ब्यांककमा ३३ भिल्ला काण्ड: नमिनी कम्पनी मार्फत सम्पत्ति किन्नेहरूलाई २०२६ को ठूलो चेतावनी

किन यो खबर हरेक विदेशी लगानीकर्तासँग सम्बन्धित छ

नेपालबाट फुकेत वा ब्यांककमा घर वा भिल्ला किन्ने सोचमा हुनुहुन्छ भने यो घटना बेवास्ता गर्न मिल्दैन। थाइल्यान्ड प्रहरीले हालै ब्यांककमा चिनियाँ नागरिकहरूले चलाएको ३३ वटा नमिनी कम्पनीको सञ्जाल पर्दाफास गरेको छ, जसको कुल सम्पत्ति मूल्य १.२७५ अर्ब बाहत (करिब ३५ मिलियन अमेरिकी डलर) पुग्छ। तरिका एकदमै चिरपरिचित थियो: विदेशी खरिदकर्ताले थाई नागरिकहरूलाई नाममात्रको सेयरधनी बनाएर एउटा थाई कम्पनी दर्ता गर्छ, त्यसपछि सोही कम्पनीको नाममा जग्गा र घर किन्छ, यसरी विदेशीले प्रत्यक्ष जग्गा धनी हुन नपाउने कानुनी बन्देजबाट उम्किन्छ।

यो कुनै एकल घटना होइन। अपरेसनको आकार र यसमा दिइएको सार्वजनिक प्रचार दुवैले एउटै संकेत दिन्छ: थाई अधिकारीहरूले देशभरि नमिनी संरचनाहरूमाथि दबाब बढाइरहेका छन्। ब्यांकक वा थाइल्यान्डको अन्य कुनै भागमा सम्पत्ति किन्ने सोचमा भएका अन्तर्राष्ट्रिय लगानीकर्ताहरूका लागि, अहिले नै आफ्नो जोखिम स्पष्ट रूपमा जाँच्ने बेला हो।

छोटो जवाफमा के भयो?

• थाई प्रहरीले चिनियाँ नमिनी सञ्जाल पत्ता लगायो: ३३ कम्पनी, ब्यांककमा ३३ लक्जरी घर, कुल मूल्य १.२७५ अर्ब बाहत भन्दा माथि
• यो योजनाले भूमि संहिता ऐन (Land Code Act) को धारा ८६ अन्तर्गत विदेशी जग्गा स्वामित्व बन्देजलाई छल्न थाई नाममात्रका सेयरधनीहरू प्रयोग गर्‍यो
• दोषी साबित भएमा सम्पत्ति जफत, जरिवाना, र विदेशी व्यापार ऐन (Foreign Business Act, FBA) अन्तर्गत फौजदारी मुद्दा चल्न सक्छ
• यो कारबाही एउटा ठूलो प्रवृत्तिको हिस्सा हो: सन् २०२४ देखि विशेष अनुसन्धान विभाग (DSI) ले लक्जरी सेगमेन्टमा नमिनी संरचनाहरूमाथि निगरानी बढाएको छ
• फुकेतमा भएको सम्बन्धित चरण-३ अपरेसनले ७७ फर्म र १.०५३ अर्ब बाहत मूल्यको जग्गालाई लक्षित गर्‍यो, जसले यो कारबाही ब्यांककभन्दा धेरै टाढासम्म फैलिएको देखाउँछ
• कानुनी विकल्पहरू अझै खुला छन्: फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम, दीर्घकालीन लिजहोल्ड (३०+३०+३० वर्ष), र BOI-सम्बद्ध संरचना

मुख्य तथ्यहरू के हुन्?

• विदेशी जग्गा स्वामित्वमाथिको बन्देज सन् १९५४ को भूमि संहिता ऐनको धारा ८६ मा उल्लेख छ। यो कानुन ७० वर्षभन्दा बढी समयदेखि जस्ताको तस्तै छ, र स्थायी बासिन्दा वा एलिट भिसा धारकहरूका लागि पनि कुनै अपवाद छैन
• विदेशी व्यापार ऐन (१९९९) अन्तर्गत जग्गा कारोबार लगायतका केही क्षेत्रमा संलग्न थाई कम्पनीमा विदेशी स्वामित्व ४९% मा सीमित छ। नाममात्रका थाई सेयरधनीहरूले वास्तविक पुँजी लगानी नगरी सहभागी हुने नमिनी व्यवस्था फौजदारी अपराध मानिन्छ
• The Nation Thailand का अनुसार, यस अनुसन्धानमा परेका सम्पत्तिहरू ब्यांककका प्रतिष्ठित क्षेत्रहरूमा अवस्थित छन्, र प्रति घर औसत मूल्य करिब ३८.६ मिलियन बाहत (१ मिलियन अमेरिकी डलर भन्दा माथि) पुग्छ
• फुकेत, फाङ नगा, र क्राबीमा भएको सम्बन्धित चरण-३ अपरेसनमा ५०० भन्दा बढी अधिकारी परिचालित भए, ५९ जना पक्राउ परे, ६० स्थानमा खानतलासी भयो, र जग्गा तथा सेयरधनी संरचनासँग जोडिएका ७७ कम्पनी अनुसन्धानमा परे, जसमा करिब १.०५३ अर्ब बाहत बराबरको सम्पत्ति संलग्न थियो
• देशभरि, सामुई र फांगन मात्रमै ११,४०० भन्दा बढी विदेशी-सम्बद्ध कम्पनीहरू समीक्षामा परेका छन्, देशभरि ७,००० भन्दा बढी कम्पनी समीक्षा भइसकेको छ, र ८५० भन्दा बढी कम्पनीमाथि पहिले नै मुद्दा चलिसकेको छ, जसले अनुमानित १५ अर्ब बाहत राज्यको नोक्सानी दर्शाउँछ
• भवनको कुल फ्लोर क्षेत्रफलको ४९% भन्दा नबढेसम्म, विदेशीहरूले फ्रिहोल्ड शीर्षक अन्तर्गत कन्डोमिनियम युनिट कानुनी रूपमा स्वामित्वमा राख्न सक्छन्
• २०२४ र २०२५ को बीचमा, विदेशीहरूले १ राई (१,६०० वर्ग मिटर) सम्मको जग्गा न्यूनतम ४० मिलियन बाहत लगानी गरेर किन्न पाउने विधेयकमाथि सरकारले छलफल गर्‍यो, तर राजनीतिक विरोधका कारण यो प्रस्ताव अड्किएको छ
• नमिनी योजनामा संलग्न हुनेलाई १ मिलियन बाहत सम्मको जरिवाना, ३ वर्ष सम्मको कैद, र जग्गा विभागको आदेशअनुसार १८० दिन भित्र सम्पत्ति जबरजस्ती बिक्री गर्नुपर्ने व्यवस्था छ

के थाइल्यान्डमा विदेशीले घर किन्न मिल्छ?

विदेशीले घर बनेको जग्गा प्रत्यक्ष स्वामित्वमा राख्न पाउँदैनन्। कानुनले गैर-बासिन्दालाई जग्गा स्वामित्वबाट बाहिर राखेको छ। वैध उपायहरूमा भवन संरचना छुट्टै स्वामित्वमा राखेर मुनिको जग्गा दीर्घकालीन लिजमा लिने, वा निश्चित सीमाभित्र थाई पति/पत्नीको नाममा किन्ने विकल्प पर्छन्। तर कन्डोमिनियमचाहिँ फ्रिहोल्ड शीर्षक अन्तर्गत पूर्ण रूपमा किन्न मिल्छ।

नमिनी स्वामित्व संरचनाको जोखिम के हो?

जोखिम धेरै गम्भीर छ। सम्पत्ति जफती र फौजदारी मुद्दाबाहेक, लगानीकर्ता पूर्णतः नमिनी सेयरधनीहरूमाथि निर्भर रहन्छ। यी थाई 'साझेदार' हरूले कानुनी रूपमा कम्पनीको मालिक हुन्छन् र जुनसुकै बेला सम्पत्ति बेच्न वा सञ्चालक बदल्न सक्छन्। यस्ता विवादमा अदालतले सामान्यतया राज्यकै पक्षमा फैसला गर्छ।

अधिकारीहरूले अहिले किन कारबाही तीव्र बनाए?

धेरै कारण एकसाथ जुरे। लक्जरी सम्पत्तिको मूल्य बढ्दै जाँदा मिडिया र सर्वसाधारणको ध्यान बढ्यो। संसदमा 'विदेशीलाई जग्गा नबेच्ने' भन्ने राजनीतिक स्वर बलियो हुँदै गयो। DSI लाई थप बजेट र संदिग्ध कर्पोरेट संरचना पत्ता लगाउने डिजिटल उपकरण पनि प्राप्त भयो, जुन ब्यांककदेखि फुकेत र दक्षिणी टापुहरूसम्म चरणबद्ध रूपमा चलिरहेको अपरेसनले पुष्टि गर्छ।

ब्यांककका कुन क्षेत्रमा सबैभन्दा बढी निगरानी छ?

प्रमुख क्षेत्रहरूमा सबैभन्दा बढी ध्यान दिइएको छ: सुखुम्भित, साथोर्न, थोङ्लोर, र बाङ ना तथा राम्खाम्हाइङ क्षेत्रका गेटेड आवासीय क्षेत्र (मू बान)। २० मिलियन बाहत भन्दा माथिका सम्पत्तिहरू स्वतः समीक्षाका लागि झिकिन्छन्।

के लिजहोल्ड सुरक्षित विकल्प हो?

दीर्घकालीन लिजहोल्ड (नवीकरण विकल्पसहित ३० वर्ष) थाई कानुनले मान्यता दिएको वैध उपकरण हो। सुरुको ३० वर्षे अवधि पूर्ण रूपमा संरक्षित हुन्छ। दोस्रो र तेस्रो अवधिको नवीकरण भने सम्झौता र जग्गा मालिकको सद्भावमा भर पर्छ, त्यसैले राम्रोसँग तयार पारिएको कानुनी सम्झौता अत्यन्त आवश्यक हुन्छ।

जफत भएपछि सम्पत्तिको के हुन्छ?

जग्गा विभागले १८० दिनभित्र जबरजस्ती बिक्रीको आदेश जारी गर्छ। मालिकले स्वेच्छाले बेच्न नसकेमा सम्पत्ति लिलामीमा जान्छ। रकम मालिकलाई जरिवाना र खर्च कटाएर फिर्ता गरिन्छ, तर लिलामी मूल्य सामान्यतया बजार मूल्यभन्दा निकै कम हुन्छ।

के यो कारबाही केवल चिनियाँ लगानीकर्तालाई मात्र असर गर्छ?

अहँ। यो कानुन सबै विदेशीलाई अपवादबिना लागू हुन्छ। यसअघि रुसी, युरोपेली, र अस्ट्रेलियन नागरिकहरूविरुद्ध पनि फुकेत र को समुईमा उस्तै मुद्दा चलेको थियो। चिनियाँ सञ्जालले यसको आकारका कारण बढी ध्यान तान्यो, तर कानुनी संयन्त्र सबैका लागि समान छ, जुन फुकेत, फाङ नगा, र क्राबीमा भएका समानान्तर अपरेसनहरूले पुष्टि गर्छ।

लगानीकर्ताले कानुनी रूपमा आफ्नो पुँजी कसरी सुरक्षित राख्ने?

तीन कुरा सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण छन्। पहिलो, ४९% विदेशी स्वामित्व कोटाभित्र फ्रिहोल्ड शीर्षकमा कन्डोमिनियम किन्नुहोस्। दोस्रो, भिल्लामा रुचि भए राम्रोसँग जाँचिएको वकिलसँग लिजहोल्ड संरचना प्रयोग गर्नुहोस्। तेस्रो, विकासकर्तासँग कुनै सम्बन्ध नभएको स्वतन्त्र वकिल मार्फत हरेक सम्पत्तिको ड्यु डिलिजेन्स गराउनुहोस्।

यो अनुसन्धान कुनै संयोग होइन, बरु थाई अधिकारीहरूको व्यवस्थित नीतिगत दिशाको हिस्सा हो। दशकौंदेखि चलिरहेको नमिनी संरचनाहरूले अहिले अस्वीकार्य स्तरको जोखिम बोकेका छन्। ब्यांकक वा टापुहरूमा सम्पत्ति किन्ने योजना बनाइरहनुभएका लगानीकर्ताका लागि, कडाइका साथ कानुनी स्वामित्व ढाँचा अपनाउनु नै एकमात्र भरपर्दो बाटो हो। थाइल्यान्डको बजार भने अझै आकर्षक नै छ: कन्डोमिनियममा वार्षिक भाडा प्रतिफल ५-७% सम्म रहन्छ, र प्रवेश लागत सिंगापुर वा हङकङको तुलनामा निकै कम पर्छ। तर पुँजी सुरक्षा सही डिल संरचनाबाटै सुरु हुन्छ। थाइल्यान्ड सम्पत्तिमा हामी यस्तै कानुनी रूपमा सुरक्षित लगानी संरचनाहरूमा सहयोग गर्न सक्छौं।

स्रोत: International Investment