बाङलामुङ भूमि कार्यालयमा एक खरिदकर्ता ४ मिलियन बहत बराबरको क्याशियर चेक र आफ्नो थाई कम्पनीका सेयरधनीहरूको सूची बोकेर पुगे। एक वर्षअघि यो कारोबार नब्बे मिनेटमै दर्ता हुन्थ्यो। तर मे २०२६ पछि पहिलो प्रश्न फरक छ: पैसा कहाँबाट आयो, तपाईंको पेशा के हो, र ५१% हिस्सा राख्ने थाई सेयरधनीहरूले कहिल्यै लाभांश किन पाएनन्।
छोटो जवाफ: मे २०२६ मा थाइल्यान्डको भूमि विभागले सबै प्रान्तीय भूमि कार्यालयलाई तीनवटा 'अति आवश्यक' परिपत्र जारी गर्यो, जसअनुसार नगद कारोबारमा २,००,०००० (२ मिलियन) बहत भन्दा बढी भएमा वा सम्पत्तिको मूल्यांकन ५,०००,००० (५ मिलियन) बहत नाघेमा स्रोत-रकम जाँच अनिवार्य हुन्छ। यो नयाँ कानून होइन, बरु दुई दशकदेखि रहेको ल्यान्ड कोडलाई एकीकृत रूपमा लागू गर्ने संयन्त्र हो।
नमिनी कम्पनी संरचना किन समस्यामा फस्यो?
थाइल्यान्डको ल्यान्ड कोडले विदेशीलाई सिधै जमिन धारण गर्न रोक लगाउँछ। यसैले बजारले दशकौंअघि नै एउटा उपाय निकालेको थियो: थाई लिमिटेड कम्पनी, जसमा ४९% विदेशीको र ५१% थाई सेयरधनीको हुने तर व्यवहारमा ती थाई सेयरधनीले न पैसा हाल्थे, न व्यवस्थापनमा भाग लिन्थे, न कहिलेकाहीं उनीहरूलाई थाहा नै हुन्थ्यो कि उनी कागजमा २५ मिलियन बहत मूल्यको भिल्लाको मालिक हुन्। वकिलहरूले यसलाई वर्षौंसम्म 'काम गर्ने उपाय' भनेर बेचे। तर औपचारिक रूपमा यो कहिल्यै वैध थिएन। ल्यान्ड कोडको धारा ११३ ले स्पष्ट रूपमा थाई नागरिकलाई विदेशीको तर्फबाट जमिन धारण गर्न निषेध गर्छ।
२०२६ अघि हरेक भूमि कार्यालय आफ्नै सूचना घेराभित्र काम गर्थ्यो। बैंककमा दर्ता भएको कम्पनीले सुरात थानीमा जमिन किन्दा कसैले पनि त्यसको DBD फाइलिङलाई भूमि रजिस्ट्रीसँग जोडेर हेर्दैनथ्यो। अहिले केन्द्रीकृत, निरन्तर अपडेट हुने डाटाबेसले त्यो खाली ठाउँ बन्द गरेको छ। यसको मतलब हो: २०१९ मा बन्द भएको कारोबार पनि २०२७ को रिभ्यू चक्रमा फेरि देखा पर्न सक्छ।
२ मिलियन र ५ मिलियन बहत सीमा कसरी काम गर्छ?
नगद तिरेको रकम २,०००,००० बहत भन्दा बढी भएमा खरिदकर्ताको रकम स्रोत, आम्दानी, पेशा र समग्र आर्थिक स्थिति जाँच हुन्छ। अनि सम्पत्तिको सरकारी मूल्यांकन ५,०००,००० बहत भन्दा बढी भएमा, तिरेको तरिका जुनसुकै भए पनि, उही स्तरको जाँच लागू हुन्छ।
यो सीमा हचुवाको भरमा राखिएको होइन। यो झण्डै जुनसुकै जमिनसहितको भिल्लाको मूल्यभन्दा तल छ, तर प्रान्तका साधारण थाई-थाई कारोबारलाई बाहिर राख्छ। अर्थात् यो बजारको विदेशी-केन्द्रित खण्डलाई मात्र लक्षित गर्ने फिल्टर हो। बैंकहरूले पनि आफ्नो तर्फबाट कडाइ गरेका छन्; कतिपयले कम्पनी-सम्बद्ध खरिदमा रकम रिलिज गर्नुअघि तीन महिनाको बैंक स्टेटमेन्ट माग्न थालेका छन्।
डाटाबेस र कम्पनी स्क्रिनिङ कसरी हुन्छ?
भूमि कार्यालयहरूले अब जमिन धारण गर्ने प्रत्येक कानूनी संस्थाको राष्ट्रव्यापी डाटाबेस बनाउने र निरन्तर अपडेट गर्ने जिम्मेवारी पाएका छन्, र प्रत्येकलाई नमिनी संरचनाको संकेतका लागि छानबिन गरिन्छ। विदेशी स्वामित्व अंश र अन्य मापदण्डका आधारमा उच्च जोखिमको रूपमा चिन्ह लगाइएका कम्पनीहरूले गहिरो जाँच सामना गर्छन्: सेयरधनी दर्ता, व्यापार विकास विभाग (DBD) मा फाइलिङ, सम्झौताहरू, र आवश्यक भएमा साइट भ्रमण।
चिन्ह लगाइनु मात्रैले उल्लंघन प्रमाणित गर्दैन। यो प्रमाणपत्र होइन, स्क्रिनिङ प्रक्रिया मात्र हो।
फुकेत टापुमा मात्रै ६०० भन्दा बढी कम्पनीहरू पहिल्यै थाइल्यान्डको Department of Special Investigation (DSI) र वाणिज्य मन्त्रालयको निगरानीमा परेका छन्, र यो अभियान १ अगस्त २०२६ देखि आदेश २/२५६९ अन्तर्गत थप तीव्र भएको छ।
के यो हरेक थाई कम्पनी संरचनालाई असर गर्छ?
एउटा इमानदार अपवाद छ। यदि तपाईंको थाई कम्पनीले साँच्चै व्यवसाय चलाउँछ, जस्तै होटल, रेस्टुरेन्ट, वा कृषि उद्यम, वास्तविक आम्दानी, कर, तलब र सचेत रूपमा पैसा हालेका थाई सेयरधनीहरूसहित, भने यी नियमहरू तपाईंलाई लागू हुँदैनन्। यी नै ती संरचना हुन् जसलाई कानूनले सुरुदेखि नै सुरक्षा दिन खोजेको थियो। समस्या कम्पनी स्वरूपमा कहिल्यै थिएन; समस्या यो थियो कि दस मध्ये नौ पटक त्यो स्वरूप खाली खोल मात्र बनेको थियो।
एउटा कुरा स्पष्ट राख्नुपर्छ: सम्झौता हुनुअघि हतारमा शेयर थपेर वा सेयरधनी साटेर संरचना 'सफा' गर्ने प्रयासले ध्यान तान्ने बाहेक केही गर्दैन। अनुसन्धानकर्ताहरूले सेयरधनी दर्ता र DBD फाइलिङ इतिहास हेर्छन्, र आम्दानी नभएको कम्पनीमा स्वामित्वको अचानक हेरफेर ठ्याक्कै त्यही देखिन्छ जो वास्तवमा हो।
के गर्नु उपयुक्त हुन्छ, अस्तर अफ एशियाको दृष्टिकोण
हाम्रो हेराइमा, व्यक्तिगत घर स्वामित्वका लागि वाहन बनेर थाई कम्पनी संरचनाले आफ्नो समय पूरा गरिसकेको छ। सबै पुराना संरचना भोलि नै भत्किने होइन, तर यसमा जोडिएको जोखिम अब खुला र लम्बिँदो छ, र पुनःबिक्री गर्ने बेला अनिश्चितता बेच्न गाह्रो हुन्छ। बस्न वा भाडामा दिनका लागि किन्नेहरूका लागि, Condominium Act अन्तर्गतको विदेशी फ्रीहोल्ड कोटा (भवनको कुल क्षेत्रफलको ४९% सम्म) अन्तर्गतको कन्डोमिनियम वा ठीकसँग दर्ता गरिएको लंबकालीन जमिन लिज (३० वर्षसम्म) ले कम्पनी मार्गले अब दिन नसक्ने पूर्वानुमानयोग्यता दिन्छ।
तर यो सिफारिस सबैका लागि होइन: यदि तपाईंको कम्पनी वास्तविक कारोबार गर्ने व्यवसाय हो भने माथिको केही पनि लागू हुँदैन।
व्यवहारमा के फेरिन्छ?
स्क्रिनिङ रिभ्यूले दोष प्रमाणित गर्दैन, तर समय खपत गर्छ। पहिले एक भ्रमणमै बन्द हुने कारोबार अब बैंक स्टेटमेन्ट, आम्दानी प्रमाण वा रकम स्रोतको स्पष्टीकरण मागिएमा दुई देखि चार हप्तासम्म तानिन सक्छ। दर्ताका लागि उडेर आउनेहरूले एकै दिनमा काम सकिने भन्दा अतिरिक्त समय राख्नुपर्छ।
थाइल्यान्ड सम्पत्ति का ग्राहकहरूलाई हामी सधैं सल्लाह दिन्छौं: कागजात र संरचना पहिल्यै आफैंले जाँच गरौं, भूमि कार्यालयले जाँच गर्नुअघि नै।
बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू
२०२६ अघि कम्पनी मार्फत किनेको जमिन खोसिन्छ कि?
स्वचालित रूपमा होइन। परिपत्रहरूले स्क्रिनिङ ल्याएका हुन्, पूर्वव्यापी जफत होइन। तर रिभ्यूले नमिनी स्वामित्व प्रमाणित गरे भने, ल्यान्ड कोडले तोकिएको समयसीमाभित्र सम्पत्ति बाध्यकारी बिक्री गर्न र सम्बद्ध थाई नमिनी सेयरधनीलाई फौजदारी दायित्व लगाउन अनुमति दिन्छ।
स्रोत-रकम जाँच कहिलेदेखि सुरु हुन्छ?
नगद तिरेमा २,०००,००० बहतबाट, र सम्पत्तिको मूल्यांकन ५,०००,००० बहत नाघेमा पनि लागू हुन्छ। यी सीमा मे २०२६ को परिपत्रमा तोकिएको हो।
कन्डोमिनियम सिधै विदेशीको नाममा किन्दा असर पर्छ कि?
फ्रीहोल्ड कोटाभित्र सिधै कन्डो किन्ने मार्ग अझै सबैभन्दा सफा कानूनी उपाय हो। तर उल्लिखित सीमाभन्दा माथिका सबै दर्तामा स्रोत-रकम जाँच लागू हुन्छ, त्यसैले बैंकको Foreign Exchange Transaction Form कागजात एकदम सफा हुनुपर्छ।
विदेशीसँग बिहे गरेका थाई पत्नीलाई पनि यसले असर गर्छ कि?
खरिद रकम पत्नीको आफ्नै हो भन्ने पुष्टि पहिल्यैदेखि अनिवार्य थियो। नयाँ परिपत्रले खरिदकर्ताको समग्र आर्थिक अवस्थामा जाँच झन् बढाएको छ, त्यसैले छुट्टै स्वामित्वको दाबी अब कागजमा मात्र होइन, व्यवहारमा पनि प्रमाणित हुनुपर्छ।
स्रोत: Calinka Thailand (Dzen)