सीधा जवाफ: फुकेटमा किस्ता सुविधा कस्तो हुन्छ?
फुकेटमा डेभलपरले विदेशी खरिदकर्तालाई सिधै किस्तामा कन्डो बेच्ने गर्छन् - कुनै बैंक बिचमा नआई। सबैभन्दा प्रचलित योजना ३०/७० हो: सम्झौताका बखत ३०% र घर हस्तान्तरण हुँदा ७०%। निर्माण चरणमा ब्याज प्रायः शून्य प्रतिशत हुन्छ। हस्तान्तरणपछिको किस्तामा भने वार्षिक ३ देखि ८% ब्याज लाग्न सक्छ। बुकिङ रकम सामान्यतः १ लाखदेखि ३ लाख बाट हुन्छ।
किन नेपाली खरिदकर्ताका लागि यो महत्त्वपूर्ण छ?
नेपाली लगानीकर्ताहरू थाइल्यान्डमा सम्पत्ति किन्ने क्रममा सबैभन्दा पहिले यही अड्चनमा पर्छन् - थाई बैंकले विदेशीलाई सामान्य गृहऋण दिँदैन। तर बजारले यसको व्यावहारिक समाधान खोजिसकेको छ: डेभलपरले आफैँ किस्ता सुविधा दिन्छन्, र त्यो पनि प्रायः ब्याजविहीन।
सङ्ख्याले यसको महत्त्व बुझाउँछ। Colliers Thailand का अनुसार, २०२१ देखि २०२५ सम्म फुकेटमा ४५,०६६ आवासीय युनिट बजारमा आए, जसको कुल लगानी ४६९.७२ अर्ब बाट (करिब १.७ खर्ब नेपाली रुपैयाँ) थियो। केवल २०२५ मा ७२+ नयाँ आयोजना आए, १०,३१२ युनिटको मूल्य ८१.६४ अर्ब बाट पुग्यो। यति ठूलो प्रतिस्पर्धामा डेभलपरहरूले विदेशी खरिदकर्ता तान्न किस्ता सुविधालाई मुख्य हतियार बनाएका छन्।
Sansiri ले २०२६-२०२८ का लागि २४ अर्ब बाट मूल्यका २० नयाँ फुकेट आयोजना घोषणा गरेको छ। 'The Title' ब्रान्डका मालिक AssetWise सँग २१.६६९ अर्ब बाट को फुकेट ब्याकलग छ - जुन कम्पनीको कुल पोर्टफोलियोको ५७% हो (मार्च २०२६ सम्म)। यी दुवै कम्पनी किस्ता सुविधामार्फत विदेशी लगानीकर्ता आकर्षित गर्छन्।
किस्ता सुविधाका मुख्य विकल्पहरू
विकल्प १: ३०/७० निर्माण-चरण योजना
यो सबैभन्दा सामान्य संरचना हो। सम्झौतामा दस्तखत गर्दा (वा पहिलो ३-६ महिनाभित्र) खरिद मूल्यको ३०% तिर्नुपर्छ, बाँकी ७०% घर बुझाउँदा। निर्माण सकिने १८ देखि ३० महिना सम्म कुनै ब्याज लाग्दैन।
व्यावहारिक उदाहरण: AssetWise को 'The Title' आयोजनाको ८० लाख बाट को कन्डो। खरिदकर्ताले पहिले २ लाख बाट बुकिङ रकम दिन्छन्, त्यसपछि १२ महिनासम्म मासिक १.८ लाख बाट (कुल २३.६ लाख बाट), र हस्तान्तरणमा बाँकी ५६.४ लाख बाट।
विकल्प २: २०/८० हस्तान्तरणपछिको विस्तारित योजना
केही डेभलपर - विशेष गरी भिला खण्डमा - घर बुझाइसकेपछि पनि किस्ता तिर्न दिन्छन्। निर्माण सक्नुअघि २०% र बाँकी ८०% घर बुझेको २४ देखि ३६ महिनाभित्र। यस अवस्थामा वार्षिक ३ देखि ८% ब्याज लाग्छ।
यो संरचना प्रायः १.५ करोड देखि ४ करोड बाट मूल्यका भिलाहरूमा प्रयोग हुन्छ, जहाँ एकैपटक ठूलो रकम तिर्नु सम्पन्न खरिदकर्तालाई पनि अव्यावहारिक हुन्छ।
विकल्प ३: थाई बैंक ऋण
नियमतः सम्भव छ, व्यावहारिक रूपमा गाह्रो। केही बैंकले विदेशीलाई ऋण दिन्छन्:
- UOB Thailand - चुनिएका देशका नागरिकलाई ७०% LTV सम्म, ब्याजदर ६.५% बाट
- Bangkok Bank - थाई कामको अनुमति भएकाहरूका लागि
- ICBC (Thai) - मुख्यतः चिनियाँ खरिदकर्तामुखी
मासिक आम्दानी ८०,०००-१,००,००० बाट प्रमाणित गर्नुपर्छ, कामको अनुबन्ध वा व्यवसायिक भिसा चाहिन्छ, र स्वीकृतिमा ४५ देखि ९० दिन लाग्छ। थाई रोजगारी नभएका अधिकांश नेपाली खरिदकर्ताका लागि यो बाटो व्यावहारिक रूपमा बन्द छ।
विकल्प ४: आफ्नै देशमा ऋण लिएर
केही खरिदकर्ता आफ्नो देशमा भएको सम्पत्ति, लगानी पोर्टफोलियो वा व्यवसायको धितोमा ऋण लिएर थाइल्यान्डमा रकम पठाउँछन्। यसले थाई डेभलपरसँग मोलमोलाइ गर्दा नगद खरिदकर्ताको हैसियत दिन्छ र डेभलपरबाट ३ देखि ७% छुट पाउने सम्भावना बढ्छ।
तुलनात्मक तालिका
| मापदण्ड | ३०/७० निर्माण योजना | २०/८० हस्तान्तरणपछि | थाई बैंक ऋण | विदेशी ऋण |
|---|---|---|---|---|
| अग्रिम भुक्तानी | ३०% | २०% | ३०-५०% | ० (अन्य सम्पत्तिको धितो) |
| ब्याजदर | ०% | वार्षिक ३-८% | वार्षिक ६.५-८% | देश अनुसार फरक |
| अवधि | १८-३० महिना | ३६-६० महिना | २० वर्षसम्म | १५-२५ वर्षसम्म |
| विदेशीका लागि सहजता | उच्च | मध्यम | न्यून | हैसियतमा निर्भर |
| स्वीकृति समय | १-३ दिन | १-७ दिन | ४५-९० दिन | १४-६० दिन |
| खरिदकर्ताको जोखिम | मध्यम (डेभलपरमा निर्भर) | औसतभन्दा बढी | न्यून (बैंकले जाँच्छ) | मुद्रा विनिमय जोखिम |
| १ करोड बाटमा थप खर्च | ० बाट | ४.५ लाख - १२ लाख बाट | १३ लाख - २४ लाख बाट (५ वर्ष) | परिवर्तनशील |
के-के कुरामा सावधान रहने?
१. बिक्री सम्झौता (SPA) नपढी दस्तखत नगर्नुहोस् किस्ता सुविधाका शर्तहरू SPA मा लेखिएका हुन्छन्। ढिला भुक्तानीमा मासिक १ देखि १.५% जरिवाना लाग्छ। सम्झौता रद्द भएमा डेभलपरले तिरिएको कुल रकमको २५ देखि ३०% राख्न सक्छ। योग्य थाई सम्पत्ति वकिलबाट अङ्ग्रेजी संस्करण समीक्षा गराउनुहोस्।
२. FET प्रमाणपत्र अनिवार्य छ विदेशी नागरिकले फ्रिहोल्ड कन्डो किन्दा प्रत्येक रकम थाई बैंकमार्फत आउनुपर्छ र Foreign Exchange Transaction (FET) फारम जारी हुनुपर्छ। यो कागजात नभई भूमि विभागले स्वामित्व दर्ता गर्दैन। मुद्रा साटासाट काउन्टरबाट नगद तिर्दा यो सुविधा पाइँदैन।
३. अन्तिम ठूलो भुक्तानीको तयारी गर्नुहोस् ३०/७० योजनामा निर्माण चरण सहज लाग्छ, तर ७०% एकमुस्त ठूलो रकम हो। यदि निर्माण अवधिमा तपाईँको आर्थिक अवस्था बदलियो भने, अहिलेसम्म तिरेको सम्पूर्ण रकम गुम्ने खतरा हुन्छ।
४. डेभलपर दिवालिया भए के हुन्छ? किस्ता सुविधा बैंक ग्यारेन्टी होइन। डेभलपर दिवालिया भए तपाईँ साधारण लेनदारको पङ्क्तिमा पर्छन। SET-सूचीकृत कम्पनीहरू - जस्तै २१.७ अर्ब बाट ब्याकलग भएको AssetWise वा २०२६ मा ३९ अर्ब बाट राजस्व लक्ष्य राखेको Sansiri - सार्वजनिक लेखापरीक्षण भएका भएकाले तुलनात्मक रूपमा सुरक्षित मानिन्छन्।
५. थप खर्चहरू बिर्सनु हुँदैन सम्पत्ति मूल्यबाहेक: भूमि विभाग हस्तान्तरण शुल्क (नयाँ भवनमा लगभग २%), सिङ्किङ फन्ड (प्रति वर्गमिटर ५०० देखि ८०० बाट), र मासिक मर्मत शुल्क (प्रति वर्गमिटर ४० देखि १२० बाट)। यी खर्चहरू किस्ता सुविधामा समावेश हुँदैनन्।
६. विदेशी कोटा जाँच्नुहोस् प्रत्येक भवनमा विक्री योग्य क्षेत्रफलको ४९% मात्र विदेशी फ्रिहोल्डमा राख्न पाइन्छ। सम्झौतामा दस्तखत गर्नुअघि बाँकी विदेशी कोटा सुनिश्चित गर्नुहोस्।
थाइल्यान्ड सम्पत्तिका विशेषज्ञसँग परामर्श
यदि तपाईँ फुकेटमा लगानीको बारे सोच्दै हुनुहुन्छ भने, थाइल्यान्ड सम्पत्ति का विशेषज्ञहरूले नेपाली खरिदकर्तालाई सही आयोजना छान्न, SPA समीक्षा गर्न, र FET प्रक्रिया सहज बनाउन सहयोग गर्छन्।
स्रोत: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers