किन यो खबर नेपाली लगानीकर्ताका लागि महत्त्वपूर्ण छ?
धेरै वर्षपछि पहिलोपटक, थाइल्यान्डभरि जग्गाको मूल्य त्यसमाथि बनिरहेका कन्डोमिनियमभन्दा नै छिटो घट्दै छ। कन्डो बजार चिसिएको छ, डेभलपरहरूले नयाँ जग्गा किन्न रोकेका छन्, र जग्गाधनीहरू मूल्य घटाउन बाध्य भएका छन्। लामो समयदेखि सुधारको पर्खाइमा रहेका लगानीकर्ताका लागि यो साँच्चै अवसरको झ्याल जस्तो देखिन्छ, तर हरेक जग्गा किन्न लायकको भने होइन।
Bangkok Post का अनुसार, कन्डोको कमजोर माग नै देशभरि जग्गाको मूल्यमा सीधा दबाब सिर्जना गरिरहेको छ। वर्षौंको आक्रामक निर्माणले डेभलपरहरूलाई नबिकेका युनिटहरूको ठूलो भण्डारमा फसाएको छ, जसले उनीहरूलाई नयाँ जग्गा किन्ने प्रेरणाबाटै वञ्चित गरेको छ। नतिजा एउटा शृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया हो: जग्गा किन्ने कम हुँदै जाँदा, मूल्य पनि घट्दै गएको छ।
छोटो जवाफमा बुझ्ने हो भने
- कन्डोको कमजोर मागले नै २०२६ भर थाइल्यान्डमा जग्गाको मूल्यलाई सीधा तल तान्दैछ
- प्रमुख स्थानहरूमा थुप्रिएको नबिकेको कन्डो इन्भेन्टरीका कारण डेभलपरहरूले जग्गा किनमेल घटाएका छन्
- कुल आपूर्तिको ४०-५०% भन्दा बढी नबिकेको कन्डो हिस्सा भएका क्षेत्रहरूमा दबाब सबैभन्दा बढी छ
- निजी लगानीकर्ताका लागि यो छुट मूल्यमा जग्गा सम्पत्ति किन्ने सम्भावित प्रवेशबिन्दु हो
- यो सुधार मुख्यतः बैंककका बाहिरी उपनगर, पटाया र फुकेटका केही जिल्लामा देखिन्छ
- बैंककको केन्द्रीय क्षेत्र र फुकेटको समुद्रतटीय क्षेत्रले भने आफ्नो मूल्य कायम राखेका छन्
तथ्यहरू के भन्छन्?
- बैंककमा नयाँ कन्डो लन्च २०२६ को पहिलो त्रैमासमा २०२४ को उही अवधिको तुलनामा अनुमानित ३०-३५% ले घटेको छ
- Sansiri, Ananda, र Origin Property जस्ता प्रमुख थाइ डेभलपरहरूले सन् २०२५ मै जग्गा खरिद योजनामा कटौती गर्ने संकेत सार्वजनिक रूपमा दिइसकेका थिए
- बैंककका बाहिरी उपनगरहरू (सहरको केन्द्रभन्दा पर BTS र MRT लाइनका क्षेत्रहरू) मा जग्गाको औसत मूल्य २०२३ को उच्च बिन्दुबाट अनुमानित १०-१८% ले घटेको छ
- पटाया अझै पनि सबैभन्दा बढी आपूर्ति भएको बजार मध्ये एक हो: CBRE Thailand को तथ्याङ्कअनुसार, अहिलेको मन्दी सुरु हुनुअघि नै केही जिल्लाहरूमा नबिकेको कन्डो हिस्सा ५०% भन्दा माथि पुगिसकेको थियो
- फुकेटमा भिल्लाका लागि जग्गाको मूल्य भने ढिलो घट्दैछ, किनभने विदेशी खरिदकर्ताहरूको भिल्लाप्रतिको माग अझै बलियो छ
- देशभरि बजारमा देखिएको दबावको अर्को संकेतका रूपमा, उद्योग स्रोतहरूले उद्धृत गरेको REIC तथ्याङ्कले देखाउँछ कि पहिलो त्रैमासमा जग्गा उपविभाजन र निर्माण अनुमतिहरू ठूलो मात्रामा घटेका छन्, ५,७८३ प्लटलाई अनुमति दिइयो, जुन वर्षैपिच्छे ४५.७% ले घटेको हो, यद्यपि मोर्टगेज ऋण भने ३M THB भन्दा कम खण्डमा केन्द्रित रहेर ११.१% ले बढेको छ
- विदेशीहरूले थाइल्यान्डमा अझै पनि सीधा जग्गा स्वामित्व लिन सक्दैनन्; मुख्य बाटो दीर्घकालीन लिजहोल्ड (३०+३०+३० वर्षसम्म) वा थाइ कम्पनी संरचनामार्फत स्वामित्व नै हो
यो अवस्था किन आयो?
यसको संयन्त्र निकै सरल छ। जब डेभलपरहरूले आफ्ना कन्डो युनिटहरू बेच्न सक्दैनन्, तिनीहरूले नयाँ जग्गा किन्न रोक्छन्। किन्ने नभएको जग्गाले लिक्विडिटी गुमाउँछ, र नगद चाहिने जग्गाधनीहरू मूल्य घटाउन बाध्य हुन्छन्।
यहाँ भूगोलले ठूलो भूमिका खेल्छ। बैंककको केन्द्रीय क्षेत्र, जस्तै Silom, Sathorn, र Sukhumvit देखि Asok स्टेसनसम्मको क्षेत्र, बिल्कुलै फरक संसार हो। यहाँ उपलब्ध जग्गा दुर्लभ छ, र नयाँ प्रोजेक्टहरू पूरा हुनुअघि नै बिक्छन्। सुधारको दबाब भने बाहिरी क्षेत्रमा पर्दैछ, जस्तै Bang Na, Min Buri, र Rangsit जस्ता जिल्ला, साथै अत्यधिक आपूर्तिबाट थलिएका रिसोर्ट क्षेत्रहरू।
संस्थागत लगानीकर्ताहरूको चाल के देखाउँछ?
एउटा ध्यान दिनुपर्ने संकेत भनेको ठूला संस्थागत लगानीकर्ताहरूको व्यवहार हो। Knight Frank Thailand का अनुसार, सिंगापुर र हङकङका ठूला फन्डहरूले २०२५ को दोस्रो आधामा बैंककमा जग्गा खरिद बढाएका छन्। जब स्मार्ट पैसा घट्दो बजारमा प्रवेश गर्छ, त्यो प्रायः तल्लो बिन्दु नजिकिँदैछ भन्ने क्लासिक संकेत हो। यो ढाँचा अरू ठाउँमा पनि देखिन्छ: निर्माणको गति सुस्त भइरहँदा पनि, फुकेटले अन्तर्राष्ट्रिय खरिदकर्ताहरूबाट भाडा र स्वामित्व दुवैमा निरन्तर रुचि पाइरहेको छ, जबकि व्यापक थाइ बजारमा हाल करिब ६,००,००० नबिकेका सम्पत्तिहरूको इन्भेन्टरीले देशभरिको मूल्यमा दबाब दिइरहेको छ।
विदेशीका लागि कानुनी सीमाहरू के छन्?
विदेशीका रूपमा थाइल्यान्डमा जग्गा किन्नु कानुनी हिसाबले जटिल विषय हो, यो कुरा नेपाली लगानीकर्ताले सुरुमै बुझ्नुपर्छ। सीधा फ्रिहोल्ड स्वामित्व सम्भव छैन। सबैभन्दा सामान्य विधि हो दीर्घकालीन लिजहोल्ड, सामान्यतया नवीकरणको विकल्पसहित ३० वर्षको। अर्को विकल्प, थाइ कम्पनी स्थापना गर्नु, लाई सावधानीपूर्वक कानुनी संरचना चाहिन्छ र नमिनी व्यवस्थामाथि अधिकारीहरूको निगरानी कडा हुँदै गएकाले नियामक जोखिम पनि बोक्छ।
अहिले लगानीकर्ताले के गर्नुपर्छ?
व्यापक बजार सूचकांक हेर्नुभन्दा विशेष स्थानहरूको ट्र्याक राख्नु बुद्धिमानी हुन्छ। केन्द्रीय र बाहिरी क्षेत्रको मूल्य फरक झन् बढ्दै जानेछ। पटाया र बैंककका बाहिरी उपनगरहरूमा सबैभन्दा गहिरो छुट पाइन्छ, तर त्यहाँ लिक्विडिटी जोखिम पनि उत्तिकै बढी हुन्छ। फुकेटको भिल्ला जग्गा, विशेषगरी पश्चिमी तटको, स्थिर विदेशी माग र सीमित आपूर्तिका कारण स्थिरता कायम राखेको छ।
बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू
थाइल्यान्डमा जग्गाको मूल्य २०२६ मा किन घटिरहेको छ?
मुख्य कारण कन्डोमिनियम बजारको कमजोरी हो। डेभलपरहरूसँग ठूलो परिमाणमा नबिकेका युनिटहरू जम्मा भएकाले, उनीहरूले नयाँ जग्गा सक्रिय रूपमा किन्न छोडे, जसले माग घटाई मूल्य तल ल्यायो।
थाइल्यान्डमा जग्गा सबैभन्दा छिटो कहाँ सस्तो हुँदैछ?
सबैभन्दा तीव्र सुधार बैंककका टाढाका ट्रान्जिट लाइनका बाहिरी उपनगरमा, पटायामा, र कन्डो प्रोजेक्टको अत्यधिक आपूर्ति भएका फुकेटका केही जिल्लामा देखिएको छ।
विदेशीले थाइल्यान्डमा जग्गा किन्न सक्छन्?
सीधा किन्न सक्दैनन्। विदेशी नागरिकहरूले जग्गामा फ्रिहोल्ड स्वामित्व राख्न पाउँदैनन्। उपलब्ध विकल्पहरू दीर्घकालीन लिजहोल्ड व्यवस्था वा उचित रूपमा संरचित थाइ कम्पनीमार्फत खरिद मात्र हुन्।
अहिले लगानीका लागि थाइल्यान्डमा जग्गा किन्ने उपयुक्त समय हो?
अहिलेको सुधारले, विशेषगरी बैंकक र फुकेटका सम्भावनायुक्त स्थानहरूमा, कम मूल्यमा प्रवेशको अवसर सिर्जना गरिरहेको छ। तर हरेक जग्गामा व्यक्तिगत ड्यू डिलिजेन्स आवश्यक छ: कानुनी स्थिति, जोनिङ, र पूर्वाधार योजना।
जग्गाको मूल्य घट्ने क्रम कति लामो चल्ला?
बजार अनुमानहरूले यो घट्दो दबाब कम्तीमा २०२६ को अन्तसम्म जारी रहने संकेत गर्छन्। डेभलपरहरूले हालको कन्डो इन्भेन्टरी सफा गरी नयाँ जग्गा किन्न फर्किएपछि मात्र सुधार सुरु हुनेछ।
विदेशीका लागि थाइल्यान्डमा जग्गा किन्दा के जोखिमहरू छन्?
मुख्य जोखिमहरूमा सीधा स्वामित्व राख्न नसक्नु, कम्पनी संरचनामा थाइ साझेदारमाथिको निर्भरता, जग्गा कानूनमा सम्भावित परिवर्तन, जोनिङ जटिलता, र अत्यधिक आपूर्ति भएका स्थानहरूमा कम लिक्विडिटी पर्छन्।
घट्दो जग्गा मूल्यले भिल्ला र कन्डोको मूल्यमा असर गर्छ?
हो, तर ढिलो असर देखिन्छ। सस्तो जग्गाले अन्ततः नयाँ प्रोजेक्टको लागत आधार घटाउँछ, जसले सेकेन्ड्री बजार मूल्यमा दबाब दिन सक्छ। तर प्रिमियम खण्डमा यसको असर धेरै न्यून हुन्छ।
थाइल्यान्डका कुन क्षेत्रहरूले घट्दो जग्गा मूल्यको दबावविरुद्ध टिकिरहेका छन्?
बैंककको केन्द्रीय क्षेत्र (Silom, Sathorn, Sukhumvit), फुकेटको पश्चिमी तट (Bang Tao, Laguna, Kamala), र सीमित जग्गा आपूर्ति भएका टापुहरूले अझै आफ्नो मूल्य कायम राखेका छन्।
स्रोत: Bangkok Post
थाइल्यान्डमा लगानी गर्ने योजना बनाइरहनुभएको छ? थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विशेषज्ञहरूले तपाईंलाई उपयुक्त सम्पत्ति फेला पार्न सघाउनेछन्।