बैंकककका ३ एयरपोर्ट जोड्ने हाई-स्पिड रेल: EEC मा २०२६ को सम्पत्ति मूल्यमा के असर पर्छ?

छोटो र सोझो जवाफ

थाइल्यान्डले आफ्ना तीनवटै अन्तर्राष्ट्रिय एयरपोर्ट (डोन म्युएङ, सुवर्णभूमि, र रायोङमा रहेको यू-टापाओ) लाई एउटै हाई-स्पिड रेल लाइनमा जोड्ने अन्तिम चरणको काम गर्दैछ। यसलाई 'रेड लाइन मिसिङ लिङ्क' भनिन्छ, जुन अहिले इस्टर्न इकोनोमिक कोरिडोर (EEC) कमिटीको समीक्षामा छ। यदि तपाईं फुकेट वा थाइल्यान्डको अरू क्षेत्रमा सम्पत्ति खोज्दै हुनुहुन्छ भने, यो रेल लिङ्कले बैंककको उत्तरी उपनगरदेखि पटायाको समुद्र किनारसम्मको जग्गा र कन्डोको मूल्यलाई कसरी तान्न सक्छ भन्ने कुरा बुझ्नु जरुरी छ।

नेपाली लगानीकर्ताहरूका लागि यो एउटा सामान्य नियम हो: जुन ठाउँमा नयाँ रेल वा मेट्रो लाइन आउँछ, त्यहाँको सम्पत्ति मूल्य निर्माण सुरु हुनुअघि नै बढ्न थाल्छ। तर यो प्रोजेक्टको हकमा, अझै धेरै ठाउँले आफ्नो पूरा सम्भावना मूल्यमा देखाइसकेको छैन। समय भने साँघुरिँदै गइरहेको छ।

यो प्रोजेक्टले बीटीएस रेड लाइनको बाँकी रहेको खण्ड पूरा गरी उत्तरी बैंककको डोन म्युएङ एयरपोर्ट, राजधानीको पूर्वमा रहेको सुवर्णभूमि, र रायोङ प्रान्तको यू-टापाओ एयरपोर्टबीच निरन्तर हाई-स्पिड जडान बनाउने लक्ष्य राखेको छ। अहिले यात्रुहरूले प्रणाली बदल्नुपर्छ वा सडक मार्गमा भर पर्नुपर्छ। एकीकृत रेल लिङ्क भएपछि सबैभन्दा टाढाका दुई बिन्दुबीचको यात्रा समय हाल गाडीले लाग्ने ३-४ घण्टाबाट घटेर करिब ९० मिनेटमा झर्नेछ।

मुख्य तथ्यहरू के-के छन्?

• यू-टापाओ एयरपोर्ट पहिल्यै बैंककको तेस्रो अन्तर्राष्ट्रिय एयरपोर्टको रूपमा तोकिइसकेको छ र वार्षिक ६ करोड यात्रु धान्ने क्षमतासहित स्तरोन्नति भइरहेको छ

• EEC क्षेत्रले चाचोएङसाओ, चोनबुरी, र रायोङ प्रान्तलाई समेट्छ, जसको सम्मिलित क्षेत्रीय जीडीपी १.५ ट्रिलियन बाहत भन्दा बढी छ (थाइल्यान्डको राष्ट्रिय आर्थिक तथा सामाजिक विकास परिषद्को अनुसार)

• बाङ स्यू र राङ्सितबीचको बीटीएस रेड लाइन खण्ड २०२१ देखि नै सञ्चालनमा छ, जसले बैंककको उत्तरी करिडोरलाई सेवा दिइरहेको छ

• सी राचा (चोनबुरी) मा औसत कन्डोमिनियम मूल्य प्रति वर्ग मिटर ५०,०००-८०,००० बाहत रहेको छ, जुन केन्द्रीय बैंकककोभन्दा दुई देखि तीन गुणा सस्तो हो

• संशोधित PPP ढाँचाअन्तर्गत, यदि सर्तहरू परिवर्तन भए भने कन्ट्र्याक्टर एशिया इरा वनले करिब १६० बिलियन बाहतको बैंक ग्यारेन्टी राख्नुपर्ने हुन्छ, EEC नीति समीक्षासम्बन्धी रिपोर्टिङअनुसार

• पटायाले महामारीअघिको तथ्यांकअनुसार वार्षिक १ करोड भन्दा बढी पर्यटक स्वागत गर्थ्यो (थाइल्यान्ड पर्यटन प्राधिकरण), र दुई एयरपोर्टसम्म सीधा रेल पहुँचले यसको पहुँचनीयतालाई ठूलो रूपमा बढाउनेछ

• योजना अनुसार ट्रेनहरू केही खण्डमा २५० किमी/घण्टासम्मको गति समात्न सक्ने गरी डिजाइन गरिएको छ

• पूरा तीन-एयरपोर्ट लाइन झन्डै २२० किमी लामो हुनेछ

बैंककका बीटीएस लाइनहरूबाट के पाठ सिक्न सकिन्छ?

दक्षिणपूर्व एसियामा ठूला पूर्वाधार परियोजनाहरूको मूल्य निर्धारण तर्क बुझ्नु लगानीकर्ताका लागि आवश्यक छ। सिंगापुरको उदाहरण हेर्दा, पैदल दूरीमा रहेको MRT स्टेसनले घरको मूल्यमा सामान्यतया १०-२५% थप्छ। बैंककमा यो प्रभाव पहिल्यै पुष्टि भइसकेको छ: बीटीएस सुखुम्भित र सिलोम लाइनहरूमा स्टेसनको नजिक रहेका कन्डोमिनियमहरू गाडीले पाँच-सात मिनेट टाढा रहेका उस्तै युनिटहरूभन्दा २०-३५% महँगोमा बिक्री हुन्छन्।

तीन-एयरपोर्ट लाइनमा यो असर झन् बढी हुन सक्छ। यो साधारण सहरी ट्रान्जिट मात्र होइन, यो एउटा करिडोर हो जसले टाढाका तटीय जिल्लाहरूलाई प्रभावकारी रूपमा बैंककको कमुटर उपनगरमा बदल्नेछ। सी राचा वा पटायामा बस्ने कोही व्यक्तिले राजधानीको व्यापारिक जिल्लासम्म ४५-६० मिनेटमा पुग्न सक्नेछ। यसले भाडाको अर्थतन्त्र नै फेरबदल गर्छ: EEC औद्योगिक क्षेत्रमा काम गर्ने कर्मचारीहरू समुद्र किनारमा बस्न सक्छन्, भने बैंककका अफिस कर्मचारीहरूले सडक जाममा नथाकिकनै सप्ताहान्त समुद्रतटमा बिताउन सक्छन्।

लाट क्राबाङ, जुन बैंकक र सुवर्णभूमिको बीचमा पर्छ, विशेष ध्यान दिनुपर्ने ठाउँ हो। अहिले यो कम जग्गा मूल्य भएको औद्योगिक क्षेत्र हो, तर रेल लाइन सुरु भएपछि यो पूर्ण आवासीय हबमा परिणत हुन सक्छ। विकासकर्ताहरूले पहिल्यै यहाँ जग्गा किन्न थालिसकेका छन्, यद्यपि रिसेल बजारले अझै पूरा प्रतिक्रिया देखाएको छैन।

लगानीको सम्भावना: कति समय बाँकी छ?

• रेड लाइन मिसिङ लिङ्क डोन म्युएङ, सुवर्णभूमि, र यू-टापाओ एयरपोर्ट जोड्ने बाँकी रेल खण्ड पूरा गर्ने प्रोजेक्ट हो

• यो प्रोजेक्ट अहिले इस्टर्न इकोनोमिक कोरिडोर (EEC) कार्यक्रमअन्तर्गत कन्ट्र्याक्ट समीक्षामा छ, र हालको साझेदार एशिया इरा वनसँगको वार्ता असफल भएमा २०२८ सम्ममा टेन्डर आह्वान हुन सक्ने सम्भावना छ

• बैंककको रैपिड ट्रान्जिट लाइनहरूमा स्टेसनको १-२ किमी भित्रको सम्पत्तिले ऐतिहासिक रूपमा सुरुवातको ३-५ वर्षभित्र १५-३०% मूल्यवृद्धि देखाएको छ

• मुख्य वृद्धिको सम्भावना भएका क्षेत्रहरूमा बाङ स्यू, लाट क्राबाङ, सी राचा, पटाया, र रायोङ पर्छन्

• लगानीकर्ताहरूले याद राख्नुपर्ने कुरा के हो भने, केही स्थानीय विश्लेषकहरूका अनुसार चोनबुरी, सी राचा, पटाया, र सत्ताहिप वरपरका EEC जग्गाको मूल्य ७ वर्षअघिकै स्तरको नजिक रहेको छ, जसले रेल प्रिमियम अझै सबैतिर पूर्ण रूपमा समेटिएको छैन भन्ने संकेत गर्छ

जोखिमलाई पनि हल्का ढंगले लिनुहुँदैन। थाइल्यान्डका ठूला पूर्वाधार परियोजनाहरू प्रायः समयतालिकाभन्दा ढिलो हुने गर्छन्। यो हाई-स्पिड लाइनको छलफल २०१८ देखि नै भइरहेको छ, र EEC कन्ट्र्याक्ट समीक्षा प्रक्रियाले थप १२-१८ महिना लम्ब्याउन सक्छ। केही थाइ बजार विश्लेषकहरूले चोनबुरी, सी राचा, पटाया, र सत्ताहिप वरपरको जग्गा मूल्यमा रेल प्रोजेक्टसँग जोडिएको खासै सट्टेबाजी-आधारित उछाल नदेखिएको, बरु व्यापक दीर्घकालीन बजार प्रवृत्तिअनुसार चलिरहेको बताएका छन्। पाँच वर्षभन्दा कम अवधिको योजना बनाउने लगानीकर्ताहरूले ढिलाइको सम्भावनालाई ध्यानमा राख्नुपर्छ।

तैपनि, सरकारले यस प्रोजेक्टलाई EEC रणनीतिभित्र निरन्तर प्राथमिकता दिइरहेकोले यो अन्ततः पूरा हुने सम्भावना बलियो देखिन्छ। चोनबुरी र रायोङमा सम्पत्ति हेर्न जान चाहनेहरूका लागि अहिलेको समय उपयुक्त छ: धेरै ठाउँको मूल्यले अझै पूरा 'रेल प्रिमियम' समेटेको छैन, र EEC क्षेत्रभरि गुणस्तरीय नयाँ विकासहरूको सूची निरन्तर बढिरहेको छ।

स्रोत: Nation Thailand

प्रायः सोधिने प्रश्नहरू

रेड लाइन मिसिङ लिङ्क के हो र यो किन महत्त्वपूर्ण छ?

यो उत्तरी बीटीएस रेड लाइनलाई यू-टापाओ एयरपोर्टसम्मको हाई-स्पिड लाइनसँग जोड्ने बाँकी रेल खण्ड हो। यो नबन्दासम्म बैंककका तीनवटै एयरपोर्टबीच सीधा रेल जडान हुनेछैन।

तीन-एयरपोर्ट हाई-स्पिड लाइन कहिले सुरु हुन्छ?

ठीक समय अझै तय भएको छैन। यो प्रोजेक्ट EEC कमिटीबाट पुनः समीक्षामा छ, एउटा सम्भावनाअनुसार २०२८ सम्ममा टेन्डर आह्वान हुन सक्छ। बजार अनुमानअनुसार पूर्ण सञ्चालन २०२९-२०३१ भन्दा अघि हुने सम्भावना कम छ।

पटायाको सम्पत्ति मूल्यमा हाई-स्पिड रेलले के असर पार्छ?

बैंककका दुई एयरपोर्टसम्म सीधा रैपिड रेल पहुँचले पटायालाई पर्यटक र विदेशीहरूका लागि उल्लेखनीय रूपमा सहज बनाउनेछ। एसियाभरका तुलनायोग्य पूर्वाधार परियोजनाहरूले सुरुवातको ३-५ वर्षभित्र स्टेसन क्षेत्रमा ऐतिहासिक रूपमा १५-३०% मूल्यवृद्धि ल्याएका छन्, यद्यपि केही स्थानीय विश्लेषकहरूले EEC जग्गा मूल्य अहिलेसम्म ७ वर्षअघिकै स्तरको नजिकै रहेको बताएका छन्।

यो रुटमा कुन जिल्लाहरूले उत्तम लगानी सम्भावना दिन्छन्?

सी राचा, लाट क्राबाङ, र पटायाको बाहिरी क्षेत्र। यी ठाउँहरूमा हालको तुलनात्मक रूपमा कम मूल्य र रेल लाइन सञ्चालनमा आएपछि बलियो वृद्धिको सम्भावना दुवै मिल्छ।

विदेशीले EEC क्षेत्रमा सम्पत्ति किन्न पाउँछन्?

हो। प्रोजेक्टमा विदेशी स्वामित्वको कोटा ४९% नबढेसम्म विदेशी नागरिकहरूले कन्डोमिनियम फ्रीहोल्ड आधारमा स्वामित्वमा लिन सक्छन्। जग्गा र भिल्लाहरू सामान्यतया दीर्घकालीन लिजहोल्ड सम्झौता (३०+३०+३० वर्ष) मार्फत संरचित गरिन्छन्।

मैले प्रोजेक्ट स्वीकृतिको पर्खनुपर्छ कि अहिले नै किन्नुपर्छ?

पूर्वाधार प्रिमियमहरू सामान्यतया भौतिक निर्माण पूरा हुनुभन्दा धेरै अघि नै मूल्यमा समेटिन्छन्, र सबैभन्दा ठूलो उछाल प्रायः कन्ट्र्याक्टमा हस्ताक्षर र निर्माण सुरु हुँदा देखिन्छ। अन्तिम कन्ट्र्याक्ट स्वीकृत हुनुअघि नै किन्नाले लगानीकर्ताहरूले हालको मूल्यमा लक गर्न सक्छन्।

EEC क्षेत्रमा कति भाडा प्रतिफल अपेक्षा गर्न सकिन्छ?

सी राचा र पटायाको बाहिरी क्षेत्रमा कन्डोमिनियमको भाडा प्रतिफल वार्षिक ५-७% रहन्छ, जुन केन्द्रीय बैंककको ३-४% भन्दा बढी हो। EEC औद्योगिक कर्मचारीहरूको माग स्थिर ओकुपेन्सीलाई समर्थन गर्छ।

पूर्वाधार परियोजनामा आधारित लगानीका जोखिमहरू के-के हुन्?

मुख्य जोखिम निर्माण ढिलाइ हो। रुट वा स्टेसन स्थान परिवर्तन हुने सम्भावना पनि रहन्छ। रेल लाइन पूरा हुनुमा मात्र भर नपरी आफैंमा लगानीयोग्य आकर्षण भएका सम्पत्तिहरू छनोट गर्नु सुझाव दिइन्छ।

थाइल्यान्डमा लगानी गर्न तयार हुनुहुन्छ? हाम्रो टिम, थाइल्यान्ड सम्पत्तिले, तपाईंलाई सही सम्पत्ति फेला पार्न मद्दत गर्नेछ।