थाइल्यान्डबाट आएको एउटा तथ्यांकले सुनिँदा राम्रो लाग्छ, तर नेपाली लगानीकर्ताका लागि यसको वास्तविक अर्थ फरक छ। त्यहाँका घरधुरीहरूको ऋण घटिरहेको छ, तर यो कमाइ बढेर होइन, बैंकहरूले ऋण दिन साँघुरो बाटो बनाएकाले हो। जसले फुकेत वा बैंककमा कन्डोमिनियम किन्ने सोचिरहनुभएको छ, उहाँका लागि यो समाचारले प्रत्यक्ष संकेत दिन्छ, स्थानीय खरिदकर्ता कमजोर हुँदा नगद वा विदेशबाटै फाइनान्स मिलाउने विदेशी लगानीकर्ताको मोलमोलाइको हात बलियो हुँदैछ।
छोटो जवाफमा भन्नुपर्दा के बुझ्ने?
- थाइल्यान्डको घरधुरी ऋण-जीडीपी अनुपात २०२१ को उच्च बिन्दु ९०.८% बाट घटेर २०२६ को सुरुतिर ८६% भन्दा तलै झरेको छ
- यो गिरावट बैंकहरूको कडा ऋण नीतिको कारण हो, आम्दानी बढेकोले होइन
- थाइल्यान्डमा नयाँ मर्गेज ऋण दिने परिमाण खुम्चिएको छ, जसले स्थानीय आवासीय माग कमजोर बनाएको छ
- थाइल्यान्डको केन्द्रीय बैंक (Bank of Thailand) को नीतिगत ब्याजदर हाल २.२५% मा छ, जबकि थाई ऋणीहरूका लागि औसत मर्गेज दर वार्षिक ५.५-७.५% को दायरामा छ
- स्थानीय माग खुम्चिँदा नगदमा किन्न सक्ने विदेशी खरिदकर्ताको कन्डोमिनियम सौदाबाजीमा बलियो स्थिति बनेको छ
- बैंकक र फुकेतका डेभलपरहरूले बिक्री टिकाइराख्न छुट र बोनस अफर बढाइरहेका छन्, र मन्दी थेग्न विदेशी खरिदकर्तालाई सक्रिय रूपमा तानिरहेका छन्
घटेको ऋण किन खुशीको खबर होइन?
जब ऋण घट्ने कारण आम्दानी बढेको होइन तर ऋण नै सजिलै नपाइने भएर हो, त्यसले उपभोक्ता माग खुम्चिँदै गएको संकेत गर्छ। थाई घरधुरीहरू धनी भएका होइनन्, उनीहरूले सजिलै ऋण नपाउने भएका मात्र हुन्। यसको प्रत्यक्ष असर घर-जग्गा बजारमा देखिन्छ, विशेषगरी ३० लाख (३ मिलियन) THB सम्मको आम-बजार खण्डमा कारोबार घटिरहेको छ।
द बिजनेस टाइम्सका अनुसार, ऋणको दबाब र कडा ऋण नीतिका कारण थाइल्यान्डको आवासीय बजार अहिले लगातार चौथो वर्ष ओरालो लाग्दैछ। यसैबीच थाइल्यान्डको केन्द्रीय बैंकले लगातार तीन त्रैमासदेखि घरधुरी ऋण-जीडीपी अनुपात घट्दै गएको रेकर्ड गरेको छ (स्रोत, बैंक अफ थाइल्यान्ड मौद्रिक नीति प्रतिवेदन)।
तथ्यहरूले के देखाउँछन्?
- २०२४ को तुलनामा मर्गेज आवेदन अस्वीकृति दर करिब १५-२०% ले बढेको अनुमान छ
- दोस्रो र तेस्रो घरका लागि लोन-टु-भ्यालु (LTV) सीमा अझै कडा छ, मूल्यांकन मूल्यको ७०-८०% मै टोपिएको
- बैंककमा नबिकेको कन्डोमिनियम स्टक ६५,००० युनिटभन्दा माथि पुगेको छ (एजेन्सी फर रियल एस्टेट अफेयर्स, AREA)
- बैंककमा नयाँ कन्डोमिनियमको औसत मूल्य क्षेत्र अनुसार प्रति वर्ग मिटर १,२०,०००-१,८०,००० THB सम्म छ, र प्रिमियम डेभलपर उत्पादन विदेशी खरिदकर्तालाई प्रति वर्ग मिटर १,००,००० THB भन्दा बढीमा बेचिँदैछ
- विदेशीहरूले प्रत्येक भवनको ४९% विदेशी स्वामित्व कोटा भित्र मात्र कन्डोमिनियम किन्न पाउँछन्, र लोकप्रिय प्रोजेक्टहरूमा यो कोटा माग विदेशी खरिदकर्तातर्फ सर्दा छिटो भरिँदैछ
- डेभलपरका किस्ता योजना लामो हुँदैछन्, कतिपयले बिक्री बढाउन ३६ महिनासम्मको ब्याजरहित भुक्तानी सुविधा दिइरहेका छन्
- फुकेत थाइल्यान्डको सबैभन्दा विदेशी-आधारित सम्पत्ति बजार बनेको छ, जहाँ दोस्रो घर, भाडा-लगानी र स्थानान्तरणका लागि विदेशी माग ले राष्ट्रिय मन्दीलाई केही हदसम्म थेगिरहेको छ
बैंककका कुन क्षेत्रमा असर बढी छ?
नयाँ BTS र MRT मेट्रो लाइनका किनारका बाहिरी क्षेत्रहरू, जहाँ डेभलपरहरूले थाई मध्यम वर्गलाई लक्षित गरेर धमाधम प्रोजेक्ट सुरु गरेका थिए, ती सबैभन्दा दबाबमा छन्, विशेषगरी बाङ ना (Bang Na), बाङ स्यु (Bang Sue) र राङ्सित (Rangsit)। तर सुखुम्भित (Sukhumvit), सिलोम (Silom) र साथोन (Sathon) जस्ता केन्द्रीय क्षेत्र लगातार विदेशी मागका कारण अझै टिकाउ देखिन्छन्।
बैंकक र फुकेतबीच फरक के छ?
फुकेत बैंककभन्दा धेरै गुणा विदेशी खरिदकर्ता-केन्द्रित बजार हो। यहाँ प्रिमियम खण्डमा गैर-आवासीय (non-resident) कारोबार बिक्रीको ४०-६०% सम्म पुग्छ। यसैले थाई ऋणीहरूका लागि कडा भएको ऋण नीतिले फुकेतलाई प्रत्यक्ष रूपमा त्यति असर गर्दैन। यहाँको मूल्य निर्धारणमा मुख्य कारक भनेको डलर र युरोको तुलनामा भाट (baht) को विनिमय दर र पर्यटन प्रवाह नै हो।
के थाई बैंकबाट विदेशीले मर्गेज पाउन सक्छन्?
सैद्धान्तिक रूपमा सम्भव भए पनि व्यवहारमा लगभग असम्भव नै हो। मुट्ठीभर बैंकहरूले मात्र (UOB, ICBC Thailand) गैर-आवासीयको आवेदन विचार गर्छन्, र सर्तहरू कडा छन्, ३०-५०% डाउनपेमेन्ट, वार्षिक ६-८% ब्याजदर, र थाइल्यान्ड वा आफ्नो देशमै आम्दानीको प्रमाण अनिवार्य।
के मूल्यमा ठूलो गिरावट आउँदैछ?
तत्काल ठूलो मूल्य पतन हुने संकेत छैन। बरु डेभलपरहरूले लुकेको छुट दिने बाटो रोजिरहेका छन्, नि:शुल्क फर्निचर प्याकेज, ग्यारेन्टीड भाडा-प्रतिफल स्थानान्तरण, र लामो किस्ता योजना। सूचीकृत मूल्यबाट वास्तविक छुट प्रोजेक्ट र निर्माण चरणअनुसार ५-१२% सम्म पुग्न सक्छ।
के केन्द्रीय बैंकको ब्याजदर घट्ने पर्खनुपर्छ?
थाइल्यान्डको केन्द्रीय बैंक सावधानीपूर्ण नीति अपनाइरहेको छ। नियामकले २०२५ को अन्त्यतिर नीतिगत ब्याजदर २.२५% मा झारेको थियो, तर थप कटौती मुद्रास्फीति र भाटको विनिमय दरमा निर्भर छ। ब्याजदर थप घटे पनि बैंकहरू ऋण नियम खुकुलो बनाउन बाध्य छैनन्, त्यसैले मर्गेज पहुँचमा प्रत्यक्ष असर सीमित नै रहन सक्छ।
कडा ऋण अवस्थामा के हेर्नुपर्छ?
डेभलपरको आर्थिक स्थिति राम्ररी जाँच्नुहोस्। बिक्री सुस्त हुँदा कमजोर कम्पनीहरूले निर्माण ढिलो गर्न वा गुणस्तरमा कटौती गर्न सक्छन्। लेखा परीक्षण भएको वित्तीय विवरण माग्नुहोस् र पहिले नै बिकेको युनिटको अनुपात हेर्नुहोस्। निर्माण सुरु हुँदा ५०% भन्दा कम युनिट मात्र बिकेको भए, त्यसलाई उच्च जोखिमको संकेत मान्नुहोस्।
अहिले भाडामा दिनका लागि किन्नु उपयुक्त हो?
बैंककका कन्डोमिनियमको खुद भाडा प्रतिफल वार्षिक ४-६% छ, जबकि फुकेतको व्यवस्थापित अपार्टमेन्ट खण्डले ५-८% दिन्छ। डेभलपरहरू सम्झौता गर्न बढी इच्छुक भएका र थाई खरिदकर्ताबाट प्रतिस्पर्धा कम भएकाले, अहिले भ्रमण यात्रा योजना बनाई प्रत्यक्ष सम्पत्ति हेर्नु उपयुक्त समय हो।
२०२६ को दोस्रो आधाको आउटलुक कस्तो देखिन्छ?
बजार अनुमानले बर्षान्तसम्ममा बैंककमा नयाँ प्रोजेक्ट सुरुवातमा १०-१५% गिरावट देखाउँछ। यसले नयाँ आपूर्तिलाई सीमित बनाई मध्यमकालमा मूल्यलाई सहयोग पुर्याउनेछ। ३-५ वर्षको लगानी क्षितिज भएका लगानीकर्ताका लागि, अहिलेको अवस्था मध्यम-जोखिमको प्रवेशबिन्दु हो।
थाइल्यान्ड सम्पत्तिमा हामी यस्तै बजार गतिविधिलाई नजिकबाट पछ्याउँछौं ताकि नेपाली खरिदकर्ताले सही समयमा सही निर्णय लिन सकून्। यदि तपाईं फुकेत वा बैंककमा लगानीको योजना बनाइरहनुभएको छ भने, हाम्रा विशेषज्ञहरूसँग सल्लाह लिन सक्नुहुन्छ।
स्रोत: द बिजनेस टाइम्स