सबैभन्दा पहिले जान्नुपर्ने कुरा
थाइल्यान्डमा विदेशी नागरिकले आफ्नै नाममा सिधै जग्गा किन्न पाउँदैनन् - यो १९५४ को भूमि संहिता (Land Code) देखि लागू नियम हो। तर यसको अर्थ थाइल्यान्डमा लगानी गर्न बाटो बन्द छ भन्ने होइन। कन्डोमिनियमको पूर्ण स्वामित्व, दर्ता गरिएको भाडापट्टा, र सरकारी लगानी कार्यक्रम जस्ता कम्तीमा ५ वटा कानूनी विकल्प उपलब्ध छन्। नेपालबाट थाइल्यान्डमा सम्पत्ति किन्न चाहने लगानीकर्ताका लागि सही संरचना रोज्नु नै सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण कदम हो।
थाइल्यान्डमा विदेशीका लागि सम्पत्ति स्वामित्वका ५ कानूनी विकल्प
१. कन्डोमिनियम - सबैभन्दा सरल र सुरक्षित बाटो
विदेशी नागरिकका लागि सबैभन्दा सिधा र कानूनी रूपमा सफा विकल्प भनेको दर्ता भएको कन्डोमिनियममा एकाइ किन्नु हो। यसमा पूर्ण फ्रिहोल्ड (Freehold) स्वामित्व पाइन्छ - अर्थात् सम्पत्ति सदाको लागि आफ्नै नाममा हुन्छ। एउटा महत्त्वपूर्ण सर्त: त्यस भवनमा विदेशी स्वामित्व जम्मा एकाइहरूको ४९% भन्दा बढी हुनु हुँदैन।
यो विकल्प सहरमा अपार्टमेन्ट वा भाडा आम्दानीका लागि एकाइ चाहने लगानीकर्ताका लागि उपयुक्त छ। कुनै कम्पनी संरचना चाहिँदैन, कुनै थाई साझेदार चाहिँदैन।
सीमा: भवनको तल्लो जमिनमा स्वामित्व हुँदैन। भिला वा घडेरीका लागि यो विकल्प काम गर्दैन।
२. लिजहोल्ड - जमिन भाडापट्टामा, भवन आफ्नै
विदेशी नागरिकले जमिन बढीमा ३० वर्ष (आवासीय) वा ५० वर्ष (व्यावसायिक) का लागि भाडापट्टामा लिन सक्छन् र त्यसमाथि भवन बनाउन वा किन्न सक्छन्। भवन आफ्नै फ्रिहोल्ड नाममा दर्ता गर्न सकिन्छ।
२०१९ पछि 'साप इङ सिथ' (Sap Ing Sith) नामक विशेष अधिकार प्रणाली लागू भएको छ जसले साधारण भाडापट्टाभन्दा बढी कानूनी सुरक्षा दिन्छ - वारिस पाउने, हस्तान्तरण गर्न पाउने र भूमि विभागमा दर्ता गर्न पाउने अधिकार समेत, बढीमा ३० वर्षका लागि।
सीमा: अधिकार समयसीमित हुन्छ। '३०+३०+३०' को वाचा गर्ने ठेकेदारहरू भेटिन्छन्, तर कानूनत: हरेक नवीकरणका लागि नयाँ सम्झौता चाहिन्छ - स्वतः नवीकरण हुँदैन।
३. ४ करोड बाहट लगानी कार्यक्रम
१९९९ को भूमि संहिता संशोधन अन्तर्गत, थाई सरकारद्वारा स्वीकृत सम्पत्तिमा कम्तीमा ४ करोड बाहट (40 million THB) लगानी गर्ने विदेशीले गृहमन्त्रालयको अनुमतिमा बढीमा १,६०० वर्गमिटर आवासीय जमिन किन्न पाउँछन्। लगानी कम्तीमा ३ वर्ष कायम राख्नुपर्छ।
योग्य लगानीका श्रेणीहरू: थाई सरकारी बन्ड, स्वीकृत कोषहरू, र गृहमन्त्रालयले तोकेका विशेष बैंक निक्षेपहरू। घरजग्गामा गरिएको लगानी यस सीमाभित्र गनिँदैन।
सीमा: प्रवेश सीमा उच्च छ, प्रशासनिक प्रक्रिया लामो छ, र त्यो ४ करोड रुपैयाँ ३ वर्ष थन्किन्छ।
४. वास्तविक थाई साझेदारसहित थाई कम्पनी
कम्तीमा ५१% सेयर थाई नागरिकहरूको हातमा भएको थाई-दर्ता कम्पनीले जमिन किन्न पाउँछ। यहाँ 'वास्तविक' भन्नु महत्त्वपूर्ण छ - थाई सेयरधनीहरूले पूँजी लगाएका हुनुपर्छ, कम्पनी व्यवस्थापनमा सहभागी हुनुपर्छ, र लाभांश पाउनुपर्छ।
२०२५-२०२६ मा थाइल्यान्डको व्यापार विकास विभाग (DBD) ले व्यापक अडिट सुरु गरेको छ। 'नाम मात्रका' थाई सेयरधनी (Nominee) प्रयोग गर्नु अपराध हो र यसमा जरिवाना, फौजदारी मुद्दा, र सम्पत्ति जफत हुन सक्छ।
सीमा: कम्पनीमा बहुमत नियन्त्रण विदेशीको हातमा हुँदैन र थाई साझेदारको नियतमा निर्भर हुनुपर्छ।
५. BOI-प्रवर्धित कम्पनी
थाइल्यान्डको लगानी बोर्ड (BOI) बाट प्रवर्धित विदेशी बहुमत स्वामित्वका कम्पनीहरूले कम्पनी नाममा जमिनको स्वामित्व लिन सक्छन्। यो बाटो सबै व्यवसायका लागि उपलब्ध हुँदैन र BOI विशेषज्ञ वकिलको सल्लाह बिना आवेदन दिनु प्राय: अस्वीकृति र समयको बर्बादी मात्र हो।
विकल्पहरूको तुलनात्मक तालिका
| विधि | स्वामित्वको प्रकार | अधिकतम अवधि | प्रवेश सीमा | जोखिम स्तर |
|---|---|---|---|---|
| कन्डोमिनियम (फ्रिहोल्ड) | पूर्ण स्वामित्व | अनिश्चित | ३०-५० लाख बाहटबाट | कम |
| लिजहोल्ड (आवासीय) | दर्ता भाडापट्टा | ३० वर्ष | १०-२० लाख बाहटबाट | मध्यम |
| साप इङ सिथ | वास्तविक सम्पत्ति अधिकार | बढीमा ३० वर्ष | १०-२० लाख बाहटबाट | मध्यम |
| ४ करोड बाहट कार्यक्रम | पूर्ण स्वामित्व | अनिश्चित (३ वर्ष लगानी राख्नुपर्ने) | ४ करोड बाहट | मध्यम |
| थाई कम्पनी (वास्तविक) | कम्पनी स्वामित्व | अनिश्चित | २० लाख बाहट दर्ता पूँजीबाट | उच्च |
| BOI कम्पनी | कम्पनी स्वामित्व | अनिश्चित | परियोजनाअनुसार | मध्यम |
कुन गल्तीहरूबाट जोगिने?
नाम मात्रका थाई सेयरधनी राख्नु: यो सबैभन्दा सामान्य गल्ती हो। DBD अन्वेषकहरूले थाई 'साझेदार'हरूले वास्तवमा पूँजी लगाए कि लगाएनन् भनी जाँच गर्छन्। नतिजा: जरिवाना, कारागार, र सम्पत्ति जफत।
४९% कोटा भरिएको कन्डोमिनियम किन्नु: विदेशी कोटा भरिसकेको भवनमा फ्रिहोल्ड पाइँदैन। जम्मा गर्नुअघि नै भवनको वर्तमान विदेशी स्वामित्व प्रतिशत वकिलमार्फत जाँच गर्नुहोस्।
भूमि विभागमा दर्ता नगरिएको भाडापट्टा: ३ वर्षभन्दा बढीको भाडापट्टा भूमि विभागमा दर्ता नगरिएमा तेस्रो पक्षका विरुद्ध कानूनत: अमान्य हुन्छ। चानोट (Chanote) शीर्षकमा भूमि विभागको छाप अनिवार्य छ।
४ करोड बाहट कार्यक्रममा ३ वर्षअघि लगानी फिर्ता लिनु: योग्य लगानी ३ वर्षभित्र नै फिर्ता लिए जमिन स्वामित्वको अधिकार स्वतः खारेज हुन्छ। यो रकम बन्द पूँजी ठानेर मात्र आवेदन दिनुहोस्।
BOI आवेदन विशेषज्ञ बिना दिनु: BOI विशेषज्ञ वकिलको सल्लाह नलिई आवेदन दिनाले प्राय: अस्वीकृति मात्र आउँछ।
थाइल्यान्डमा भिला किन्न मिल्छ?
हो, तर स्वामित्व विभाजित हुन्छ - भवन फ्रिहोल्डमा विदेशीको नाममा दर्ता हुन सक्छ, तर जमिन लिजहोल्ड वा साप इङ सिथ अन्तर्गत राखिन्छ। फुकेटमा भिला किन्न चाहनेहरूका लागि थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विशेषज्ञहरूले यही संरचनाको सिफारिस गर्छन्।
स्रोत: Bangkok Post
सारांश: पहिलो पटक लगानी गर्नेका लागि सबैभन्दा सुरक्षित विकल्प
४९% विदेशी कोटा नभरिएको भवनमा फ्रिहोल्ड कन्डोमिनियम एकाइ किन्नु पहिलो पटक लगानी गर्नेका लागि सबैभन्दा सुरक्षित छ। यसमा कुनै कम्पनी संरचना चाहिँदैन, नाम मात्रका साझेदारको जोखिम छैन, र भूमि विभागमा पूर्ण स्वामित्व दर्ता हुन्छ।