थाइल्यान्डमा कन्डो किन्दा VAT को कुरा पहिले नै बुझौं
थाइल्यान्डमा, विशेषगरी फुकेटमा लगानीको सोच राख्ने नेपाली खरिदकर्ताहरूका लागि एउटा महत्त्वपूर्ण प्रश्न उठ्छ: कर कति लाग्छ? सिधा उत्तर यस्तो छ - VAT दर्ता भएको कम्पनी डेभलपरबाट नयाँ कन्डो किन्दा ७% VAT पूरा खरिद मूल्यमा लाग्छ। यो कर खरिदकर्ताले तिर्नुपर्छ। तर पुरानो (रिसेल) बजारबाट किन्दा VAT लाग्दैन - त्यसको साटो अलग शुल्कहरू लागू हुन्छन्। सन् २०२६ मा यो दर ७% नै रहने थाई सरकारले पुष्टि गरिसकेको छ (स्रोत: Phuket Times, २०२६)।
सही जानकारी नभएमा एउटै कारोबारमा २,००,००० देखि १०,००,००० THB सम्म थप खर्च हुन सक्छ। त्यसैले अनुबंधमा हस्ताक्षर गर्नुअघि नै यो विषय राम्ररी बुझ्नु जरुरी छ।
VAT कसरी काम गर्छ थाइल्यान्डमा?
थाइल्यान्डमा VAT दर हाल ७% छ। कानुनी अधिकतम सीमा १०% भए पनि सन् १९९७ देखि नै यो दर ७% मा राखिएको छ र शाही आदेश (Royal Decree) मार्फत नवीकरण हुँदै आएको छ। सन् २०२६ मा यो दर बढाउने कुनै योजना छैन।
मुख्य कुरा:
- VAT केवल दर्ता भएको कर्पोरेट डेभलपरबाट नयाँ कन्डो किन्दा मात्र लाग्छ
- दुई व्यक्तिबीचको रिसेल कारोबारमा VAT लाग्दैन
- डेभलपरले प्रत्येक किस्ता भुक्तानीमा कर रसिद (Tax Invoice) दिनु अनिवार्य छ
- नेपाली होस् वा थाई, राष्ट्रियताको आधारमा कुनै छुट हुँदैन
थाई अधिकारीहरूले सन् २०२६ मा सार्वजनिक रूपमा चेतावनी दिएका छन् कि विदेशी खरिदकर्तालाई लक्षित गरी '०% कर' भन्ने दाबी भ्रामक र सम्भावित रूपमा गैरकानुनी छ (The Phuket News, २०२६)। थाइल्यान्डमा कुनै पनि सम्पत्तीमा कर लाग्छ नै - खरिदकर्ताको देश जे भए पनि।
तीन परिदृश्य: कुन अवस्थामा कति कर?
परिदृश्य १ - डेभलपरबाट नयाँ कन्डो किन्दा
मान्नुहोस्, तपाईंले फुकेटमा ५०,००,००० THB को अफ-प्लान अपार्टमेन्ट किन्नुभयो। डेभलपर VAT दर्ता भएको कम्पनी हो। तपाईंको कुल भुक्तानी यस्तो हुन्छ:
- सम्पत्तीको मूल्य: ५०,००,००० THB
- ७% VAT: ३,५०,००० THB
- जम्मा: ५३,५०,००० THB
अनुबंधको भाषा ध्यानले पढ्नुहोस्। दुई फरक-फरक शब्दावली हुन सक्छ:
- 'VAT समावेश गरेर मूल्य' - विज्ञापनमा देखाइएको मूल्यमा नै ७% भित्र परेको हुन्छ
- 'VAT बाहेक मूल्य' - ३,५०,००० THB थप तिर्नुपर्छ
फुकेटका धेरै डेभलपरहरूले 'inclusive' मूल्य देखाउँछन् तर सबैले होइनन्। बुकिङ अग्रिम रकम तिर्नुअघि नै यो कुरा स्पष्ट गर्नुहोस्।
सन् २०२६ मा अफ-प्लान परियोजनाहरूको सामान्य भुक्तानी संरचना यस्तो छ: बुकिङमा ३०%, निर्माण सुरु हुँदा ३०%, र हस्तान्तरण हुँदा ४०% (MORE Group को तथ्यांक)। हरेक किस्तामा छुट्टाछुट्टै ७% VAT लाग्छ - अन्तिम भुक्तानीमा मात्र होइन।
परिदृश्य २ - रिसेल बजारबाट पुरानो कन्डो किन्दा
यहाँ VAT लाग्दैन। तर अन्य शुल्कहरू हुन्छन्:
- ट्रान्सफर शुल्क: भूमि विभागको मूल्यांकनको २%, दर्ताको समयमा तिरिन्छ
- Specific Business Tax (SBT): ३.३% - विक्रेताले सम्पत्ती ५ वर्षभन्दा कम समय राखेमा लाग्छ
- स्ट्याम्प ड्युटी: ०.५% - विक्रेताले ५ वर्ष वा बढी राखेमा लाग्छ (SBT र स्ट्याम्प ड्युटी एकैसाथ लाग्दैन)
- Withholding Tax: बढ्दो दरमा व्यक्तिगत आयकर स्केलमा गणना हुन्छ
ट्रान्सफर शुल्क सामान्यतः खरिदकर्ता र विक्रेताबीच ५०/५० मा बाँडिन्छ, तर बजारको अवस्था हेरेर यो कुरा वार्ता गर्न सकिन्छ।
एउटा महत्त्वपूर्ण कुरा: थाई नागरिकहरूले ७०,००,००० THB सम्मको नयाँ कन्डोमा ३० जुन २०२६ सम्म ०.०१% मात्र ट्रान्सफर शुल्क तिर्ने अस्थायी सुविधा पाए। विदेशी खरिदकर्ताहरू यो सुविधाका लागि योग्य छैनन् - उनीहरूले सधैं नै पूरा २% ट्रान्सफर शुल्क तिर्नुपर्छ।
परिदृश्य ३ - थाई कम्पनी मार्फत किन्दा
कम्पनीको नाममा कन्डो किन्दा पनि खरिदका बखत ७% VAT लाग्छ नै। तर यदि कम्पनी आफैं VAT दर्ता भएको छ र सम्पत्ती कर लाग्ने व्यावसायिक कामका लागि - जस्तै व्यावसायिक व्यवस्थापन कम्पनीमार्फत भाडामा दिई वार्षिक १८,००,००० THB भन्दा बढी आम्दानी गरेको छ भने - त्यो VAT अफसेट गर्न पाइन्छ।
यो कानुनसम्मत VAT अप्टिमाइजेसन रणनीति हो। तर कम्पनीको ढाँचाले आफ्नै खर्चहरू ल्याउँछ: वार्षिक लेखापरीक्षण, कर्पोरेट कर दाखिला, र थप अनुपालन दायित्वहरू।
खरिदकर्ताले बेवास्ता गर्ने प्रमुख गल्तीहरू
१. '०% कर' को विज्ञापनमा विश्वास गर्नु। थाइल्यान्डमा कुनै पनि सम्पत्तीमा कर लाग्छ - खरिदमा VAT, वार्षिक Land and Building Tax, र भाडाको आयमा आयकर। राष्ट्रियताका आधारमा कुनै छुट हुँदैन।
२. VAT र ट्रान्सफर शुल्क एउटै हो भन्ने भ्रम। यी दुई बिल्कुल फरक शुल्कहरू हुन्। ७% VAT डेभलपरलाई तिरिन्छ, २% ट्रान्सफर शुल्क भूमि विभागलाई तिरिन्छ। नयाँ कन्डोमा यी दुवै एकैसाथ लाग्छन्।
३. Land and Building Tax कम आँक्नु। सन् २०२५ सम्मको कोभिड छुट अब सकिएको छ। सन् २०२६ बाट पूरा दरमा यो कर लाग्छ। १,००,००,००० THB भन्दा बढी मूल्यको कन्डोमा वार्षिक स्वामित्व खर्च उल्लेखनीय रूपमा बढेको छ। करको नोटिस मे महिनामा पठाइन्छ, भुक्तानी जुलाईको अन्तसम्म गर्नुपर्छ।
४. भाडाको आयमा थाई कर ID बिर्सनु। थाइल्यान्डमा भाडाको आम्दानी गर्ने जुनसुकै विदेशी नागरिकले थाई कर परिचयपत्र (Tax Identification Number) लिनुपर्छ र भोलिपल्टको वर्षको ३१ मार्च भित्र कर विवरण दाखिला गर्नुपर्छ। कर दर ०% देखि ३५% सम्म बढ्दो हिसाबले लाग्छ। आवासीय सम्पत्तीमा कुल भाडाको ३०% मानक खर्च कटौती पाइन्छ।
५. अनुबंधको VAT खण्ड नबुझी हस्ताक्षर गर्नु। यदि अनुबंधमा '५०,००,००० THB plus VAT' लेखिएको छ भने तपाईंले ५३,५०,००० THB तिर्नुपर्छ। 'VAT inclusive' लेखिएको छ भने ५०,००,००० THB नै कुल हो। यो एउटा वाक्यले तपाईंको लागत निर्धारण गर्छ।
तुलनात्मक तालिका: कुन खरिद विधिमा कति कर?
| विवरण | नयाँ कन्डो (डेभलपरबाट) | रिसेल - ५ वर्षभन्दा कम | रिसेल - ५ वर्षभन्दा बढी | थाई कम्पनी मार्फत |
|---|---|---|---|---|
| VAT (७%) | छ - ७% | छैन | छैन | छ - ७% (अफसेट सम्भव) |
| ट्रान्सफर शुल्क | २% (प्रायः बाँडिन्छ) | २% | २% | २% |
| Specific Business Tax | लागू हुँदैन | ३.३% (विक्रेता) | लागू हुँदैन | अवस्थाअनुसार |
| स्ट्याम्प ड्युटी | VAT व्यवस्थाले छोप्छ | लागू हुँदैन | ०.५% (विक्रेता) | VAT व्यवस्थाले छोप्छ |
| Withholding Tax | लागू हुँदैन | बढ्दो दर | बढ्दो दर | मूल्यांकनको १% |
| कुल कारोबार खर्च (अनुमानित) | करिब ९% | करिब ५-८% | करिब ३-५% | करिब ९% (VAT अफसेटअघि) |
अन्य ध्यान दिनुपर्ने कुराहरू
सन् २०२६ मा फुकेटमा कन्डोको मूल्य वर्षेनी १०-१४% बढेको छ (MORE Group, अप्रिल २०२६)। यसले भनेको लगानीको प्रतिफल राम्रो देखिए पनि, कर र शुल्कको सही हिसाब नगरेमा नाफाको अनुमान गलत हुन्छ।
रिसेल बजारमा कुल कारोबार कर भार सामान्यतः कम हुन्छ - मोटामोटी ३-८% बनाम नयाँ कन्डोमा करिब ९%। तर नयाँ परियोजनाहरूमा प्रतिवर्गमिटर प्रतिस्पर्धात्मक मूल्य, लचिलो किस्ता योजना, र उल्लेखनीय पुँजी वृद्धिको सम्भावना पनि हुन्छ। त्यसैले कुल प्रतिफल हिसाब गर्दा खरिद लागत र मूल्यवृद्धि दुवैलाई ध्यानमा राख्नुहोस्।
थाइल्यान्ड सम्पत्तीका विशेषज्ञहरूले फुकेटमा लगानी गर्न सोच्ने नेपाली खरिदकर्ताहरूलाई सुरुदेखि नै कर संरचनाबारे स्पष्ट सल्लाह दिन्छन् - जसले अन्त्यमा ठूलो रकम बचत हुन सक्छ।
स्रोत: Alestria Property / Thailand Property Tax for Foreign Buyers (2026 Guide) - https://alestriaproperty.com/blog/is-thailand-tax-efficient-for-foreign-property-buyers