूलो पोर्ट क्षेत्रभित्र करिब ५०० राईको छिटो अघि बढाइएको मिश्रित प्रयोगको मास्टर प्लानको कुरा गर्छ, जसमा होटल, कन्भेन्सन स्पेस र व्यावसायिक पूर्वाधार समावेश हुने तर क्यासिनो नहुने स्पष्ट उल्लेख छ।

क्लोङ्ग तोई अहिले कस्तो अवस्थामा छ?

• ब्यांकक पोर्ट (क्लोङ्ग तोई पोर्ट) सन् १९५४ देखि सञ्चालनमा छ र वार्षिक करिब १५ लाख TEUs ह्यान्डल गर्छ (बजार अनुमान अनुसार); लाएम चाबाङले पहिल्यै थाइल्यान्डको धेरैजसो कार्गो व्यवस्थापन गरिरहेको छ र बाँकी बोझ थाम्ने क्षमता पनि राख्छ।
• क्लोङ्ग तोई MRT ब्लू लाइन (क्वीन सिरिकित नेशनल कन्भेन्सन सेन्टर स्टेसन) मा अवस्थित छ र BTS सुखुम्भित लाइनका स्टेसनहरूबाट पैदल दूरीमा नै पर्छ, जसले यसलाई अहिले नै बलियो यातायात पहुँच दिएको छ।
• पोर्टबाट १ किमी भित्रका कन्डोमिनियमको मूल्य छिमेकी सुखुम्भित सोइहरूभन्दा हाल २०-३०% कम रहेको ब्यांककका प्रोपर्टी भ्यालुएसन एजेन्सीहरूले बताएका छन्।
• पोर्ट अथोरिटी अफ थाइल्यान्ड (PAT) ले यो जग्गा ट्रेजरीबाट दीर्घकालीन लिजमा लिएको छ; व्यावसायिक प्रयोगमा परिणत गर्न संसदको स्वीकृति आवश्यक पर्नेछ।
• एउटा योजनाले क्यासिनो नभएको मनोरञ्जन कम्प्लेक्स, क्रुज टर्मिनल, याट मरिना र प्रिमियम आवासीय कम्पोनेन्ट समेटेको छ, जसबाट आउने रकम नजिकैका समुदायलाई नयाँ उच्च भवनमा पुनर्वास गराउन प्रयोग गरिने बताइएको छ।
• अर्को प्रतिवेदनले ९०० राईको ठूलो पोर्ट क्षेत्रभित्र करिब ५०० राई मिश्रित प्रयोगको (होटल, कन्भेन्सन सुविधा, व्यावसायिक स्पेस) छिटो योजनाको कुरा गर्छ, जसमा लजिस्टिक्स कार्य र स्टाफ आवास पनि समावेश छ।
• लाएम चाबाङ ब्यांककबाट १२० किमी टाढा छ, र त्यहाँ एक्सप्रेसवे तथा रेलमार्गबाट जोडिएको छ, साथै ईस्टर्न इकोनोमिक कोरिडोर (EEC) अन्तर्गत क्षमता विस्तार पहिल्यै सुरु भइसकेको छ।
• क्लोङ्ग तोईमा करिब १ लाख बासिन्दा अनौपचारिक बस्तीहरूमा बस्दै आएका छन्, जसले पुनर्वासलाई यो परियोजनाको केन्द्रीय सामाजिक पक्ष बनाएको छ।

प्रमुख तथ्यहरू एक नजरमा

• ब्यांकक पोर्ट पूर्ण रूपमा बन्द हुन सक्छ, कार्गो चोनबुरी प्रान्तको लाएम चाबाङ पोर्टमा सर्नेछ।
• क्लोङ्ग तोई (करिब २,५०० राई) मा ठूलो मनोरञ्जन कम्प्लेक्स बनाउने योजना अध्ययन भइरहेको छ, अहिले धेरैजसो रिपोर्टमा यसमा क्यासिनो नहुने कुरा उल्लेख छ।
• क्लोङ्ग तोईमा हालको औसत जग्गाको मूल्य प्रति स्क्वायर वा २,५०,००० - ४,००,००० बाथ (बजार अनुमान) रहेको छ, जुन छिमेकी सुखुम्भित र सिलोमभन्दा उल्लेख्य रूपमा कम हो।
• हामबर्गको हाफेनसिटी र लन्डनको डकल्यान्ड्स जस्ता विदेशी बन्दरगाह पुनर्विकास उदाहरणहरूमा सम्पत्तिको मूल्य १० देखि १५ वर्षमा ३ देखि ५ गुणा बढेको इतिहास छ।
• यो परियोजना हाल फिजिबिलिटी स्टडी चरणमा मात्र छ; अझै कुनै निश्चित कार्यान्वयन समयतालिका पुष्टि भएको छैन।
• लगानीकर्ताका लागि यो एउटा प्रारम्भिक अवसर हो, अन्तिम सरकारी निर्णय आउनुअघि नै बजारमा प्रवेश गर्ने मौका।

ब्यांकक पोर्ट कहिले बन्द हुन्छ?

अहिलेसम्म कुनै निश्चित मिति तय भएको छैन। परियोजना फिजिबिलिटी स्टडी चरणमा नै छ। थाइल्यान्डका उस्तै पूर्वाधार निर्णयहरूको इतिहास हेर्दा, अध्ययन र वास्तविक कार्यान्वयनबीचको फरक सामान्यतया ३ देखि ५ वर्ष जति हुने गर्छ, र पूर्ण सञ्चालन स्थानान्तरणमा ७ देखि १० वर्षसम्म लाग्न सक्छ।

क्लोङ्ग तोईमा पोर्टको ठाउँमा के बन्छ?

एउटा मनोरञ्जन कम्प्लेक्स बनाउने योजना छ। विस्तृत मास्टर प्लान अझै प्रकाशित भएको छैन, तर हालका रिपोर्टहरूले क्यासिनो नभएको संस्करणतर्फ संकेत गर्छन्, जसमा सम्भवतः क्रुज टर्मिनल, याट मरिना, कन्भेन्सन सुविधा, होटल, रिटेल स्पेस र आवासीय क्षेत्र समावेश हुनेछन्। एउटा प्रतिवेदनले नदी किनारमा करिब ८३ हेक्टरको क्षेत्रफलको कुरा गर्छ भने अर्कोले ९०० राईको समग्र पोर्ट क्षेत्रभित्र करिब ५०० राईको व्यावसायिक क्षेत्रको उल्लेख गर्छ।

यसले क्लोङ्ग तोईको सम्पत्ति मूल्यमा कस्तो असर पार्छ?

इतिहासले धेरै कुरा सिकाउँछ। लन्डनको डकल्यान्ड्स बन्द भएपछि १५ वर्षमा सम्पत्तिको मूल्य ४ देखि ५ गुणासम्म बढेको थियो। क्लोङ्ग तोई हाल छिमेकी क्षेत्रहरूको तुलनामा कम मूल्यांकित छ, र परियोजनाको औपचारिक पुष्टि हुनासाथ पनि छोटो अवधिमै मूल्य १५-२५% सम्म बढ्न सक्ने आकलन छ।

अहिले नै क्लोङ्ग तोईमा कन्डो किन्नु उचित हो त?

यो एउटा सट्टेबाजी प्रकृतिको लगानी हो, जसमा माथिल्लो सम्भावना उच्च छ तर जोखिम पनि उत्तिकै छ। परियोजना ढिलो हुन सक्छ वा ठूलो परिमार्जन पनि हुन सक्छ। सबैभन्दा व्यावहारिक रणनीति भनेको पोर्ट क्षेत्रबाट १-२ किमी भित्र, MRT र BTS लाइन नजिक, अहिले नै भाडाबाट आम्दानी दिन सक्ने प्रोपर्टीलाई लक्षित गर्नु हो। यसले वार्षिक ४-६% भाडा प्रतिफल साथसाथै दीर्घकालीन पुँजी वृद्धिको सम्भावना पनि दिन्छ।

विदेशीले यो क्षेत्रमा प्रोपर्टी किन्न सक्छन्?

हो, सक्छन्। साधारण नियम यहाँ पनि लागू हुन्छ: विदेशीले कुनै पनि भवनमा ४९% विदेशी कोटाभित्र फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम युनिट राख्न सक्छन्। जग्गा र टाउनहाउसका लागि भने दीर्घकालीन लिजहोल्ड (३० वर्ष, नवीकरण योग्य) वा थाई कम्पनी संरचनाको माध्यमबाट पहुँच सम्भव छ।

यो परियोजनाका मुख्य जोखिमहरू के के हुन्?

तीनवटा जोखिम प्रमुख रूपमा देखिन्छन्। पहिलो, राजनैतिक जोखिम: सरकार परिवर्तन भयो भने प्राथमिकता नै बदलिन सक्छ। दोस्रो, सामाजिक जोखिम: क्लोङ्ग तोईका अनौपचारिक बस्तीका १ लाखभन्दा बढी बासिन्दालाई पुनर्वास गराउनु सजिलो छैन, यसले सार्वजनिक बहस र सम्भावित ढिलाइ ल्याउन सक्छ। तेस्रो, कानुनी जोखिम: सरकारी पोर्ट जग्गालाई व्यावसायिक प्रयोगमा सार्न संसदको स्वीकृतिसहित जटिल प्रक्रिया पार गर्नुपर्छ।

क्लोङ्ग तोई प्रोपर्टी हेर्न कसरी पुग्ने?

यो जिल्ला ब्यांककको केन्द्रमा नै पर्छ। सुवर्णभूमि विमानस्थलबाट गाडीमा ३०-४० मिनेट लाग्छ। सबैभन्दा व्यावहारिक तरिका भनेको नजिकैको सुखुम्भितमा बसेर पैदल हिँडेर पोर्ट जग्गा र वरपरको विकासको मापदण्ड आफैं नियाल्नु हो।

पोर्ट बन्द भएपछि लाएम चाबाङको बजारमा के असर पर्छ?

हुन्छ। लाएम चाबाङले थप कार्गो भार धान्नुपर्ने भएकाले, चोनबुरी प्रान्तमा लजिस्टिक्स प्रोपर्टी, गोदाम र कामदार आवासको माग बढ्नेछ। औद्योगिक र गोदाम सम्पत्तिमा रुचि राख्ने लगानीकर्ताका लागि EEC करिडोर एउटा छुट्टै प्रवेशद्वार हो।

के दक्षिणपूर्वी एसियामा यस्तै अरू परियोजना पनि छन्?

छन्। सिंगापुरले आफ्नो तान्जोङ पागर कन्टेनर टर्मिनल सन् २०२७ सम्ममा तुआसमा सार्दैछ, जसले ८०० हेक्टर नदी किनारको जग्गा आवास र व्यावसायिक प्रयोगका लागि खाली गर्नेछ। यसको आकार र तर्क ब्यांककमा अध्ययन भइरहेको योजनासँग धेरै मिल्दोजुल्दो छ। यता फुकेटमा भने विदेशी पुँजीले बजारलाई पहिल्यै आकार दिइसकेको छ: सन् २०२१ देखि २०२५ सम्म विकासकर्ताहरूले ४५,०००भन्दा बढी युनिट, अनुमानित ४६९.७ बिलियन बाथ (करिब US$13 बिलियन) मूल्यका, लन्च गरिसकेका छन्, जसमध्ये एक्लै सन् २०२५ मा नै १०,३१२ युनिट र ८१.६ बिलियन बाथको नयाँ लगानी थपिएको छ, र यसको ठूलो हिस्सा चेर्ङ्ग ताले र बाङ ताओ वरपर केन्द्रित छ।

स्रोत: द नेसन थाइल्यान्ड

ब्यांकक पोर्ट बन्द हुनु र क्लोङ्ग तोईको रूपान्तरण थाइल्यान्डको राजधानीको इतिहासकै सबैभन्दा ठूलो पुनर्विकास परियोजना बन्न सक्छ। ब्यांककमा नजर राख्ने लगानीकर्ताले अहिले नै यस जिल्लाका प्रोपर्टीहरू नियाल्न सुरु गर्नुपर्छ, किनभने परियोजनालाई अन्तिम स्वीकृति मिलेपछि मूल्य र मौकाको यो झ्याल छिट्टै बन्द हुने सम्भावना छ। थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विज्ञहरू फुकेट लगायत थाइल्यान्डभरका उपयुक्त प्रोपर्टी छनौटमा सहयोग गर्न सधैं तयार छन्।