छोटो जवाफमा बुझ्नुहोस्
तपाईंले फुकेट वा अन्य कुनै थाइ सहरमा थाइ साथी वा एजेन्टको नाममा जग्गा वा भिला राखेको भए, अब त्यो जोखिमपूर्ण स्थिति बनेको छ। थाइल्यान्ड सरकारले सन् २०२६ मा सुरु गरेको यो अभियानले देशका सबै ७७ प्रदेशमा नमिनी स्वामित्व संरचनाहरूको जाँच गर्दैछ, चाहे त्यो EEC (पूर्वी आर्थिक करिडोर) होस् वा फुकेट, कोह समुई, चियाङ माई जस्ता पर्यटकीय क्षेत्र। कारबाहीमा परेमा जग्गा जबरजस्ती बिक्री, जरिवाना र फौजदारी मुद्दासम्म भोग्नुपर्न सक्छ, तर कन्डोमिनियम स्वामित्व सुरक्षित नै छ।
किन यो खबर नेपाली लगानीकर्ताका लागि महत्त्वपूर्ण छ
धेरै नेपाली परिवारले फुकेटमा घर वा जग्गा किन्दा 'सजिलो उपाय' भनेर थाइ साथी, ड्राइभर वा पुरानो साझेदारको नाममा दर्ता गराउने चलन अपनाएका थिए। यो अभ्यास वर्षौंदेखि 'ग्रे एरिया' मानिन्थ्यो, अर्थात् गैरकानूनी भए पनि कारबाही विरलै हुन्थ्यो। तर अब प्रधानमन्त्री अनुतिन चार्नविराकुलको प्रत्यक्ष आदेशपछि यो अवस्था फेरिएको छ: नमिनी संरचनालाई अब सक्रिय रूपमा अभियोजन गरिने उल्लंघनको सूचीमा राखिएको छ।
यो अभियानको सुरुवात चोन्बुरी, रयोङ र चाचोएङ्साओ समेटिने EEC क्षेत्रमा चिनियाँ पुँजीको ठूलो प्रवाहबाट भएको हो। तर दायरा त्यहीँ सीमित छैन। फुकेट, कोह समुई, चियाङ माई लगायत विदेशीहरूले लामो समयदेखि नमिनी मार्फत जग्गा किनेका सबै प्रमुख रिसोर्ट क्षेत्र अब निगरानीमा छन्।
नमिनी स्वामित्व वास्तवमा कसरी काम गर्छ
सामान्यतया यस्तो हुन्छ: विदेशीले जग्गा किन्नका लागि पैसा तिर्छ, तर कानुनी स्वामित्व थाइ नागरिक (प्रायः पुरानो साझेदार, ड्राइभर वा चिनजानको मान्छे) को नाममा दर्ता गरिन्छ। कागजी रूपमा त्यो जग्गा पूर्ण रूपमा उक्त थाइ नागरिकको हो, विदेशीको कुनै कानुनी दाबी हुँदैन।
- दायरा: नमिनी स्वामित्व जाँच थाइल्यान्डका सबै ७७ प्रदेश मा हुनेछ, केवल EEC वा रिसोर्ट क्षेत्रमा मात्र होइन
- कारण: चोन्बुरी, रयोङ र चाचोएङ्साओ (EEC क्षेत्र) मा चिनियाँ पुँजी प्रवाहबारे सरकारको चिन्ता
- कानुनी आधार: भूमि संहिता ऐनको धारा ९६ ले थाइल्यान्डमा विदेशी जग्गा स्वामित्व निषेध गर्छ; उल्लंघनमा २०,००० THB सम्म जरिवाना र जग्गा जबरजस्ती बिक्री गर्नुपर्ने व्यवस्था छ
- वास्तविक जोखिम: विदेशी व्यवसाय ऐनको धारा ३६ अन्तर्गत नमिनी संरचना प्रयोग गर्दा ३ वर्ष सम्म कैद र १० लाख THB सम्म जरिवाना हुन सक्छ
- कन्डो प्रभावित छैन: कन्डोमिनियम ऐन अन्तर्गत विदेशीले जुनसुकै कन्डो प्रोजेक्टको ४९% सम्म युनिट कानुनी रूपमा स्वामित्वमा राख्न सक्छन्
- सुझाव: थाइ व्यक्तिसँग जोडिएका सबै हालका स्वामित्व संरचना समीक्षा गर्नुहोस् र सन् २०२६ सक्किनुअघि कानुनी अडिट पूरा गर्नुहोस्
तथ्यहरू जो जान्नैपर्छ
- EEC सन् २०१८ मा स्थापित विशेष आर्थिक क्षेत्र हो, जसले चोन्बुरी, रयोङ र चाचोएङ्साओ समेट्छ। EECO का अनुसार सन् २०२५ को अन्त्यसम्म यस क्षेत्रमा घोषित कुल लगानी १.९ ट्रिलियन THB भन्दा माथि पुगेको छ
- थाइल्यान्डको भूमि विभागले प्रधानमन्त्रीबाटै प्रत्यक्ष आदेश पाएर सम्पत्ति रजिस्ट्रीको राष्ट्रव्यापी अडिट सुरु गर्दैछ
- सन् २०२४-२०२५ मा नै फुकेटमा जबरजस्ती जग्गा बिक्रीका उदाहरण देखिइसकेका छन्, जहाँ भूमि विभागले बैंक ट्रान्सफर ट्रेस गरेर नमिनी स्वामित्व प्रमाणित गरेको थियो
- विदेशी लगानीकर्ताले जग्गा मुनिको स्वामित्व नपाए पनि भवन भने वैधानिक रूपमा दर्ता गरिएको दीर्घकालीन लिजहोल्ड (३० वर्षसम्म, नवीकरण विकल्पसहित) मार्फत आफ्नो बनाउन सक्छन्
- ४९% भन्दा बढी विदेशी सेयर भएका थाइ कम्पनीहरू विदेशी संस्था मानिन्छन् र जग्गा स्वामित्वमा राख्न पाउँदैनन्
- बजार अनुमानअनुसार फुकेट र पटाया क्षेत्रका १०-१५% भिला नमिनी संरचना मार्फत नै दर्ता गरिएका छन्
पहिलेका अभियानभन्दा सन् २०२६ किन फरक छ
अनुतिन नमिनी संरचनाविरुद्ध युद्ध घोषणा गर्ने पहिलो प्रधानमन्त्री होइनन्; सन् २००६, २०१४ र २०१९ मा पनि यस्तै अभियान चलेका थिए। तर सन् २०२६ को अवस्था फरक छ। अधिकारीहरूसँग अब डिजिटल सम्पत्ति रजिस्ट्री, बैंक कारोबार डाटा र मनी लाउन्डरिङ रोकथाम कार्यालय (AMLO) मार्फत क्रस-चेक गर्ने क्षमता छ। प्राविधिक हिसाबले नमिनी योजना पत्ता लगाउने काम अब निकै सजिलो भएको छ।
EEC बैंकककका लागि राष्ट्रिय गर्वको विषय हो, थाइ आर्थिक नीतिको फ्ल्यागशिप प्रोजेक्ट हो, र सरकारले महत्त्वपूर्ण जग्गा सम्पत्ति गोप्य विदेशी नियन्त्रणमा जान दिने इच्छा राखेको छैन। तर यो निगरानीको लहर सबै राष्ट्रियताका लगानीकर्तामा लागू हुन्छ, केवल चिनियाँ लगानीकर्तामा मात्र सीमित छैन।
व्यवहारमा यसको अर्थ के हो
तपाईंले थाइ व्यक्तिको नाममा भिला वा जग्गा राखेको भए, तपाईंको स्थिति अब कमजोर बनेको छ। भूमि विभागले नगद प्रवाह विश्लेषण गर्दैछ: कसले सम्पत्तिको पैसा तिरेको हो, कसले मर्मतसम्भार खर्च ब्यहोर्छ, वास्तवमा त्यहाँ को बस्छ। यदि ढाँचाले नमिनी स्वामित्वतर्फ संकेत गर्छ भने, परिणाम गम्भीर हुनसक्छ: १८० दिनभित्र जबरजस्ती बिक्री, आर्थिक जरिवाना, र सम्भावित फौजदारी मुद्दा।
खुशीको कुरा के छ भने, वैध विकल्पहरू छन् र राम्ररी काम गर्छन्। भूमि विभागमा दर्ता गरिएको ३० वर्षे लिजहोल्डले तपाईंको प्रयोगको अधिकार सुरक्षित गर्छ। विदेशी स्वामित्व कोटाभित्र कन्डोमिनियम किन्दा पूर्ण फ्रिहोल्ड स्वामित्व पाइन्छ। वास्तविक व्यावसायिक गतिविधि र वास्तविक थाइ सेयरधनी भएको थाइ कम्पनी मार्फत स्वामित्व संरचना गर्न पनि अनुमति छ, तर यसका लागि त्रुटिरहित कानुनी कार्यान्वयन आवश्यक हुन्छ।
स्रोत: EECO (पूर्वी आर्थिक करिडोर कार्यालय)
बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू
थाइल्यान्डमा नमिनी जग्गा स्वामित्व भनेको के हो?
यो एउटा व्यवस्था हो जहाँ विदेशीले जग्गा किन्नको लागि पैसा तिर्छ, तर कानुनी स्वामित्व थाइ नागरिकको नाममा दर्ता गरिन्छ। थाइ कानुनअनुसार यसले भूमि संहिता ऐन र विदेशी व्यवसाय ऐन दुवैको उल्लंघन गर्छ।
नमिनी स्वामित्वको सजाय के हो?
विदेशी व्यवसाय ऐनअन्तर्गत १० लाख THB सम्म जरिवाना र ३ वर्ष सम्म कैद हुनसक्छ। भूमि विभागले सम्पत्ति १८० दिनभित्र जबरजस्ती बिक्री गर्न पनि आदेश दिन सक्छ।
के यी जाँचले कन्डोमिनियम मालिकलाई असर गर्छ?
असर गर्दैन। कन्डोमिनियम ऐन बी.ई. २५२२ अन्तर्गत, प्रोजेक्टको विदेशी स्वामित्व कोटा (कुल फ्लोर क्षेत्रफलको ४९%) नबढाएसम्म विदेशीहरूले कन्डो युनिट स्वामित्वमा राख्ने कानुनी अधिकार जस्ताको त्यस्तै रहन्छ।
सन् २०२६ को अभियान अघिल्ला भन्दा कसरी फरक छ?
अधिकारीहरूले अब डिजिटल उपकरण प्रयोग गर्दैछन्: AMLO मार्फत बैंक कारोबार क्रस-चेक, सम्पत्ति रजिस्ट्री विश्लेषण, र कर रेकर्ड समीक्षा। अघिल्लो अभियानहरू प्रायः म्यानुअल अडिट र सूचनादाताको भरमा चल्थे।
के विदेशीले थाइल्यान्डमा सिधै जग्गा किन्न पाउँछ?
सिधा जग्गा स्वामित्व निषेधित छ, विरलै अपवाद (BOI मार्फत ४ करोड THB वा बढीको लगानी) बाहेक। कानुनी विकल्पमा दीर्घकालीन लिजहोल्ड, फ्रिहोल्ड अन्तर्गत कन्डोमिनियम खरिद, वा वास्तविक रूपमा सञ्चालित थाइ कम्पनी मार्फत स्वामित्व पर्छन्।
मेरो भिला थाइ नमिनीको नाममा दर्ता भएको छ भने के गर्ने?
तुरुन्तै थाइ भूमि कानुनमा विशेषज्ञता भएको इजाजतप्राप्त वकिलसँग परामर्श गर्नुहोस्। विकल्पमा लिजहोल्ड संरचनामा परिवर्तन, सम्पत्ति बिक्री, वा पूर्ण कानुनी ढाँचामार्फत स्वामित्व पुनर्संरचना समावेश छन्।
के यी जाँच कुनै खास राष्ट्रियतालाई लक्षित छन्?
होइन। EEC मा चिनियाँ पुँजी प्रवाहबाट यो अभियान सुरु भएको भए पनि, निरीक्षणले राष्ट्रियता जेसुकै भए पनि देशैभरका सबै विदेशी स्वामित्व संरचना समेट्छ।
सन् २०२६ मा EEC क्षेत्रमा सम्पत्ति किन्नु सुरक्षित छ कि?
हो, यदि वैध स्वामित्व संरचना प्रयोग गरियो भने। पटाया र श्री राचा (EEC क्षेत्रभित्र) का कन्डोमिनियम विदेशीका लागि फ्रिहोल्ड आधारमा उपलब्ध छन्। जग्गा भने लिजहोल्ड व्यवस्था मार्फत मात्र सुरक्षित गर्न सकिन्छ।
आफ्नो स्वामित्व संरचनाबारे कहाँ कानुनी सल्लाह पाउने?
थाइ कानुनी संस्था (Thai Law Society) मा दर्ता भएका र विदेशी ग्राहकलाई प्रत्यक्ष सल्लाह दिने अनुभव भएका ल फर्महरूसँग काम गर्नुहोस्। तपाईंलाई नमिनी योजना बनाइदिने प्रस्ताव राख्ने कुनै पनि 'कन्सल्ट्यान्ट' बाट टाढा रहनुहोस्।
अन्तिम निचोड
थाइल्यान्डमा बिना परिणाम नमिनी योजना चलाउने युग अब समाप्त हुँदैछ। सन् २०२६ को यो अभियान डिजिटल प्रवर्तन उपकरण र प्रधानमन्त्री तहसम्मको राजनीतिक इच्छाशक्तिले समर्थित छ। अडिट तपाईंकहाँ आउनुअघि नै आफ्नो स्वामित्व संरचना समीक्षा गर्नुहोस्।
थाइल्यान्डमा लगानी गर्ने योजना बनाउँदै हुनुहुन्छ? थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विज्ञहरूले तपाईंलाई कानुनी रूपमा सुरक्षित र उपयुक्त सम्पत्ति खोज्न सहयोग गर्नेछन्।