बैंककको 'केराबारी ट्याक्स ट्रिक' बन्द: जग्गा लगानीकर्ताले जान्नैपर्ने कुरा

छोटो र स्पष्ट जवाफ

बैंककको सहरी बीचमा भएका महँगा जग्गाहरूलाई 'कृषि जग्गा' भनेर दर्ता गरी थोरै कर तिर्ने पुरानो जुक्ति अब लगभग समाप्त हुँदैछ। बैंकक महानगर प्रशासन (BMA) ले यस्ता जग्गामा कर दर बढाउने प्रस्ताव अगाडि सारेको छ, जुन आर्थिक वर्ष २०२७ देखि पूर्ण रूपमा लागू हुने अपेक्षा गरिएको छ। जसले बैंककमा जग्गा वा कम्पनीमार्फत सम्पत्ति राखेका छन्, उनीहरूको लागत संरचना यसले प्रत्यक्ष असर गर्नेछ।

नेपालबाट थाइल्यान्डमा सम्पत्ति खोज्ने धेरैजसो मानिस फुकेतको कन्डोमिनियम वा भिल्लामा रुचि राख्छन्, तर बैंककको यो नीतिगत परिवर्तनले सम्पूर्ण थाइल्यान्ड जग्गा बजारको पारदर्शिता र भविष्यको दिशा बुझ्न सहयोग गर्छ। यदि तपाईं थाइल्यान्डमा जग्गा वा भवनमार्फत लगानी सोच्दै हुनुहुन्छ भने, यो घटनाक्रम बेवास्ता गर्न मिल्दैन।

'केरा जुक्ति' भनेको वास्तवमा के हो?

बैंककको सिलोम, साथोर्न, सुखुमविट जस्ता महँगा क्षेत्रमा जग्गा भएका मालिकहरूले केही हारकतिर केराका बोट, ताजा नुनिया घाँस, वा नरिवलका रुख रोपेर आफ्नो जग्गालाई 'कृषि जग्गा' भनी दर्ता गराउने चलन वर्षौंदेखि चलिरहेको थियो। यसरी नाममात्रको खेती देखाएर उनीहरूले वास्तविक व्यापारिक करको सट्टा निकै कम दरमा कर तिर्दै आएका थिए।

यस्तो 'सिँगल ट्रिक'ले वार्षिक लाखौं बाथ बचत गराउँथ्यो। बैंकक महानगर प्रशासनले अब यसैलाई बन्द गर्न लागेको हो, र यसको असर बैंककमा जग्गा भएका वा किन्ने योजना बनाइरहेका सबैलाई पर्नेछ।

अहिलेको र प्रस्तावित कर दरमा के फरक छ?

थाइल्यान्डको राजस्व विभागको तथ्यांक अनुसार हाल कृषि जग्गाले सम्पत्तिको मूल्यांकित रकमको ०.०१-०.१% मात्र कर तिर्छ, जबकि व्यापारिक जग्गाले ०.३-०.७% तिर्नुपर्छ। यही ठूलो अन्तरले नै वर्षौंदेखि यो जुक्ति सम्भव बनाएको थियो।

Nation Thailand का अनुसार प्रस्तावित नयाँ व्यवस्थामा आधारभूत कृषि दर हाल रहेको लगभग ०.०१% (बढीमा ०.१०%) बाट बढेर ०.०३-०.१२% पुग्ने छ, अर्थात् प्रति दश लाख बाथ जग्गा मूल्यमा लाग्ने सुरुवाती कर लगभग १०० बाथबाट ३०० बाथ बढेर तेब्बर हुनेछ।

यस अन्तरका कारण १० करोड बाथ मूल्यको जग्गामा मात्रै मालिकहरूले वार्षिक ५ लाख देखि ७ लाख बाथ सम्मको कर बचाउँदै आएका थिए, जुन अब सम्भव हुनेछैन।

कानुनी पृष्ठभूमि: के परिवर्तन भइरहेको हो?

२०२० मा लागू भएको Land and Building Tax Act B.E. 2562 ले जग्गालाई चार वर्गमा विभाजन गरेको छ: आवासीय, कृषि, व्यापारिक, र खाली जग्गा।

• कृषि वर्गमा सबैभन्दा कम दर लाग्छ, ७.५ करोड बाथसम्म मूल्यको जग्गामा ०.०१% देखि सुरु हुन्छ
• व्यापारिक जग्गामा भने ०.३% बाट सुरु भई क्रमशः बढ्दै जान्छ

बजार अनुमान अनुसार बैंककका प्रमुख क्षेत्रहरूमा १ देखि २० राई सम्मका सयौं जग्गा प्लटहरू औपचारिक रूपमा कृषि जग्गाको रूपमा दर्ता भएका छन्। खजाना विभागको २०२४-२०२७ पुनर्मूल्यांकन अनुसार सुखुमविटको सोई १ देखि ६३ सम्मको जग्गा मूल्यांकन प्रति वर्ग वाह ८ लाख देखि १५ लाख बाथ सम्म पुगेको छ।

खाली जग्गामाथिको बढ्दो करको दबाबका कारण नै २०२४-२०२५ मा विकासयोग्य जग्गाको आपूर्ति १२-१५% ले बढेको AREA (Agency for Real Estate Affairs) ले जनाएको छ। साथै, BMA ले अब कृषि जग्गामा वास्तविक व्यापारिक खेती नै भइरहेको प्रमाणित गर्नुपर्ने कडाइ पनि सुरु गरेको छ, नाममात्रको 'छाया खेती' अब चल्ने छैन (Bangkok Post)।

विदेशी लगानीकर्तालाई यसले कस्तो असर गर्छ?

यो बुझ्न सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण कुरा हो: थाइल्यान्डको Land Code, Section 86 अनुसार विदेशी नागरिकले प्रत्यक्ष रूपमा थाइल्यान्डमा जग्गा स्वामित्वमा राख्न पाउँदैनन्। तसर्थ यो परिवर्तनले मुख्यतः थाइ कम्पनीमार्फत जग्गा राख्ने वा दीर्घकालीन लिजमा जग्गा लिएकाहरूलाई असर गर्छ।

यदि तपाईंको कुनै थाइ कम्पनीमा सेयर छ जसले जग्गा राखेको छ भने, बढ्दो करले तपाईंको सञ्चालन लागत बढाउनेछ। यसले विकास परियोजनाहरूको अर्थशास्त्रलाई पनि प्रभावित गर्छ, र अन्ततः नयाँ कन्डोमिनियमको प्रति वर्ग मिटर मूल्यमा समेत यसको छाप देखिन्छ।

BMA ले आफैं जग्गा कर संकलन गर्ने भएकाले राजस्व बढाउने प्रोत्साहन पनि ठूलो छ, यसको २०२५ को संकलन लक्ष्य नै ३७ अर्ब बाथ रहेको थियो।

कुन क्षेत्रहरू सबैभन्दा बढी प्रभावित हुनेछन्?

सबैभन्दा बढी मूल्यवान जग्गा प्लटहरू BTS र MRT लाइनहरू वरपर केन्द्रित छन्:

• सिलोम (Silom)
• साथोर्न (Sathorn)
• प्लोएनचित (Ploenchit)
• लुम्पिनी (Lumpini)
• सुखुमविट, सोई १-६३ (Sukhumvit)
• राचादाम्री (Ratchadamri)
• चिडलोम (Chidlom)

यी ठ्याक्कै ती क्षेत्रहरू हुन् जहाँ कृषि र व्यापारिक करदरबीचको ठूलो अन्तरले 'अनुकूलनकर्ता'हरूलाई सबैभन्दा धेरै फाइदा दिइरहेको थियो।

के जग्गा बजारमा ठूलो बिक्री लहर आउला?

ठूलो स्तरमा जग्गा बेच्ने लहर आउने सम्भावना कम छ। Crown Property Bureau, Sirivadhanabhakdi परिवार, र Chirathivat परिवार जस्ता ठूला जग्गा धारकहरूले दीर्घकालीन रणनीति अपनाउँछन्, र केही लाख बाथको कर वृद्धिका कारण उनीहरूले सम्पत्ति बेच्ने सम्भावना कम छ।

तर सट्टेबाजीको उद्देश्यले जग्गा राखेका साना र मझौला मालिकहरूले भने जग्गा बिक्रीमा निकाल्न सुरु गर्न सक्छन्, जसले छोटो अवधिमा बजारमा केही हलचल ल्याउन सक्छ।

समयसीमा र भविष्यको दिशा

यो प्रस्ताव हाल Ministry of Finance सँग समन्वय भइरहेको चरणमा छ। हालको योजना अनुसार यो प्रस्ताव २०२६ को अन्त्यसम्ममा स्वीकृत हुन सक्छ र आर्थिक वर्ष २०२७ देखि लागू हुन सक्छ, यद्यपि ठ्याक्कै मिति राजनीतिक प्रक्रियामा भर पर्छ।

यो नीतिगत परिवर्तन कुनै अकस्मात झट्का होइन, बरु सामान्यीकरणको प्रक्रिया हो। सहरले जग्गाको वास्तविक प्रयोगसँग नियमहरू मिलाउँदैछ। सट्टेबाजीको संरचनाभन्दा वास्तविक प्रतिफलमा आधारित लगानी गर्नेहरूका लागि यो सकारात्मक संकेत हो: बजार बढी पारदर्शी बन्दैछ।

स्रोत: Nation Thailand

थाइल्यान्डमा सम्पत्ति खोज्नुहुन्छ भने, यस्ता कानुनी र कर सम्बन्धी परिवर्तनहरू बुझेर मात्र लगानी गर्नु बुद्धिमानी हुन्छ। थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विज्ञहरूले तपाईंलाई सही जानकारी र उपयुक्त सम्पत्ति खोज्न सहयोग गर्न सक्छन्।